前两天我们刚说过，金基两个低密洋房新项目，很可能会对市场产生新的冲击。原因在于主城极度稀缺的低密地块，加上现在最新的第四代住宅，杀伤力实在太强了。
不过这一局面，明年恐怕有所改变。因为一批更猛的土地，正在路上！
最近，江北老山、南站、雨花人居森林等板块突然迎来规划调整，几乎清一色地降高、降容！大高层变小高层，小高层变洋房，甚至还久违地出现了老山旁别墅用地！
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接近年底，如此集中、紧迫地改规划，让人难免不多想——是不是要在年底前再冲一波呢？
再加上此前传出的南部新城、江心洲岛北等优质低密地块，以及河西南、城中今年出让的低密地块，未来一两年南京楼市恐怕要迎来更为极致的改善时代！
同样对开发商来说，又是新的挑战！
01
江北老山旁规划大调整！
4幅罕见超低密地块！
近日，政府网站发布了《南京市浦口区汤泉街道控制性详细规划》NJJBTQ—16规划管理单元图则修改（批后公布）。
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NJJBTQ—16规划管理单元图则位于浦口区汤泉街道NJJBTQ控规编制单元东侧，东至木青南路、西至龙泉路、南至九龙湖、北至银泉东路，也是我们常说的老山汤泉板块，面积约24.01公顷。
值得一提的是，老山附近已经很多年没有住宅用地出让了！
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这次规划调整有几个重点：
①商业用地减少，住宅用地、绿地增多！
修改前，该片区规划为3幅住宅用地、2幅商住混合用地、1幅零售商业用地、1幅旅馆用地、1幅幼托用地，以及2幅绿地。
而修改后，该片区规划为4幅住宅用地、3幅绿地、1幅商业用地、1幅幼托用地、1幅文化用地，其中增加了住宅用地和绿地，取消了商住混合用地以及旅馆用地，并对相应位置和范围做了调整。
②住宅用地更大、更规整！
同样是住宅用地，调整前后变化也很大，之前的住宅地块有部分被幼托用地切割的情况，且用地面积分别为2公顷、2.13公顷、2.97公顷。
通过对2幅商住用地的“吞并”，以及用地范围的重新划分，新规划的4幅住宅用地不仅形状更加规整，而且单块面积也更大，分别占地2.35公顷、2.66公顷、4.46公顷、3公顷。
③降容、降高！预计打造墅类产品！
值得注意的是，调整后的4幅住宅用地，容积率非常低，而且高度严格限制。
其中2幅容积率为1.2，限高18米；另外2幅则更夸张，容积率几乎是现在市面上最极致的1.05，限高12米。
综合起来看看，老山脚下+大地块+超低容积率，就这种土地资质，未来基本锁定叠墅或者别墅类产品了！
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而事实上，与这几块地一河之隔的，正是南京知名别墅项目——鸿信山河水。目前链家上挂牌均价为2.38万/㎡，加之至少400㎡上下的面积，是妥妥的千万级富人区。
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鸿信山河水位于“山北水南”，虽然环境似乎更僻静，但从风水上来讲，这新出来的4块地位置其实是比山河水更优秀的。
即便是未来一两年南京低密地块供应增多，这几块地依旧是很难代替的，老山脚下的墅类产品，可是很多年没有过了。
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02
降高！降容！
南站片区规划有变！
同样改规划的，还有南站片区。
近日，南京规划局网站发布《南京市铁路南站地区控制性详细规划》MCd080—08规划管理单元图则修改（公众意见征询）。
MCd080-08规划管理单元图则位于铁路南站片区西南侧，东至绿都大道、南至秦淮新河、西至宁宣高速、北至宏运大道，用地面积约34.64公顷。为了加快南站片区的开发建设，故对该片区规划进行调整。拟修改范围东至绿都大道、南至映淮街、西至农花路、北至宏运大道，面积约为5.2公顷。地块内现状为空地。①)优化用地布局。沿农花路新增一处街旁绿地(G1c)，用地面积约0.19公顷，绿地率≥65%。②调整控制指标。08-15地块二类住宅用地(R21)用地面积由5.2公顷调整为5.01公顷，容积率由≤3.0调整为≤1.8，建筑密度由≤22%调整为≤25%，控制高度由≤100m 调整为≤80m，绿地率由≥35%调整为≥30%。但要知道，这可是南站！目前整个南站片区住宅项目的容积率都比较高，能处于“2”字出头就很不易。就以调规地块周边来看，隔壁旭辉铂悦秦淮容积率2.8、嘉华嘉宏峰容积率3.2、禧樾府容积率3、万科星耀都会花园B区容积率2.57。而该地块调整后1.8的容积率，绝对称得上是片区内的低密地块了！
值得一提的是，这也不是今年南站片区第一次有住宅用地调规划了！今年8月，《南京市铁路南站地区控制性详细规划》MCd080-07规划管理单元图则修改发布示：将07-08地块规划用地性质由商住混合用地(Rb)调整为二类住宅用地(R21)，容积率由≤1.8调整为≤1.1，高度由≤60米调整为≤24米，绿地率由≥25%调整为≥30%。目前，南站片区相对同属南部新城的大校场片区来说，市场还是比较有压力的，在售新房项目应该就悦著九章和禧樾府两家。未来2幅低密地块入市，有可能会激发一波换房改善需求，但同时可能也会对板块内部在售新房产生挤压。
另外就是人居森林，这是一个近两年比较沉寂的板块。从足球小镇到人居森林，这个板块规划不断变，但不变的是似乎都不怎么走运，板块进展一直很被动。近日，南京规划局网站发布《秦淮新河入江口南岸片区龙藏大道以东地块城市设计深化及控制性详细规划修编》SOa010-05规划管理单元图则修改（公众意见征询）。
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修改的这块地也是一块非常有意思的地，因为它曾经一度顺利出让过！
这块地东至绿罗路，西至岱山中路，南至吉祥路，北临规划一号路，用地面积约3.97公顷，也就是曾经的人居森林2022G41地块。
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2022年7月12日，金基以20550元/㎡的楼面价拿下了人居森林G41地块，彼时板块起步不久，只有2个新房项目（到现在也只有这两个）。但后来，这块地一直没开发，直到今年雨花经济开发区管委会规划建设部工作人员给出明确答复：人居森林2022G41地块确认已退地，下一步将积极招商，结合市场需求适时运作出让。容积率由≤2.8调整为≤1.5，建筑密度由≤22%调整为≤25%，建筑高度由≤80m调整为≤60m，绿地率由≥35%调整为≥30%，其他指标不变。![]()
其实客观来讲，人居森林这个板块素质还是很不错的，一方面距离河西很近，另一方面板块定位宜居，整体规划，居住氛围是相当纯粹的。在2021年片区2块地宅地摇号入市后，市场行情开始出现变化，加之同期发力的雨核片区竞争力更强，导致人居森林后续土地出让就比较吃力。加之2个新房项目也因此卖得艰难，事实上就陷入一种板块信心的“恶性循环”。如今容积率再调整，也体现了政府的诚意，而且这也有利于人居森林打造为一个更加纯粹的改善居住片区。接下来，像这样的土地规划调整可能还会更多，土地供应低密化是个不可挡的趋势。这对于买房人来说当然是更友好的，赶上了低密的好时代，能住上主城洋房，甚至是墅类新房产品。
但同时我们要注意，这批地的上市，最终地价大概率是不会很高的，甚至可能不及同板块早两年的高容积率地块，这是市场客观情况决定的。
这也就使得，未来部分低密地块上市，很可能会出现产品更好更纯粹，但价格和周边相差不大的情况，这对此前的项目可能会是个冲击。![]()
