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香港人，1975年出生，现任戴德梁行广州公司总经理。工作轨迹跨越香港、深圳、广州三座城市，拥有20多年的房地产行业从业经验。2002年，从香港来深圳工作，曾负责深圳京基100、新世界中心、平安金融中心等多个地标写字楼的租务及销售代理工作，见证了深圳从只有5栋甲级写字楼，到拥有超300栋甲级写字楼的发展变迁史。
口述时间：2024年7月10日
口述地点：新媒体大厦
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我是香港人，毕业后就进入戴德梁行从事房地产工作。2002年，我从香港孤身来到深圳闯荡，在这里成就了事业，也组建了家庭。这些年，我看着深圳不断“长”高，从罗湖的地王大厦、京基100大厦，再到福田的平安金融中心，深圳天际线高度不断刷新。这座城市也以迅猛的发展速度成为一座令人惊叹的奇迹之城。我觉得自己很幸运，刚好在这个时间节点来到深圳，也很荣幸参与并见证了这个奇迹的诞生。
深圳乃至整个粤港澳大湾区，以交通为代表的各项基础设施建设在过去20多年里，发生了翻天覆地的变化。这些“硬件”上的联通，为整个粤港澳大湾区的融合发展，打下了坚实的基础。
回乡路迢迢，过关排长龙
我是香港人，祖籍东莞。1997年，我从香港大学毕业，同年进入戴德梁行工作，主要做商业地产的大宗交易。我记得很清楚，第一天去办公室报到的日子是1997年7月1日，和香港回归祖国是同一天。上班路上，随处可见迎风飘扬的五星红旗和香港特别行政区区旗。下班回家后，我第一时间打开电视看香港回归祖国的新闻。电视画面里鲜艳的五星红旗缓缓升起，大家激动地相拥。这一幕给我留下了深刻的印象。后来有人问我，工作多久啦？我都会回答：“香港回归了多久，我就工作了多久。”我小时候对深圳印象很模糊，只觉得那是个过路的地方。20世纪80年代，我曾跟家人一起来过内地，那时候回来一趟非常辛苦。清晨四五点钟，天还没亮就要起床，为的是坐第一班火车去罗湖口岸。过了口岸之后，要随人群排长长的队伍过关。然后就是转火车、转小面包车，一路奔波周转，最后回到东莞乡下老家时已是午饭时间。现在回老家可就方便了，2小时即达。因为这些年深港两地的通关口岸数量成倍地增加，高铁也开了，自助过关通道又快又省时，几乎不需要排队。深港之间，乃至整个粤港澳大湾区之间，以交通为代表的基建设施大大增强和提升，为湾区内部的融合与连通打下了基础。
2002年，我预判内地将进入经济增长的长周期，这是一个难得的机遇，深圳是很好的试点。我当时是孤家寡人一个，没什么包袱和负担，我觉得可以去闯一闯。成功了，会有更好的发展。不成功，也能回到香港去，没什么大不了的。
2002年，我开始考虑新的职业发展方向。中国刚在2001年底加入WTO，整个内地的房地产市场爆发出巨大的潜能。作为从业者，我基于自己的专业做出了预判：未来内地可能会有二三十年的房地产快速发展周期。“是不是应该抓住这个机遇，去内地做一些尝试？”这个念头一直盘旋在我脑子里。很快，我就跟公司提了这个想法。几个月后，机会来了。公司要拓展在深圳的业务，需要人手，我欣然领命前往。做出这个选择之后，周围很多人表示不解：“香港的发展已经很成熟了，为什么要放弃熟悉、舒适的工作环境，去陌生又充满不确定性的深圳呢？”坦白地讲，我当时也没想到后来会长期在深圳发展，只不过当时大家担忧的各种问题，在我这都不算问题。首先，深圳离香港很近，跟家人朋友能随时沟通见面；其次，虽然彼时的深圳经济体量和人口规模都比较小，但却是进入内地市场的一个绝佳试点，我可以从中积累相关的经验，对未来发展大有裨益。当然，最打动我的，还是内地市场未来广阔的发展前景。深圳是改革开放的前沿阵地，也是创业者的乐园，值得我去闯一闯。戴德梁行深圳分公司的办公地点就在地王大厦。我来深圳上班的头一个月，还没有找到合适的住所，便每天往返深港，开启了双城生活。我一般从罗湖口岸过关，出了罗湖火车站，旁边就是的士站，打车方便快捷，开到办公室只需十多分钟。算下来，一趟通勤的时长大约一个小时。来到深圳后，我的生活有了很多新变化。首先就是语言环境变了。刚开始我的普通话说得很差，发音不准，常常闹笑话，我花了很长的时间才适应。其次，深圳与香港的工作模式也有差别。香港特别讲求效率，开会几乎15分钟搞定，而内地一个会议基本都是半小时起步。一个有趣的小细节是，我们香港人走路都是急匆匆的，与内地人不紧不慢的步伐有着鲜明区别。不过，深圳成长的速度是惊人的。近些年来，深圳后来者居上，已成为办事高效的模范城市了。我当时的同事几乎都是内地人，大家彼此之间都很友好，用实际行动在践行“来了就是深圳人”的理念。这份包容和友善让我非常感动。深港之间的交流在2002年就已经比较频繁了，有不少港企入驻深圳，两地居民之间也时常往来。那时深圳的物价比香港低很多，香港人喜欢周末来深圳买东西、走亲戚。长辈们最爱去罗湖商业城购物，年轻一点的则偏好休闲娱乐活动，跳迪斯科、打球等。深圳有点像香港的“后花园”，大家来休闲放松，但来工作的人还不太多。写字楼是经济的晴雨表。我刚来深圳时，这里只有5栋甲级写字楼，花半天就能看完。如今，深圳的甲级写字楼已经超过300栋了。
2002年，罗湖是深圳最繁华的片区，聚集了大量金融和地产企业，也是甲级写字楼的聚集区。坐落于此的地王大厦有着“楼王”的称号，高度达到380多米，在当时，是深圳的最高楼，也是深圳仅有的5栋甲级写字楼之一。这栋绿色的建筑高高耸立在罗湖，隔老远就能看到，是很多人来深旅游拍照打卡的背景板。地王大厦的顶层还开放了观光游览，站在那，可将深港两地景色尽收眼底。以深圳河为界，两岸是两种截然不同的景色：北岸是楼宇密布、热闹繁华的都市风情，南岸则是遍布农田、水塘相伴相依的田园风光；一到晚上，一侧霓虹闪烁，璀璨耀眼，另一侧则隐入夜幕和宁静之中。地王大厦虽然代表着当时深圳写字楼的最高水准，但用今天的眼光来看，它的服务还有很多改进空间。比如，他们的客梯并不是24小时工作的，一到晚上人流减少就会停运。我有一次临近晚上12点才下班，客梯早已停运，只得去等货梯，但货梯也迟迟不来，好不容易来了一趟，却过而不停——原来电梯满员了。最后，我足足等了半个小时，才终于成功搭上。在地王大厦“傲视群雄”的岁月里，周围也悄然发生着变化。2011年，高度超400米的京基100大厦落成，取代地王大厦，一跃成为了深圳最高楼。3年后，蔡屋围旧改立项，罗湖2.0蓄势待发。![]()
深圳标志性建筑。赵青 摄
我在深圳接触的第一个项目就是为深圳万象城的规划、招商等提供一系列咨询服务。项目合作方是华润集团，这也是他们的第一个大型商业综合体项目。在此之前，他们没有做过类似的业务，在这个领域，可以说是“初试啼声”。深圳万象城位于罗湖核心地段，当时深圳尚无如此大体量的购物中心，这个商场到底能不能做好，不仅是项目参与方关心的问题，也是政府和社会各界都普遍关心的一件大事。我们团队顶住压力，充分发挥从香港带来的技术、经验和人才优势，参照国内外大型商场的设计和规划，从动线规划、品牌组合、设计风格等方面为深圳万象城提出了一系列建议。2004年深圳万象城开业，全城轰动。整个深南路都进行了交通管制，人们争相前往参观购物，开业首日就涌进了超4万人，开创了一个商业新时代。与万象城同步推出的华润大厦也广受关注，这是按照国际5A标准建设的甲级写字楼，率先引入了当时比较先进的变风量空调，可通过风量来调节温度，对整个办公空间的舒适度、空气的质量都有提升，还能节能。如今这种空调系统已经是深圳甲级写字楼的标配，但当时，他们是深圳首家使用者。2006年，深圳万象城二期工程也顺利落成。最为人津津乐道的就是商场引入了海量奢侈品牌，数量种类均是深圳之最，且在近300个门店中，还有超1/3是首入内地或深圳的品牌，填补了深圳奢侈品市场的空白，为很多人打开了体验国际时尚的大门。成功的背后，是大量充分的前期研究在作支撑。我们团队在没有图纸之前，就去上海、香港，对一系列奢侈品牌挨个儿进行专访，了解各个奢侈品旗舰店对店面面积以及长、宽、高的需求，也了解它们的调性和定位，连哪些品牌能放在一起，哪些不能，这些细节都要考虑到。仅做奢牌调研专访这一项工作，我们就花费了半年时间。也是在这个过程中，我们通过访谈和面议提前锁定了很多核心品牌的入驻。经此一役，万象城的品牌一炮打响。深圳万象城成当时深圳规模最大、最顶级的商业综合体。福田CBD在短短十余年间破土而出，化茧成蝶，迅速成为深圳高端写字楼密度最高的片区。
现在的福田CBD（即中央商务区），拥有高铁站、图书馆、会展中心、医院、高端酒店等一系列成熟的配套设施，然而在2004年前，那里很多地方都是正在建设中的工地。进入2000年后，深圳的经济快速发展，市场对写字楼的需求日益增长。福田成为固定投资的重点。福田CBD在建设初期，因配套设施尚在完善中，企业入驻少。直到2005年，随着地铁1号线、4号线的相继开通，以及相关的酒店、医疗、购物中心等配套设施的落成，市场对它的接受度才慢慢变高，很多企业开始搬到福田。我当时的客户中，第一批搬去的代表性企业就是花旗银行，它的行动对其他企业起了一个带动作用。尤其是2008年，福田CBD的写字楼供需两旺，市场一片繁荣。我们公司也在2010年搬到福田CBD的嘉里建设广场，此后一直在这边办公。2014年，深圳证券交易所迁至福田，吸引了好几个金融企业总部进驻，加速了深圳金融行业的聚集，又掀起了一波企业入驻福田的热潮。福田CBD一路高歌猛进，这首发展的进行曲，在平安金融中心落成时，达到了高潮。我们团队也参与了平安金融中心项目。最早那块地叫一号地，规划建设深圳的最高楼。我们配合深圳市政府面向市场招开发商，还利用香港公司那边的资源，找了一些港资企业来深圳考察。最后经过层层筛选和竞争，由平安集团摘下标的。![]()
建设中的平安金融中心（资料图）。
我和团队小伙伴们一起看着这座楼慢慢从地面开挖，挖到地下5层，再一天天地“长高”，从1层、2层，一直到118层封顶，最后以近600米的高度一跃成为深圳最高建筑。![]()
罗进良在平安金融中心项目现场（资料图）。
至此，整个福田CBD慢慢打造成形。一个成熟的核心商务区以优雅、开放的姿态，面向全球迎客招商。
2015年开始，深圳写字楼市场进入第三个发展阶段，深圳商务发展由东向西推进趋势明显，包括南山和宝安区在内的新兴商务区逐步出现并趋于成熟，多中心化发展的市场格局趋势愈加明显。
当金融企业扎堆往福田CBD去时，南山借助科技的翅膀实现腾飞，后海片区开始成为科技企业首选的落户地。2010年前后，腾讯、大疆等极具市场竞争力的科技企业带动了南山写字楼市场的火热。从海岸城一片仅有的几栋写字楼，到科技园、后海片区写字楼林立，用时也不过十余年。2018年，以中国华润大厦入伙为标志，整个后海的写字楼市场地位实现了快速提升。后海片区开始跟福田CBD相映生辉。从写字楼内部看，很多变化也正发生着。我们参与规划的滨海腾讯总部大厦就是新一代写字楼的代表，除了外形美观之外，内里也大有乾坤。环形的跑道、5层楼高的攀岩壁、健身房、室内篮球场、游泳池等设备因有尽有，展现了充满人文关怀的现代化总部办公环境。时间再回到2010年，前海深港现代服务业合作区横空出世，开启了深港交流合作的新篇章。当时，在强有力的政策支持下，企业蜂拥而至，纷纷在前海注册。然而，开发初期的前海商务办公配套几乎为零。深圳市政府当时做了一个决定：允许在前海注册的企业先在深圳各区经营，待前海空间条件成熟后再搬回。于是，很多企业虽在这注册却不在此办公，一时间形成了“注册前海不扎根”的局面。经过几年的建设，前海已改换新颜，具备了容纳企业回归的空间与环境。一个摆在眼前的问题就是如何引企“归巢”、扎根经营。受客户的委托，我们团队调研走访了100多家企业，发放了3000多份问卷，了解他们对前海的诉求，最后梳理总结出了一份非常详尽的报告写成“前海企业归巢”计划，供政府部门决策参考。在报告中，我们为前海发展提供了多方面的建议，包括租金补贴、税收奖励、交通优化、增设饭堂、开建商场等。2018年，前海管理局陆续发布相关的“归巢”计划和方案，在地经营企业数量随之不断攀升。许多香港企业也正式进驻前海，在金融、珠宝、科技、文创等多个行业和领域与深圳本地企业展开合作与交流。
我自己也在深圳获得了成长，结交了大量内地朋友，还组建了自己的家庭。
盼深港加强合作
深港两地，山水交融、人文相亲、休戚与共。作为一个香港人，我参与和见证了深圳写字楼市场的高速发展，也为深圳的发展贡献了一点港人的力量。我自己也在深圳获得了成长，结交了大量内地朋友，还组建了自己的家庭。
在粤港澳大湾区融合发展的时代背景下，深港两地联系将愈发紧密，合作更加多元、频繁。无论是前海合作区，还是河套深港科技创新合作区的规划建设，都为深化深港合作提供了新的发展机遇。
深港两地各有优势，深圳有肥沃的科创土壤、完善的产业链、聚集成片的科创企业和广阔的市场，此外深圳的城市气质很包容，办事高效，尊重市场和规则，无论是对科创人员还是香港的职业经理人来说，都很友好。而香港拥有先进的技术、与国际接轨的科研人才、成熟的风投团队。深港未来可以携手，在科创领域开展更多合作，推动优质资源流通、互补，实现“双赢”。
我们期待在深港的交融合作中，再次见证新的发展奇迹。
