楼市，还有什么大招？
楼市
2024-10-10 15:00
广东
国庆黄金周，楼市出现了一波“强反弹”，大城市新房、二手房成交普遍上扬。比如在深圳，10月1日-7日，全市新建商品住宅认购销售1841套，较去年同期增长664.14%；二手房成交1314套，比去年同期增长了339%。楼市回暖能持续吗？如果回暖不能持续，官方还“有计可施”吗？
楼市能否持续回暖，关键看股市能否持续回暖。股市回暖的关键，看财政政策的发力程度。不少人有一个错误的看法：楼市和股市坐在跷跷板的两头，股市行情好、楼市一定会失血；反之，亦然。
其实股市和楼市是共命运的。在某个时间点，股市或许会分流楼市的资金，楼市也可能分流股市的资金，或许说两者回暖不同步。整体来看，楼市和股市的回暖、变冷都带有强烈的联动性。过去几年，先是楼市不断变冷；其结果是，官方推动股市回暖的努力屡屡受挫。楼市的螺旋式下跌，不仅把经济拖入泥潭，也让股市历次反弹夭折。
反之，历史上股市火爆之后，楼市也会跟进。而两个市场之间的资金争夺战并不明显，因为市场根本不缺钱，缺的是信心。目前在银行体系里，仅居民家庭的存款、银行理财加起来就有160到170万亿，这些钱同时支持股市、楼市回暖是没有问题的。关键是要让大家有信心。当前经济面临的最大问题是“资产负债表衰退”，是企业、居民家庭不愿意加杠杆，不愿意扩大投资。在这种情况下，只能通过增发国债、地方债、增加财政赤字的方式，扩大政府投资，减税降费，给低收入人群增加补贴等方式，启动经济。
所以，财政政策至关键要。去年新增的国债+地方债，大约是8.3万亿；今年恐怕要搞到12万亿增量，才能解决问题；而且明年还要持续这个规模。
本周六（12号），财政部将举行新闻发布会，希望到时候能有实质性的利好发布。
所以，如果问楼市还有什么大招，第一个大招是财政政策必须发力，而且力度要够、时间要足够长（比如持续到明年、后年）。如果通过指标来观察，就是把广义货币M2的同比增速（印钞速度），赶快拉到13%左右，甚至15%，而目前只有6.3%，是最近两年来最低的，这种局面必须改变。
另外一个关键指标——CPI（居民消费价格指数）的同比涨幅，要拉到3%以上，甚至可以突破4%，然后再慢慢降到2.7%左右。现在只有0.6%。第二个大招，是持续降息。未来2到3年再降息100个基点左右。
比如10月21日，可能会降息（LPR）20到25个基点左右（1年期可能是20个基点，5年期可能是25个基点）。如果楼市一直不能显著回暖，未来5年期定期存款利率可能会回落到1%。而目前工商银行5年期定期存款利率为1.8%。如果回落到1%，意味着使用自有资金在大城市买房出租的回报率将显著超过定期存款。目前一线城市住宅租金回报率在1.5%左右，公寓回报率在2%到3%左右。
第三个大招，是央行在常态化买卖国债后，常态化购买MBS。
MBS，就是抵押支持债券，底层资产是不动产。比如可以把住房公积金贷款，以及银行的商业房贷打包上市交易，央行也来购买。这相当于印钞给房地产，间接印钞给地方财政。
美联储在印钞的时候，三分之二是买国债（印钞给中央财政），三分之一买MBS（印钞给房地产、地方财政）。9月26日召开的政治局会议明确提出要“促进房地产市场止跌回稳”，其中一个大招就是“商品房建设要严控增量”。
中国房地产的产能太大，过去这些年卖地太多、开发量太大，是楼市出现大调整的重要原因之一。中国到底有多少房子，官方做了多轮调查统计，但一直没有公布数据。坊间猜测，是因为房子太多了，公布了大家就不愿意买了。
我估计三四五线城市基本上是这个情况，一二线城市稍好一点，但诸如重庆、武汉、天津、长沙等城市，整体供应量也非常惊人。
为什么房子这么多，各地还要不断卖地？主要是为了解决地方财政的缺口。
因为没有全面开征房地产税，地方政府无法持续从存量房上收到钱，只能不断增加供应量。这是饮鸩止渴的办法，供应量太大，一定会把房价打下来，让大家不愿意买房。解决之道是：全面降低土地供应量，降低房地产产能。尽快推出房地产税，让大家看到房地产税没有那么可怕，是可以承受的。只有这样，才能真正建立房地产新模式。
不开征房地产税，就没有房地产新模式。这是我的一个基本判断。房地产税早点推出，可以解决悬剑效应，让大家敢于买房子。中国的房地产税，应该采取新加坡模式，按照每套房子出租的租金水平来征收，而绝对不可以是美国模式（按照房屋评估价乘以2%左右的税率）。
中国的房子包含了70年地价，存在总价偏高的现象。如果在这个基础上，按照美国方式刻舟求剑，不仅无法收到税，还可能引发很多矛盾，老百姓无法承受。
楼市的分化越来越严重了，三四五线城市要走出来，恐怕要非常漫长的时间，除非这些城市宣布：5年内或者10年内不卖地。
至于一线城市，楼市已经见底了，是买入的好时机。部分二线城市的核心区，现在也可以买了。欢迎关注以下公众号：
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