一、化解国有企业不动产登记历史遗留问题典型案例
案例1 沈阳市化解南航集团项目土地压占等历史遗留问题
由于历史原因，南航集团沈阳北方航空公司土地房屋存在历史遗留问题，无法办理不动产权证书：一是机场拟新建APU维修车间和配餐厂房存在部分征收、原授权经营土地无使用年限等问题。二是和平区计算机中心大楼超宗地压占土地，影响企业资产处置。
沈阳市自然资源局对相关问题进行专题研究，积极应用“135”解遗公式，结合实际、分类施策、解决难题。一是积极协调区政府，对征收范围及机场形成的现状路进行确认，结合规划合理划定用地分割范围，对土地无使用年限问题，查找多本历史档案，抽丝剥茧合理确定年限，保障APU维修厂房项目及配餐车间项目顺利落地。二是通过土地等面积置换方式，化解企业有关项目土地压占问题，确保企业按时履行买卖合同。
截至目前，沈阳市自然资源局已为该企业破解历史遗留问题5个，确权登记10处，面积9.7万平方米，将推动企业完成约4.25亿元的项目投资落地和出售盘活。
案例2 大连市化解大连橡胶塑料机械有限公司审批手续主体前后不一致、登记材料不齐全等历史遗留问题
大连橡胶塑料机械有限公司由于历史原因登记要件缺失不全，约13.2万平方米土地、8.1万平方米房地无法取得不动产登记证书。一方面，企业因多次重组改制、资产划转、名称变更，企业所建设项目的土地、规划等相关批准材料与现在土地和房屋实际权利主体不一致。另一方面，缺少消防、竣工验收等手续，导致不动产登记要件不齐全。
大连市自然资源局、国资委积极协调地方政府、有关部门进行专题研究。针对审批手续主体前后不一致问题，由国资部门出具国有全资属性、企业历次重组及划转等情况说明，明确了办证主体、实际规划建设的土地性质用途。针对登记材料不齐全问题，由具备资质的第三方检测机构出具质检、消防检测报告后，经住建部门出具认定意见代理验收材料。
截至目前，该企业历史遗留问题得到有效化解，大连市为企业颁发不动产权证书14本，盘活国有资产约3.79亿元。
案例3 鞍山市化解鞍钢集团矿业公司审批手续缺失、登记材料不齐全等历史遗留问题
鞍钢集团矿业有限公司由于历史原因，存在审批手续缺失、登记材料不全等问题，未能取得不动产权证。一是项目建成后，未完善竣工验收等手续。二是个别建筑土地界限不清。三是企业在涉及重组改制后，部分房产存在房屋实际权利人不一致的情况。
市自然资源局先后4次上门研究破解办法，针对47个宗地227处房屋办证问题，分类制定了解决方案：一是针对登记要件不全的问题。采取由企业委托具备资质的第三方机构出具消防及房屋质量检测报告、房屋现状核位图，住建及自然资源部门进行审核认证，以此作为等效文件予以办理不动产登记。二是针对建筑土地界限不清的问题。采取由企业根据现状测绘宗地图，相关权利人进行指界认证；无法完成指界的，由企业出具承诺书予以办理不动产登记。三是针对因企业重组改革导致房屋实际权利人不一致的问题。采取由企业上级单位明确房屋现权利人，予以办理不动产登记。
截至目前，鞍山市自然资源局已为该企业化解历史遗留问题32个，颁发不动产权证197本，盘活国有资产约3.1亿元。
案例4 铁岭市化解市公共资产投资运营有限公司质检和消防验收手续缺失、无法规划验收等历史遗留问题
铁岭公共资产投资运营有限公司由于历史原因，原建设单位主体不明确、开发手续不齐全、相关手续保存不完善，导致企业缺少相关审批和竣工验收手续等登记要件，8宗4.6万平方米土地无法办理产权证书。
铁岭市自然资源局和国资委靠前服务，坚持“一企一策”，积极协调规划、住建、消防等部门补办有关手续。提出有资质的第三方机构进行质量安全鉴定，消防安全检测出具质量、消防报告并经住建部门备案认定，规划部门出具规划核实意见后办理的工作方案。
截至目前，企业8个历史遗留问题得到有效化解，盘活国有资产约2亿元。
二、化解“保交楼”项目历史遗留问题典型案例
案例5 锦州市化解某“保交楼”项目土地抵押查封、竣工验收、欠缴税费等不动产登记历史遗留问题
锦州市太和区某“保交楼”项目小区共13栋房屋，因开发企业土地使用权抵押、土地使用权被法院查封、欠缴行政事业性费用导致无法办理联合竣工验收备案等原因，导致1229户购房户无法办理不动产登记。
锦州市、区两级政府积极组织相关部门进行专题研究。一是针对土地抵押、查封问题，由太和区人民政府协调开发企业与银行置换抵押物，并与法院沟通解除土地查封。二是由开发企业制定行政事业性收费缴纳计划，区政府负责督促执行。三是采取“容缺办理”政策，由住建部门现场踏勘合格后出具项目消防合格等效文件；房屋质量经第三方检测鉴定，由区住建部门出具项目房屋质量合格等效文件，不动产登记部门容缺办理登记。
截至目前，该项目已办理首次登记，已为1099户购房者办理了不动产权证书。
案例6 辽阳市化解某“保交楼”项目开发商财务危机无力续建等历史遗留问题
辽阳市某“保交楼”项目于2021年开发建设，总建筑面积6万平方米。因开发商财务问题，导致施工承包方、参建单位、材料供应商等无力垫付资金完成施工，涉及392套商品住宅无法交房办证。
辽阳市政府积极组织相关部门成立专班专题研究。一是筹资金复工复产，通过处置资产、争取税费返还、追缴欠款、申请专项借款、转让在建工程等多个渠道归集资金，确保了“保交楼”项目及时复工复产和如期交付使用。二是市自然资源局与有关部门协调联动，实行“交房即交证”的模式。
截至目前，该项目已办理首次登记，已为239户购房者办理了不动产权证书。
案例7 朝阳市化解某“保交楼”项目规划核实、竣工验收、欠缴税费等不动产登记历史遗留问题
朝阳某“保交楼”项目因开发商资金原因未完成项目建设，导致项目无法通过规划核实和竣工验收，涉及564户业主无法办理不动产登记。
朝阳市成立工作专班，市政府主要领导亲自挂帅，多次组织相关职能部门进行专题研究。一是针对缺少后续建设资金问题，朝阳市政府向上争取专项资金5000万元，用于项目后续建设，并成立项目专班对资金使用进行监管。二是针对规划核实、竣工验收问题，按照“证办分离”的原则，相关职能部门出具规划条件核实意见和已售商品房容缺办证工程质量核查意见。三是针对超容积率建设、基础设施配套费及企业欠缴各类税费等问题，按照“证缴分离”原则，购房者持购房收据缴纳契税，企业所欠税费由职能部门追缴，不动产登记机构同步办理不动产登记。
截至目前，该项目已办理房屋首次登记，已为476户购房者办理不动产权证书。
案例8 盘锦市化解某“保交楼”项目质量验收等不动产登记历史遗留问题
盘锦市某“报交楼”项目因开发建设单位未提交土地核验申请，未通过质量及安全工程及检测验收等问题，导致79户业主购房业务无法办理不动产登记。
盘锦市政府组织属地政府和相关部门进行专题研究。一是针对未通过质量及安全工程及检测验收等问题，鉴于开发建设单位无法履行后续工作，由区政府聘请第三方鉴定机构开展消防安全及质量检测和评估，并出具相关检测报告，完成消防安全及质量检测和评估。二是针对实际问题，属地区委区政府多方筹措专项资金600万元，确保“保交楼”项目如期完工交付，解决了“保交楼”项目“不能办证”的最大障碍。三是针对化解过程中产生的疑难问题，定期召开专题会议，实行台账销号式管理模式，倒排工期，积极推进化解工作，切实为民解忧、为民纾困。
截至目前，该项目已完成首登，为37户群众办理分户登记。
三、化解农村不动产登记历史遗留问题典型案例
案例9 台安县多措并举农村不动产登记历史遗留问题典型案例
台安县自然资源局会同县农业农村及各乡镇、街道共同研究修订出台《台安县农村不动产登记工作实施方案》，多措并举化解历史遗留问题，扎实做好农村宅基地房地一体确权登记工作。一是主动作为，提前谋划。在调查数据阶段，选择问题集中镇村开展试点办证，聚焦“要件多”“数据有误差”等问题研究解决方案。精细化数据管理，将调查数据汇交至不动产登记平台与现有数据进行逐一去重处理。同时，加强宣传引导，提升农村居民主动办证意愿。二是分类施策，分片指导。因地制宜将全县分为4个区域，抽调不动产登记部门业务精英，分区前往解答、协调办理过程中存在的各项问题，确保试运行发证取得实质性成果。三是数据精准，保障权益。完成全县农村宅基地及房屋测绘工作后，组织对调查数据准确进行复核。经核验无误，公示无异议后，组织专家进行验收，确保数据合法性，切实维护农民权益。四是优化服务，便民利民。申请材料“再精简”，将原有的多张审批要件按类型汇总至一张表格。确认程序“再下沉”，将房地一体调查数据发放至各镇村，经申请人及所在镇认可后，填写审核表，在镇村履行审核手续。审批程序“再简化”，对已有调查数据的房屋土地，因原房证丢失且没有档案、翻改扩建未办理审批手续等情况，由村镇对宅基地及房屋进行审核，对符合发证条件的予以确认，以此代替原审批手续办理不动产权证。
截至目前，全县累计依申请发放不动产权证书7300余户。
案例10 新宾县实施农村登记延伸服务举措
新宾满族自治县下辖15个乡镇，180多个行政村，5万多户农户，有的村距离县不能产登记中心数十公里。新宾县不动产登记中心善于改革创新，与乡镇街道政府协调联动，推行“帮代办”服务，探索一条开展农村登记延伸服务的新路子。
一是乡镇政府集中委托村镇办专员，兼职负责农村宅基地登记的“帮代办”，负责受理本乡镇宅基地不动产权登记申请，完成登记政策咨询、申请人信息采集、申请材料收取、整理及审查核实等，定期送往县不动产登记中心审核，提供“代收、代取”服务。二是县不动产登记中心定期组织业务培训，提高村镇办“帮代办”专员业务水平。三是乡镇政府税务部门代收税费，同村居民办理宅基地转移登记（过户）可就近缴税。
新宾县在不增加基层负担的前提下，实现了“干部多跑腿、数据多服务、群众少走路”的农村登记延伸服务模式。截至目前，全县已完成房地一体宅基地确权登记发证26640宗。
（辽宁省自然资源厅）
