01
不可否认，学区房在南京是一种特殊的二手房。往往面积小、单价高，而需求很刚性。
玄武是南京的教育强区，资源丰富。
玄武和鼓楼不一样，玄武的学校在注重成绩的同时，素质教育是非常好的。北小、南师附小等，虽然南外在玄武，但这些玄武名小并不完全“冲外”。上玄外的比较多。
目前看来，相对较低的总价在玄武如果想上这些“名小”，2房的起步也要300多万了。
单初中学区房呢？
2018年初，初中学区房崛起那时，29中、树人、汇文、钟英、科利华等房价还没爆发，便宜的100多万就能买一套，在2021/2022年达到巅峰。现在呢？
今天，一位读者给我发来了一张最新科利华单初中的超低成交价，痛下决心，准备下手。
从最新成交看，155万，40平，38934元一平。
——中介也表示：没有再低于150万成交房源。
巅峰时期呢？
同户型面积，6.9万一平。（难怪，他要下这个决心，这差距也太大了）
当然，玄武区的学区房有个特点，有单学区但无双学区。市场上，有明显学区溢价的是北小、南师附小、科利华中学。但这几个学校之间，却没有什么共同的学区片区。
这就不像鼓楼的拉力琅+29中，也不像银城汇文或双汇文或芳凤+29中甚至科睿+汇文那样。
某种意义上，我们也注意到这个趋势，玄武在“双学区”上的空白，确实不利于部分家庭的教育选择，比如小学上完再做置换。不管怎样，会麻烦，或者会搬家。总归不太方便。有些人图双学区，就索性买鼓楼了。
缺双学区，这算是玄武一个痛点。
02
当考虑到居住时，主城区置业确定很烦恼。
过去房价高，收益好。可以用“学住分离”等方式，比如买一套小面积低总价学区房，然后再学校附近租一套其他宽敞的大房子。
毕竟，原先的房子也在涨嘛，收益可以覆盖房租，可现在呢？房价什么情况，大家都懂的。还要再花钱另租一套，就不划算了。
再说了，一家人租太长时间，的确，方方面面是不太习惯的。毕竟南京的租房市场，主城区很好的小区、装修很好的小区，这是非常稀少的。换句话，好的学校、学区房固然重要，但好的学习生活环境/房屋品质也重要。这个问题在现在的南京，越来越凸出。目前，没有太好的解决方案。
就目前来看，有两种。
一种是“学在鼓楼，住在河西”模式，鼓楼主城与龙江片区、河西新城以及鼓楼滨江不算远，而这些地方是有大量新房和次新房的，算是一个解决方案。比如住奥体，龙江读书，这种家庭很多。
当然，最近由于金基龙江G16新房的出现，这个选项可能会被打破。
——《金基龙江G16项目资料/最新消息》
另一种是新玄武+名校分校模式，比如次新房中海玄武公馆，或招商局中心臻境等新房，这一片区有南师附小铁北分校/北京东路小学红山分校+科利华铁北分校双学区组合。
从区位环境上，玄武区的优势在于独具一格的山水资源与文化调性，紫金山、玄武湖，双地标，文化内涵丰富，而且市政府位于北京东路，东南大学位于成贤街，机关事业单位众多，也有浓浓的政务氛围。
鸡鸣寺的樱花，仿佛是城市节日。
而玄武湖，也是南京的风景绝佳处，周围居民都深受其益。
这里有上千年的历史雕琢，紫金山的巍峨、玄武湖的深邃，都是时间在这里沉淀的结果。
外地人、文青、旅游达人、主理人、年轻人来南京，必然要来玄武湖。
活动也很多，米其林节、咖啡节、非遗节，人气都很高。
哪怕什么也不做，躺在湖边，那种松弛感十足的精致。
