导 读
2024年9月27日，第三届北京城市更新论坛上表彰了入选2024年北京城市更新最佳实践评选活动的14项最佳实践和24项优秀项目。10月8日起，市规划自然资源委、市住房城乡建设委联合北京发布，陆续推出北京城市更新“最佳实践”系列报道。第四站带您了解丰台区南中轴国际文化科技园项目。
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基本情况
项目前身大红门服装商贸城，是大红门地区规模最大、最具代表性的批发市场，于2021年10月底关停腾退。原有建筑存在商业布局老旧、立面风格不统一且材质陈旧、通风采光条件不足、设备老化等问题，不符合高端产业园区的发展要求。2022年10月，项目启动改造升级，开展违建拆除，实施结构加固和机电更新，增加室内中庭、室外屋顶花园等交互空间，成为集产业办公、商业配套、人才公寓等多种业态于一体的高品质园区。
区位图
丰台区南中轴国际文化科技园项目更新改造示意图
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实施成效
建筑结构和功能重塑，适应产业发展新需要
项目统筹拆除了4万平方米的违法建设，重塑建筑结构、外立面及室内外场所氛围，使20多年老旧载体符合当前建筑规范要求，使用更安全。通过局部结构改造，比如在西楼开辟采光大中庭，改善平面面积过大、采光不足等问题。园区核心区域与凉水河景观相互融合、一体化设计，使得建筑内部和外部环境融为一体。园区面向凉水河的开放位置，打造科技文化广场，与自然和谐过渡，形成充满活力的滨水建筑界面，将周边市民引入园区，为商业发展带来活力。
北立面改造前
北立面改造后
产业换新，打造科技文化的数字经济新高地
该项目将原传统服装批发业进行转型与升级，打造成为以“科技+文化”为主题、新一代信息技术为主导、元宇宙为特色的高品质园区。通过导入中关村发展集团的创新集成服务体系，打造文化科技深度融合的新地标和数字经济新高地。
截至2024年6月，园区已吸引220余家高精尖企业入驻，含70余家国家级高新技术企业，元宇宙产业集群初步形成，加速催生新质生产力。同时，从业人员结构显著优化，由原本1.1万名商户转变为5000—6000名高精尖就业人口，有效缓解交通拥堵，显著改善治安环境。
多元业态融合发展，加速形成生态型的平台
园区融合“10万平方米产业办公+3万平方米服务配套+近500套人才公寓”多元业态，打造高品质中关村创新社区，优化区域职住平衡。
建设数智创新中心，形成以新一代信息技术为支撑的展示交流公共空间，为入园企业提供应用场景，支撑展示内容和场景的“一键切换”。设置多功能中庭，提供千余平米的敞开式大挑高空间，可供200人次会议和路演，满足企业年会、培训会、峰会、沙龙等需求。提供近500套人才公寓，满足园区企业差异化租赁居住需求，为其人才引进提供有力支撑。配套多样化餐饮与便利商务服务，成为园区企业和周边社区共同的食堂，如品牌咖啡、便利店等。
一期西楼中庭
首届丰台城市更新合作发展论坛
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创新经验
高标准定位，高水平设计，打造高品质园区
该项目位于北京中轴线上，定位为南中轴高品质园区，强调功能重塑、产业升级和品质提升。遵循“大国轴线、端庄有序、中式现代”的设计理念，将原有高低错落的东立面、北立面巧妙地整合为一体，形成统一大气的整体形象。
通过拆除局部楼板，增加采光中庭，改善办公区采光条件，增加交流空间，优化人流动线组织，为园区工作人员提供了舒适的工作环境和便利的交流空间。拆除了部分楼层面积，降低了园区中心建筑的高度，打造屋顶室外活动场地，形成了整个园区的活力核心。
积极推进花园城市建设，室外空间向南打开，与“点靓凉水河”活动相互配合，为周边市民提供活动、休闲、餐饮场所。同时，向外扩展园区休闲界面，充分利用凉水河沿岸景观及运动设施，为园区内外人员活动提供良好条件。
东北角实景图
聚焦“元宇宙”特色营造产业生态，打造产业转型升级引擎
瞄准新一代信息技术为主导、元宇宙为特色的产业定位，丰台区人民政府和中关村发展集团签署了《打造“南中轴国际文化科技园”合作协议》，成立合资公司作为项目的融资主体、改造主体和运营主体。在园区建设阶段同步开展产业组织、产业服务工作，通过多元化渠道招引企业。依托中关村发展集团产业生态服务企业，推动南中轴元宇宙产业服务平台建设，部署数字人仿生构建、影视级动作捕捉、XR虚拟拍摄三大系统，满足元宇宙行业共性技术需求，促进企业降本增效，形成吸引数字人、数字内容、智能交互、元宇宙应用类企业的强磁场。
园区通过举办不同层次产业活动加强与企业合作粘性，精准解决企业诉求，多角度宣传园区和入驻企业，不断优化园区产业生态，打造区域产业转型的升级引擎。
城产融合激发活力，引领园区生活新风尚
该项目以产城融合、以人为本、绿色低碳为设计理念，为实现职住平衡，满足中高端居住需求，与建信住房合作对原有南楼约1.9万平方米进行改造，提供近500套拎包入驻的长租公寓产品。契合入园企业居住与生活需求，集多场景共享空间、无障碍友好人居配套、智慧化运营、建行金融服务嵌入于一体，突出“家”的归属感和温暖感，打造绿色、智能、宜居“共享家”。
人才公寓地下一层、首层及中楼设置餐饮、银行、商业、健身房、洗衣房、超市等公共功能。对内服务企业用户，使其足不出园即可满足日常工作生活所需；对外改善周边环境、提升附近居民的生活品质。
公寓外立面
公共厨房
自习室
公寓样板间餐厅
通过BOO模式引入能源综合服务商，建设低碳绿色清洁科技园区
项目采用“建设-拥有-运营”（BOO）模式，引入专业能源服务商北京市热力集团有限责任公司，为园区设计并建设智慧能源系统，提供统一的制冷、取暖服务。新机房内由能源服务商投资，机房外末端由实施主体投资，有效减轻了投资压力。通过将系统控制权和运营权交由能源服务商，由其监督施工质量并对效果负责，确保了园区能源运行的稳定性及技术合理性，实现了利益共享。
园区内采用水源热泵、冰蓄冷及地源热泵等多种能源形式，在屋顶设置了光伏板及光伏天窗等绿色能源系统。同时建设了智慧、开放的能源管控平台，建立冷热、电力监控平台，预测负荷、按需供能，以用户需求为主自动调节，保证安全稳定运行和优质的供冷供热质量。园区改造显著降低了能源消耗，实现了绿色低碳减排，为城市更新项目打造低碳智慧园区树立了示范。
政府统筹，多部门联动提高城市更新加速度
项目改造过程中，丰台区政府高位统筹、定期调度，召开专题会推进实施方案编制、简化手续办理的相关流程。经南中轴地区建设办公室协助，区发展改革、规划自然资源、住房城乡建设等部门有效介入，项目在10个月内即完成了立项备案、规划设计、方案报审等工作，并快速取得施工许可。过程中各部门主动作为、破解难题，如市规划自然资源委丰台分局统筹确定了项目原有违法建设的拆除方式，在保证拆除面积的前提下，实现了与更新方案的良好衔接。
东立面实景图
来源：北京发布 据北京市规划和自然资源委员会
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