房地产市场包括买卖市场和租赁市场两部分。1998年城镇住房制度市场化改革直接推动了买卖市场的快速发展，但租赁市场的发展却相对滞后，且受到国民传统观念的影响，房地产领域长期“重售轻租”。然而，在当前快速城镇化和人口流动活跃的背景下，住房租赁市场的稳步发展对于提升民生福祉的重要意义已然不容忽视，急需补充住房租赁市场的深入研究。目前关于中国大城市内部房价空间分异的研究虽已取得较多进展并形成一些共识，但仍然存在研究对象和方法的局限：
（1）住房买卖的市场化程度远低于租赁，但住房市场研究对后者的关注十分有限。我国住房产权结构复杂，有些住房的交易价格并非完全市场价格，而住房租金的市场化和一致性水平较高，对其形成机制的研究结果将更加可靠，而且对租赁市场的补充考察更有助于精准把握与判断城市房地产市场的现实发展状况。
（2）住房租赁市场研究在特大城市具有尤为重要的现实意义。中国的超大特大城市集聚了大量流动人口，但由于流动人口的住房可支付能力通常较弱，租房成为一种普遍选择。在居民住房压力最大的超大城市，要达到住有所居的新型城镇化目标，住房租赁市场的健康发展就尤显重要，对住宅租金的实证研究则是一项重要支撑。
（3）城市住房市场存在空间分割性，相关政策应重视公共资源配置和租金形成因素的空间异质性。在同一城市内部，城区与郊区的区位差异、轨道交通与住房建设的空间耦合、居住社区周边公共服务设施配置等空间关系不仅是房价和租金形成机制的重要环节，也是城市公共资源均衡配置的重要方式，甚至可能对住房政策的有效性具有决定性作用。研究区域为北京市六环以内，研究对象为市场性租赁住房价格。住宅租金数据来源于北京链家网，其他数据来源于“百度地图API”坐标拾取系统。
北京住宅租金水平整体呈现由中心向外围梯度下降的圈层式结构，同时存在局部的高值和低值集中区（图1）。北部地区的租金总体高于南部地区，从中心向外围下降的幅度缓于南部地区。![]()
▲ 图1 | 北京住宅租金的空间格局传统的全局回归模型假定回归参数与样本空间位置无关，但住宅租金影响因素存在空间异质性问题，故使用地理加权回归（GWR）模型。为更准确地估计城市空间结构、公共服务可达性等外部环境及社区属性对住宅租金的影响，以社区为基本单元进行研究。模型的因变量为社区的单位面积月租金。模型的自变量设定如表1。![]()
▲ 表1 | 解释变量的选取与描述OLS估计结果如表2。中心区位与公共交通便捷性表现出对住宅租金的显著影响，但公交的作用容易被地铁替代；邻里环境表现出与预期一致的影响方向；社区属性如房龄、小区绿地率和容积率等对住宅租金的影响均不显著，反映了住房短期效用在租房决策中的重要性。注：***p<0.01，**p<0.05，*p<0.1。
相比于OLS模型，GWR模型对住宅租金的解释力更强。
（1）区位条件对住宅租金的影响（回归系数分布如图2）。靠近城市中心、周边交通站点密集的优势区位对住宅租金产生普遍化的积极影响。距离中心区越远，租金水平越低，符合圈层递减规律，但也有局部地区受到就业中心分布的影响。公交站数量对住宅租金的正向影响明显依赖于连接就业中心的城市主干道，由于公共交通的可替代性较强，公交很容易受到地铁发展的影响，即使有些地区的公交站数量增多也不会对住宅租金产生明显积极影响，反而因为地铁的通达而出现分化。地铁优势对住宅租金的抬升作用突出表现在郊区。![]()
▲ 图2 | 区位条件的回归系数分布（2）邻里环境对住宅租金的影响（回归系数分布如图3a-e）。商业分布、教育资源、游憩条件等邻里环境对住宅租金水平具有普遍性影响，但具体因素的影响方向和程度存在空间差异。超市和商圈对租金的正向影响主要集中于三环以内，郊区的影响作用存在分异。住宅到重点小学距离的影响存在较大空间分异。中心城区住宅租金受中学距离影响较大，而五环以外住宅的租金则受其影响较弱。住宅周边的高等院校数量越多，其平均租金一般也相应越高。公园距离与住宅租金的相关关系随公园规模、分布密度和收费情况而改变。![]()
▲ 图3 | 邻里环境和房龄的回归系数分布
（3）社区属性对住宅租金的影响。社区属性在全局回归中没有表现出显著影响，其影响作用可能存在较大的空间分异。以房龄为例（图3f），其负面影响主要表现在长安街以北的老城区，而在其他大部分地区都不会产生显著的主导影响，极易被住宅的其他外部属性影响所覆盖。本文以北京市商品性住房租赁市场为例，利用GWR模型对住宅租金的空间分异特征和差异化影响因素进行分析。得到以下结论：
（1）北京住宅租金表现出从中心向外围梯度递减的空间结构特征，同时存在北高南低的显著分异，北部地区向外围的下降幅度缓于南部地区。
（2）中心区位优势、公共交通的便捷性，以及商业、教育、游憩等邻里环境的质量条件与可达性都对住宅租金产生显著的积极影响，而已被普遍证实影响房价的社区属性却对住宅租金没有显著影响，反映了住房租赁市场与买卖市场的需求差异。
（3）各因素对租金的影响作用都存在较大的空间差异，但与房价相比，地铁距离、公园距离等因素影响的空间异质性特征却不尽相同。区位条件与就业机会分布二者叠加对租金水平产生影响，地铁分布的积极影响突出体现于郊区。邻里环境的影响与居民生活需求息息相关，公园距离的影响随公园规模、分布密度和收费情况而改变，近郊区有一些局部小范围的生活圈导致租金上涨。社区属性对住宅租金的影响作用普遍较弱。
研究结果反映了城市内部的资源分布不均和人群需求分异的问题，在住房政策优化和规划引导过程中都值得特别关注。一方面，住宅租金影响因素的空间分异主要由城市内部各类公共资源的分布不均所致，这就需要相应的城市空间布局优化策略进行规划引导，以实现基本公共资源配置在空间上的均等化。另一方面，精准把握居民需求是解决住房问题的关键所在。住宅租金影响因素反映了租房群体的核心需求在于住房的短期效用，而购房群体更重视长期效用，未来需要在规划与住房政策中制定针对性策略以服务不同人群，从而实现城市住房公平性的政策导向从空间公平向人群公平转变。
《北京市住宅租金影响因素空间分异研究》一文已在知网首发。
【doi】10.11819/cpr20221723a刘 涛，北京大学城市与环境学院研究员、博士生导师，本文通信作者。
【基金项目】国家自然科学基金青年项目(42201201，41801146)。
【全文下载】文章已在知网发布，复制并搜索下方网址，或点击下方“阅读原文”，即可下载阅读全文。
https://kns.cnki.net/kcms/detail/detail.aspx?dbcode=CAPJ&dbname=CAPJLAST&filename=CSGH20221125003&uniplatform=NZKPT&v=dJ_x9KLE5VUGnBvZgy2dDWNqa2nB48wU97K2GsEOSJ3F5OV0ggui3L5Sq2tIOU8F
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