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之前我们讨论过德国未来十年的房价报告《邮政银行2024年住房图鉴》，报告阐释了未来 11 年，德国 400 个地区和独立城市中 40% 左右的房产价格预计将继续下跌。到 2035年，这些地区的价格可能至少比当前水平低 2%。但是在美因河畔的杜塞尔多夫、法兰克福、科隆、柏林和斯图加特，以及南部的慕尼黑都会稳健上涨。对比中国来看，德国的一线城市也就是柏林、慕尼黑、法兰克福、汉堡、科隆、斯图加特以及杜塞尔多夫。这些城市国际化程度相对高，经济发展好，与中国的交互合作较多。因此，我们一贯认为这些城市的华人就会多，他们买房职业也应该就在这些城市，毕竟一线城市才有投资的空间。2019年之前，中国人在德国的购房需求集中在柏林和法兰克福两地。购买者主要是在德国生活的华人以及有孩子在德国留学的家庭。疫情之后，莱比锡、德累斯顿、汉堡、法兰克福和科隆等城市因其合理的房价和良好的市场前景，成为中国投资者在德国购房的主要选择。
根据Baufi24对德国30个城市的分析，德国城市的平均毛租金收益率为3.79%。东部城市和鲁尔区的城市比较拔尖，租金收益率普遍高于平均水平。比如哈根这个城市的收益率就高达5.39%，另外一个城市开姆尼茨也达到了5.38%。例如慕尼黑的租金收益率低于平均水平，但是毕竟是德国一线城市，经济和人口都比较稳定，也还是很吸引中国投资者青睐，只不过房价越涨越高，投入的资金也就多了。在综合租金收益率和成本，中国的买房客们关注的区域是下面这些城市：1、哈根：位于鲁尔区东南边缘，人口约18.8万，租金收益率为5.39%。2、开姆尼茨：萨克森州大城市，人口约24.7万，目前收益率为5.38%，自年初增长0.18个百分点。3、盖尔森基兴：尽管自一月以来略微下降0.56%，但仍以4.89%的收益率高于平均水平。4、奥伯豪森：人口约21.1万，租金收益率为4.73%，比1月份下降0.65%。5、杜伊斯堡：靠近杜塞尔多夫，人口50万，租金收益率为4.45%，比年初下降0.44%。6、波鸿：人口约36.5万，租金收益率为4.28%，比年初下降0.43%。7、哈勒（萨勒）：人口24万，租金收益率为4.07%，比1月份下降0.50%。8、多特蒙德：人口约60万，租金收益率为4.10%，比1月份下降0.45%。9、德累斯顿：人口超过55万，租金收益率为4.03%，房价自1月份以来增长0.21%。10、莱比锡：人口近60万，目前租金收益率为3.72%，比年初增长0.25%。11、斯图加特：巴登-符腾堡州大城市，平均租金收益率稳定在3.84%。12、科隆：人口超过一百万，目前租金收益率为3.34%，小幅下降0.14%。13、杜塞尔多夫：积极发展中，租金收益率升至3.21%，相较于1月份下降0.08%。14、柏林：人口超过300万，租金收益率稳定在3.26%，相比1月下降0.16%。15、慕尼黑：作为租金收益率较低的地方之一，目前为2.82%，较1月降了0.09%。尽管回报较低，但因市场稳定，对于长期投资者仍具吸引力。
根据网络数据总结，中国人在德国购房的平均投资金额大致在26.5万到63.1万欧元之间。
毕竟大多数中国买家购买房产的主要目的是投资，将其出租以获取稳定的租金收入。但是随着疫情后，更多的中国人选择“轻移民”，为了孩子教育在德国置办房产，在德国买房后可不能移民（中德房贷利率走势对比！买房能移民德国吗？），德国不是西班牙、葡萄牙，没有黄金签证这一说法，移居德国路径只有：德国欧盟蓝卡、德国双元制、德国普通工签、德国法人签证、德国留学签证。
对于中产家庭来说，移居德国靠投资是行不通的，通过率太低，要求很高。也没有经历和时间去学习，所以双元制和留学签证也是不现实的，普通工签又缓慢，要求你在德国工作生活。对比下来，只有德国欧盟蓝卡，是中产实现“轻移民”的最佳路径，同时还可以配置房产，规避财产风险，也给孩子备份另一条路，在卷不过的时候还有选择。
蓝卡持有者德语达到德语欧标B1，最快21个月申请永居；德语达到A1水平，27个月可申请永居。配偶持团聚居留卡满5年，德语达到B1语言水平即可转永居，16岁以下子女5年后自动转长居，无语言要求；16岁以上子女需德语C1级水平或取得德国认可的职业培训获得永居。蓝卡持有者的父母、岳父母或公婆可以申请家庭团聚前往德国共同生活，实现了家庭团聚。（根据德国最新的移民法规定，自2024年3月1日起，首次申请签证的新移民，其父母将有权申请家庭团聚一同前往德国生活。这一政策同样适用于申请人的配偶在德国长期居住的情况，岳父母或公婆也同样享受此待遇。）蓝卡持有者的配偶和未成年子女有权一同移居德国，配偶和18岁以下子女都没有任何语言要求。获得蓝卡后相当于获得德国公民的社会福利待遇，投保德国公共保险，一人投保，蓝卡持有者及其家庭成员可以享受德国的社会保障体系，包括医疗保险、退休金和失业保险、生育津贴、儿童金等。蓝卡持有者的子女可以免费接受德国的公立教育，包括幼儿园、小学、中学直至高等教育。获得蓝卡后可为子女办理转学手续，未成年子女可免费进入世界一流的德国公立教育体系，待遇与当地学生完全相同。德国一般的居留签证，是不允许持卡人离开德国境内超过6个月，超过后就会被吊销居留签证。但是对于蓝卡持有人离开德国境内的时间可被延长至12个月及以上（需向外管局提交特殊申请），也就是大家说的没有“移民监”。
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