2.3万亿资金，驰援楼市
楼市
2024-08-21 19:14
广东
年初到现在，中国房地产行业一共获得了多少真金白银的支持？今天，一个重要的数据公布了：据金融监管总局介绍，目前商业银行已经审批房地产“白名单”项目5392个，审批通过的融资金额近1.4万亿。
这1.4万亿是直接输血给具体项目的，有利于保交付，也可以减少开发商斩仓出局的动力。此外，央行宣布发放3000亿元再贷款，以支持商业银行发放“收储存量房作商品房”的贷款。一共可以撬动5000亿的商业贷款，再加上地方政府、国企用来收储存量房的本金（至少1000亿元），可以撬动6000亿元的增量资金。另外根据中指研究院的数据，2024年1—6月，中国房地产行业共实现债券融资2791.6亿（含境外）。到7月末，发债融资总额应该超过3000亿元。目前央行尚未公布2024年二季度“金融机构贷款投向报告”，如果加上开发贷、个人房贷的增加部分，今年前7个月房地产行业获得的真金白银，至少在2.3万亿到2.6万亿之间。这2万多亿资金到底给房地产带来了哪些影响，未来形势又将如何演变？
今年1月，住建部、金融监管总局联合发布了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求所有的地级或地级以上城市都要建立这个机制。其实质，是把“救市”的金融权下放到了地方政府。各地纷纷成立“房地产融资协调机制”的领导小组，由各地分管房地产的市领导担任组长，当地住建局局长、金融监管总局分支机构领导人加入小组。由地方政府开出需要融资支持的房地产项目白名单，金融监管总局分支机构审核后交给商业银行执行。今年4月初的时候，官媒报道说：截至3月31日，各地推送的“白名单”项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。到了今天，官方宣布“审批通过的融资金额近1.4万亿”。所以在二季度，开发商拿到的增量开发贷在1万亿以上。
2022年全年，房地产开发贷只增长了0.68万亿；2023年全年只增长了0.19万亿；今年一季度增长了0.88万亿。如果再加上二季度增加的白名单融资增量1到1.25万亿，今年上半年开发贷增加了约2万亿！
这跟去年的0.19万亿和前年的0.68万亿的增量相比，简直是天壤之别。
今年还鼓励地方政府、国企收储存量商品房当保障房，前文已经说了，会带来6000亿的增量资金。为什么房地产还没有稳住？很多城市的房价仍然在继续缓慢下行？
第一，面对这一轮经济下行周期，官方采用了不同的应对策略，没有大水漫灌。当前的印钞速度（广义货币M2的同比增速）只有6.3%，这跟2009年应对全球金融危机时的27.7%，差距比较大。为什么不大水漫灌？主要是为了推动经济转型升级，去杠杆、去落后产能。试图通过“过几年紧日子”，来帮助中国经济切换赛道。第二，这一轮调整带有“资产负债表衰退”的性质，是房地产大级别的调整，是1998年全面房改以来史无前例的。再加上百年未有之大变局（中美关系变化）、财政政策发力有待进一步加强，所以市场整体上仍然偏冷。但也要看到，如果没有这2.3万亿以上真金白银的力挺，以及不断给楼市松绑（放松或取消限购等）、定向降息（取消房贷利率下限），楼市还会更惨。经过不断地输血、排雷，楼市已经出现了局部回暖。比如在上海、西安，新房同比价格已经出现了反弹。在一线城市的核心区，配套好的住宅已经拒绝下跌，深圳学位房就出现了价格反弹，上海豪宅热销、老破小热销，这些都是楼市好转的迹象。
“房地产开发企业到位资金”的同比增速，也出现了跌幅收窄的现象：房地产最危险的时候正在过去。但形势的好转不是V型的，而是L型的。最近几天，美元指数继续创新低，传递了美联储即将降息的信号。最近不少读者留言，询问美联储9月降息的概率到底有多大，担心降息无法落地。我的看法是，9月降息的概率超过70%，今年年内降息的概率则是100%。
过去一段时间，多个发达国家或地区宣布降息，比如欧元区、英国、加拿大、瑞士、瑞典、新西兰等。如果美国未来半年都不会降息，他们为什么这样冒进？
最近几天，欧元、英镑、人民币对美元都在继续升值。比如欧元：
当美联储开始降息的时候，中国进一步降息的空间就打开了。之前为了避免中美利率倒挂严重，引发热钱流失，中国LPR降息比较缓慢，只给房地产开小灶定向降息（过去1年房贷利率降低了100个基点左右），让首套房贷利率可以低于基准利率60到70个基点。随着美联储开启降息周期，中国未来两年LPR利率可能再降80到100个基点，首套房贷利率有望跌到2%附近，甚至跌破。今年年底之前，是一线城市核心区配套好楼盘见底的时间点，也是买入好机会。现在买，可以把房贷中的折扣（减点）部分固定下来，明年一季度之后，LPR利率会明显走低，整体房贷利率也会走低，但折扣可能会逐步收窄。强二线城市的核心区，会在2025年中期后逐步见底；普通二线城市核心区可能要到2026年中；至于三四五线城市，什么时候见底或者不见底，就都没有预测的意义了，你记住不投资这些地方就是了。
未来买房子，只能在资金总量最高的20个城市（以及政策极为特殊区域的中心城市，比如海口三亚）的核心区选房子。一线城市的郊区都在鹤岗化，更不用说二线城市的郊区了。三四五线城市的房子，基本上都没有投资价值。在很多中小城市，远郊的独栋、双拼别墅已经跌到了200万到300万一套，未来可能还会腰斩。房价低于装修费，将是常态。一旦有人买了，在房子里干些令人恶心的事情，整个小区价值将直接归零，你连进小区看一眼的勇气或兴趣都没有。
刘晓博说楼市
原创的财经评论，独立的观察视角，深度的市场剖析。
