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商业市场从数量过渡到质量竞争，产品线也变得多元化和精细化。
来源 | 铱星云商新媒体中心
主编 | 曹婕
撰文&编辑 | 刘瑾
一个项目仍处于开发阶段时，市场总是会密切关注该项目将引进商管公司旗下的哪条产品线， 毕竟不同产品线承载着不同的定位、风格和层级。很多时候，消费者对项目的“第一印象”往往在产品线落地的时候就已经形成。这也说明了，产品线的形成，是商业地产玩家加速拓张、实现差异化、满足不同消费客群需求的一张王牌。
今年以来，部分商业地产玩家打造的“产品线”陆续传出新内容，在项目落地上，宏发商业、金铂商业、鸿荣源壹方商置等全新产品线的项目“首秀”迎来亮相；太古地产也于近日官宣了，内地首个“太古坊”将落地北京颐堤港；龙湖商业、华润置地、绿城商管等玩家新产品线的首个项目也已浮出水面。
在产品线布阵上，银泰商业宣布旗下“in77”正式升级为高端产品线，将加速全国商业布局；保利商旅旗下产品线全部焕新升级为“时光系”......
与此同时，亦有部分产品线已被删除淘汰，为了直观地呈现产品线价值，本文特意整理了16家商管公司的产品线分布情况：
龙湖集团2024年中期报告显示，其商场运营业务分为两条主要产品线：都市型购物中心天街及社区型购物中心星悦荟；两大产品线形成城市地标级、区域引领级、社区共生级三大分级。
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截至6月末，龙湖集团已在20个重点城市开业91座商场，整体出租率达96%。年内，合肥高新天街、天津梅江天街、绍兴镜湖天街、苏州相城天街、海南海口天街等天街项目已亮相，其中，总建筑面积达32.4万方的海南海口天街为目前海南最大单体购物中心。
此外，去年8月，龙湖集团还官宣了全新活力街区品牌欢肆——由公寓+1-3万m的街区式商业混合而成，目前，该品牌已落地上海江桥、南京天曜城、合肥和杭州四地并启动招商。
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拟定最先亮相的龙湖合肥欢肆，将以全新“蒙德里安”格艺设计场景，打造“中央绿岛”“城市露台”“城市橱窗”“HS-Market欢肆市集”四大亮点景观场景，坚持日咖夜酒、精致烟火、社交友好、松弛乐活、兼具调性与个性定位。
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从已经入市的项目类型来看，华润置地目前已形成了“万象城”“万象汇”“万象天地”三大商业产品线的战略布局，截至今年上半年，华润置地开业购物中心数量约66个，年内新开邯郸万象汇、武汉武昌万象城、合肥包河万象汇、常州万象城、北京西北旺万象汇、桐乡万象汇等项目。值得一提的是，华润置地第四条产品线的首个项目——位于东莞的万象滨海购物村已浮出水面，该项目总建筑面积约10万平方米，由街区商业+购物中心两种模式组成，将打造精品奥莱，计划于2025年开业。标准产品线之外，华润置地还有非标产品"天地+"系列，如绍兴天地、深圳大运天地、义乌天地等。11月中旬，银泰商业管理集团宣布，正式将“in77”升级为旗下高端产品线，“in77”产品线以杭州湖滨银泰in77为范本，打造 “全球商业标杆、时尚购物打卡地、年轻⼈社交聚集地”。同时，银泰商业管理集团公示了旗下战略布局的三大产品线，分别为以杭州湖滨银泰in77为代表的地标型高端商业综合体：in77；以郑州银泰inPARK为代表的景观地标型商业综合体：inPARK和以杭州城西银泰城为代表的区域型品质商业生活中心：银泰城。截至当前，银泰商业管理集团已运营20座商业项目，今年以来，其迎来了瑞安新湖银泰城、杭州临平银泰inPARK、杭州西投银泰城、德清银泰城、衢州鹿鸣岛银泰inPARK、衢州银泰城等多个项目的开业。其中，衢州银泰城于今日（11月21日）开业，该项目引入160余家优质品牌，其中70%为城市及区域首店，涵盖餐饮、零售、时尚、休闲等多元业态，为消费者提供一站式高品质生活体验。升级为高端产品线后，in77系列的最新作品——合肥银泰in77拟定于12月26日亮相，该项目将引入标杆性潮奢品牌、国际高端美妆、运动户外、米其林/黑珍珠餐饮等业态的首进品牌，丰富合肥商业多样性。截至目前，银泰商业管理集团筹开的项目还有北京上德银泰城，预计开业时间为2025年。今年，保利商旅发布“时光系”购物中心品牌，其旗下的商业产品线全线焕新升级为“时光系”，涵盖“时光里、时光汇、∞时光”三大产品线，从场景营造、内容组合、创新体验3个维度入手，聚焦打造更多家门口的非标商业街区，为消费者们提供“更懂你的商业体”。年内，保利商旅计划带来成都保利时光里（已开业）、上海花木时光里（已开业）、黄石时光汇、长沙保利时光汇、上海·奉发古华庭5座全新的“时光系”作品。合生创展集团2024年中期报告显示，其旗下商业城市综合体目前包括了以北京合生汇、上海五角场合生汇为代表的城市级综合体，以广州海珠合生广场为代表的区域精品购物中心和以北京麒麟新天地为代表的多样体验型商业中心三大产品线。截至上半年，合生创展集团商业板块（融合购物中心、写字楼酒 店、公寓、住宅等多种物业形态）土地储备约727万平方米。一线城市（北京、上海、 广州、 深圳和临深区域）土储达690万平方米，占比95%。4月，总体量约45.6万方，立足于打造“文娱体验新地标”的北京超极合生汇东区率先迎来开业，西区也将于年内亮相。此外，今年7月，合生商业还官宣了与上海闵行区七莘红点城签约战略合作，由其管理七莘红点城，红点城也正式更名为“上海红点合生新天地”，项目将打造成为与周边大型商业形成差异化竞争的新型全域内容城市奥莱商业体 。宝龙商业目前已形成宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和其他（宝龙天地等）四大产品线，分别对应为超级标杆、标杆、标准mall及社区商业系列产品。除此之外，其还有与浙江星汇联手打造的“宝龙星汇”系列产品。![]()
杭州拱墅宝龙广场
截至今年上半年，宝龙商业共有97处已开业零售商业物业，总已开业建筑面积为1082万㎡，已签约零售商业物业138个。宝龙商业年内新开业台州杜桥宝龙广场、杭州拱墅宝龙广场、乐清宝龙广场、乐清中金汇等项目，主要集中在宝龙广场和宝龙星汇两大产品线上。旭辉商业目前已形成旭辉Cmall和旭辉里两大标准化产品线。截至目前，旭辉Cmall已布局成都温江旭辉Cmall、合肥肥西旭辉Cmall、南昌旭辉Cmall、淮安旭辉Cmall、绍兴旭辉Cmall等11座，旭辉里已布局上海长寿旭辉里、上海山钢和润旭辉里、 长沙雨花旭辉里等8座。
2025年，旭辉商业还有当涂安德利旭辉广场、淮安东湖旭辉里、广州广晟万博城3座项目待开。
招商商管目前已形成海上世界、招商花园城、招商花园里三大商业产品线。 招商蛇口2024年半年度报告显示，截至上半年，旗下集中商业在营项目38 个，总经营建筑面积约215万平方米，在建及筹开项目总经营建筑面积约296万平方米。招商商管集中商业聚力发展“海上世界”及“招商花园城”产品线，年内，旗下上海海上世界、上海传媒港花园里、珠海斗门招商花园城、宁波鄞州花园里（C区）、观沙岭招商花园城等项目已入市。而成都天府招商花园城、深圳太子湾招商花园城（villa区）、昆山同丰路花园里拟定于年底亮相。 轻重并举，建发商管目前已形成以湾悦城为代表的区域型购物中心、以湾悦天地为代表的特色街区商业、以湾悦汇为代表的邻里型商业和以湾悦中心为代表的商务配套商业四大产品线。截至今年9月，建发商管运营商业项目超30个，运营资产价值超150亿元，管理面积超150万㎡，分布在成都、南昌、株洲等13座城市。2023年底，华侨城商管对外发布了三大产品线特征，分别是以欢乐海岸系列为代表的文旅特色商业综合体产品线、以OCT-LOFT系列为代表的创意文化产业园产品线和以OCT PARK欢乐时光系列为代表的品质社区商业产品线。2023年，越秀商管将代表高端产品线的广州IFC国金天地、商务与生活互融的广州悦汇城、以及定位为城市CBD核心综合体的广州ICC环贸天地三大标杆项目作为典型代表，正式确立“国金”、“环贸”、“悦汇”系列为零售商业三大产品线。据悉，越秀商管“环贸”系列产品线在其广州大本营之外的首秀之作——西安ICC环贸天地购物中心拟定于2025年第三季度正式开业。世纪金源商管集团目前已形成“世纪金源购物中心、方圆荟、方圆LIVE”三大产品线， 截至目前，其已布局16个省份、53个城市、77个项目，总管理面积超1000万㎡，其中，39座已开业购物中心，15座筹备期购物中心，超6000个合作品牌。世纪金源商管集团年内已开业的项目有武汉方圆荟·奥特莱斯，该项目是武汉首座主城区奥莱MALL，也是其轻资产输出的第一个奥特莱斯项目。此外，其旗下的“方圆荟”品牌产品线的大湾区首秀项目——广州亿达方圆荟也将于12月27日迎来开业。该项目商业面积约8万平方米，将引进时尚购物、餐饮娱乐、休闲体验于一体的多功能业态，打造精致时尚、开心愉悦的城市生活新空间。爱琴海集团目前已形成三大产品线体系，分别为大体量室内商业空间旗舰产品——爱琴海、灵活多元商业空间旗舰产品——晶海广场和多元性开放空间旗舰产品——爱琴海·城市书香。除了上述3大产品线外，今年9月，爱琴海集团还携手新金山投控集团共同发布首个国际一线IP主题乐园×旗舰商业产品“爱琴海·缤纷里”品牌。“爱琴海·缤纷里” 紧邻上海乐高乐园度假区，位于上海西南门户。商业街围绕“乐享野趣生活”“文化生态生活”“缤纷欢聚生活”三大主题，引入120余家品牌商户， 2025年与上海乐高乐园度假区同步开业。绿城商管划分出都市型高端购物中心“GT PLAZA”、区域型购物中心“青悦城”、社区型购物中心“青悦里”三大产品线。 截至目前，其业务版图已拓展到杭州、上海、成都、青岛、宁波、衢州、温州、诸暨等15个城市、21个商业项目与6个写字楼项目。青岛GT PLAZA（首座GT PLAZA）与宁波北仑青悦里将在年前迎来开业。其中，青岛GT PLAZA定位为“精致美好生活新场域”，将持续打造首发、高时尚度、高潮流度的品牌体验。宁波北仑青悦里，集别致、品质、港湾与社交属性于一体，力求焕新宁波北仑精致生活。2023年，宏发商业对外公布了产品体系，分别为城市级综合体大仟里，社区级综合体“小仟里”、美食特色主题商业“仟里食家”、情景式街区商业“仟里时光”及社区小型商业配套“仟里荟”。其中，美食特色主题商业“仟里食家”的首个项目已于今年9月在深圳宝安正式入市运营，3 万㎡的“盒子+街区”型商业空间，主打用美食链接社交，从场景重构、艺术文化两大方面着手实现空间创新，漫游街区由咖啡、茶馆、餐吧、创意展陈组成，室内整体空间则被划分为生活 BAR、经典未央街区、食堂街三大主题区域。大悦城商业目前已形成城市级大悦城和区域级大悦汇两条产品线，以“轻重并举”的发展战略，其在全国布局40余个商业项目，管理面积近500万平米。在新项目打造上，年内，厦门大悦城、三亚大悦陆续已开业。今年年底，定位“山系生活智潮地” 的海淀大悦城也将迎来开业。2021年，铱星云商也曾梳理过各大商业地产玩家打造的产品线，着眼现在，对比之前，部分企业的产品线有了一定的变动，像大悦城商业曾经拥有“大悦城、大悦春风里、祥云小镇、悦街”4大产品线。如今，缩减、升级成“大悦城+大悦汇”两大标准产品线， 两条产品线在定位、面向的核心客群、功能上均有所差异，大悦城聚焦于18-35岁城市新生代及青年客群；而大悦汇则聚焦25-45 岁城市新中产及家庭客群。龙湖集团则删减了中高端家居生活购物中心“家悦荟”，取而代之的面世的是与“公寓+街区”的复合型产品“欢肆”。 站在当前的市场环境去观察，会发现，产品线的打造从以前普遍以体量为划分，变得更加多元化和精细化。像宏发商业打造的仟里食家，就是以美食主题为主。于是，我们可以看到，更多脱离标准产品线的创新项目出现，如华润的“天地”系列； 爱琴海集团旗下的“爱琴海·缤纷里”品牌等等。这些都是商业市场从数量过渡到质量竞争的最好证明。本文由铱星云商新媒体中心原创，作者：刘瑾，文章版权归铱星云商所有，图片来源于项目方或网络，封面图为厦门大悦城，均不作商用。
