最高涨了123%！开发商有车库产权，就能随意涨停车费？
时事
2024-11-22 13:40
北京
“我们小区地下一层、二层及三层人防车位的停车费分别涨价114%、120%及123%，一个老旧小区的停车费甚至比周边高档小区都高。街道‘吹哨’后，开发商仍坚持有定价权，这月底要是不交停车费，车位就会被收回。”最近，北京晚报接到朝阳区慧谷时空小区多位业主电话，反映地下车库停车费疯涨，让大家“吃不消”。开发商只要拥有车库产权就能任性涨价吗？记者赶赴现场展开调查。
“我们小区只有三栋住宅楼，24层高，共有576户居民。”慧谷时空小区业主王先生向本端反映，10月30日，物业突然在每个楼道及地库入口张贴通知，告知业主停车费自11月起涨价，“小区停车费每月普涨400元，B1层车位从原来每年的4200元涨到9000元，B3层涨幅最高达到123%，开发商还称如果不交停车费就会收回停车位。根据物业公告，小区地库共有车位300余个，还有200余位业主在等待车位。如果开发商收回停车位，就会有很多车辆停在小区外的大马路上。”王先生担心地说。多个业主群里，大家自发联名抵制涨价，并开始找物业、开发商协商，向社区及街道等相关部门反映。“涨价太疯狂，开发商不能单方面说了算。”一业主说。
11月16日下午，记者来到慧谷时空小区。一进南门，便见小区中间是一条南北路，路西坐落着217号住宅楼，路东是218号及219号楼。三栋住宅楼北侧是大片绿地，其间建有自行车棚等设施。绿地下方便是小区地库，地库不与住宅楼相通。记者进入地下车库，只见电梯门左侧贴着《地下车库调价及续租通知》（以下简称涨价通知），涨价通知旁还贴着业主联名抵制涨价的《关于号召有停车位的业主共同抵制物业停车费乱涨价的公告》（以下简称抵制公告）。涨价通知由小区物业发出，用黑体字突出显示：该小区地下车位租赁价格自2024年11月1日起每月上调400元，每年上调4800元，即B1层、B2层、B3层停车费由原来的每年4200元、4000元、3900元分别涨至每年9000元、8800元及8700元，每月租金自原来的350元、333.3元、325元涨至750元、733.3元及725元。通知显示，此次调价周期为一年，若业主一次性付两年停车费，每月可优惠50元。据计算，此次停车费涨价幅度分别为114%、120%、123%。该通知还显示，业主缴纳停车费截止日期为11月15日，若业主未续签，物业默认业主自动放弃车位，“届时您的车辆将禁止驶入车库，物业同时将车位收回，再次发放给有需要的业主。”气愤的业主们组建了6个微信群，一起商讨如何争取合理价格。业主发出的抵制公告显示：“这种行为不仅侵犯了业主的合法权益，也严重影响了大家的日常生活。”业主们表示，为抵制停车费疯涨，将拒缴停车费并向相关部门投诉。或许因是周末，记者现场看到B1层地库内几乎停满了车。业主王女士告诉记者。与B1层相似，B2层电梯旁也贴着涨价通知与业主抵制公告。B3层装有厚铁门，据说该层为人防工程。“人防工程停车费涨幅高达123%，虽说是谁投资谁受益，但也不能这么疯涨。”王女士称。小区西侧地库出入口均未设岗值守。记者看到出入口上方的塑料顶棚上堆着不少泥土及树叶。“只有上方这个摄像头是新装的。”一业主推测，开发商正在为涨价做准备。
业主提供的多份与该小区开发商负责人的对话记录显示，小区开发商为北京望京新兴产业区综合开发有限公司，其称此次涨价的理由是，地库产权属于开发商，产权人享有定价权；今年10月，一资产评估公司的评估结果显示可按每月900元标准收费；停车费涨价后可补贴小区物业费亏空，部分费用可用于地库后续改造维修。对此，业主们并不认可。大家联手对周边20余个住宅小区的停车费进行了调查，制作出一份比价表。记者查看比价表发现，星源国际、炫彩嘉轩、蓝色家园、国风北京、华鼎世家等周边小区的停车费每年分别为5400元、6000元、6000元、3360元、4200元，“包括望京花园东区、西区，这些小区停车费月租都在280元至500元，且地库电梯可入户，地库出入口有专人值班。”业主们认为，开发商此次对停车位的定价已严重偏离市场。至于涨价可补贴物业费亏空的说法，业主认为更不合理。有业主向记者出示了2022年与2023年的物业服务收费表，认为物业管理费用过高，“这两年物业管理费支出分别为266.79万元、175.85万元，仅此一项支出已占物业收费的60.09%、50.50%。” 业主认为，即使要涨停车费，也应听取大家的意见。一项有关停车费涨价民意调查显示：共318位业主投票，其中111位业主投票“不应涨”，占比34.9%；155位业主同意每月涨50元至100元，占比48.7%；47位业主支持每月涨100元至150元，占比14.8%。“如果实在没办法，即便每月交500元，我们也咬牙认了。”一位业主说。
业主多方奔走，呼吁相关部门对停车费涨价进行监管。11月12日14时30分，属地东湖街道办事处紧急“吹哨”，朝阳区发改委、区房管局、区人防办及区国资委等相关部门就该小区停车费涨价问题介入协调。会议纪要显示，相关部门建议企业应公开停车收费的成本，依据市场供求关系，与业主协商确定合理收费。东湖街道办一负责人表示，“应与居民协商，解决地下停车位涨价问题，共同维护社区稳定。”多位参加协调会的业主告诉记者，会议进行了约两个小时，东湖街道及多家部门负责人均要求妥善解决停车费涨价问题，“要求建立协商机制，要求开发商公示成本价，用好定价权。”11月19日、11月20日，记者多次联系该小区物业、开发商及东湖街道、望京西园二区社区居委会。该小区物业相关负责人称，物业张贴涨价通知只是执行开发商的要求，需联系开发商询问如何解决。记者通过网络等各种方式查询到开发商联系电话，多名接线员表示将转告负责人，但截至记者发稿，未接到任何回音。属地社区相关工作人员告诉记者，一方面是企业拥有定价权，另一方面是业主停车需求需要满足，“小区周边停车资源很紧张，我们将继续为业主与开发商协商定价搭建平台。”业主们担心，如果双方协商无果，车辆无处停放很可能影响大家的正常生活，“因为小区内外停车资源紧张。”记者注意到，该小区南门外是宏泰西街，“一到下午4点，小区门口的辅路上就停满了车。”一业主反映，小区门口路边临时停车位严重不足，粗略统计只有30余个。2023年望京地区治理路侧停车，小区门口的停车位采取电子收费，白天首小时6元，第二小时起每小时9元，夜间（19时至次日7时）每2小时1元，“长期停放更是消耗不起。”若满足“五证合一”，倒是可向社区申请路侧停车优惠，“每月360元，但实际上路侧停车位极其稀缺。”将车停到周边大厦的方法也不现实。“隔壁博泰大厦地下停车，每月收费1000元，且停车位非常有限。”“小区周边即使见缝插针也难停车。如果开发商不下调停车费，业主难以接受涨价，到时可能会有很多私家车停在路边，引发周边交通秩序混乱。”业主们担心说。目前，开发商已将停车位续签日期推迟至11月30日。慧谷时空小区停车费涨价矛盾如何解决，本报将继续予以关注。
北京市京都律师事务所律师江宁认为，住宅小区的停车位不同于普通商品，开发商不应利用交易双方不对等的优势地位滥用定价权。江宁分析，小区车位产权归属主要分两种:一种是占用小区公共道路或者其他场地，该类车位属业主共有，停车费价格应由业主依法共同确定。另一种是建筑区划内规划车位，通常是地下车位，产权归开发商所有，《民法典》及《城市地下空间开发利用管理规定》等相关法律规定，按照“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则进行管理，开发商可以自营或依法进行转让、租赁。此外，主流观点认为人防车位产权归政府人防部门，但根据《中华人民共和国人民防空法》规定，可由投资者使用管理、收益。江宁认为，尽管开发商有权自主定价，但停车问题事关民生，开发商定价时应考虑周边市场因素及业主实际情况，并接受价格行政主管部门监督。开发商主张的“补贴物业费亏空”等涨价理由也无法律依据，甚至侵犯了业主作为消费者的公平交易权。如果对自由定价权不加以限制，不利于维护和谐稳定的居住环境。江宁建议，小区业主可请求相关部门介入监管，与开发商进行谈判，争取能将停车费调整至双方均能接受的程度。同时，业主也可选择向价格行政主管部门投诉，以行政手段督促开发商合理定价。北京晚报（ID：wxbjwb）记者 张淑玲【转载请注明来源北京晚报微信公众号】
