构建服务+融资+公关三大核心能力，把握城市更新市场机遇
随着我国城市更新行动稳步实施，未来，将有更多物业企业积极参与到以老旧小区改造为核心的城市更新工作中。物企作为住宅社区的“守护者”，不但将直接参与城市更新实践，而且作为项目改造后的长期运营商，对城市更新成果巩固将起到重要作用。
根据住房和城乡建设部相关部门负责人介绍，目前，全国已有400多个城市成立了城市更新工作领导小组，84个城市出台了管理办法，300多个城市编制了城市更新专项规划，城市更新工作的组织机制和制度政策框架日益完善。当前全国已实施城市更新项目超6.6万个，累计完成投资2.6万亿元。
从目前实践情况看，我国的城市更新以老旧小区改造为抓手，物业企业对住宅社区的改造具有先天优势，如何评估和把握此项业务的市场机遇，成为很多物业企业关于未来战略思考的重要方向。
面对我国城市更新的不断推进，我国的物业企业应积极做好准备。
首先，物业企业应布局长远，把握房地产存量时代下的增量市场机遇，加快精进以社区和园区服务为基础的空间服务能力，培育城市综合运营能力，有能力的企业应尝试从不动产服务商转型为产业运营商，以适应城市更新的到来。
其次，针对城市更新项目的长周期，物业企业还需要具有长周期运营思路及相关的服务能力，如项目融资能力，以应对城市更新资金回报和周期较长的特点，再如，质优价廉的高质量服务能力，以应对老旧小区物业费收缴率偏低的现实问题。
再次，物业企业还要加强与政府、业主等各方面的协调，实现多方共赢，在追求商业利益的同时，承担好社会责任。
关注建筑+社区+城市三大关键场景，打造绿色物业服务生态
低碳、绿色、可持续是行业高质量发展的重要标签，也是企业实现转型发展的重要方向。
从时间维度来看，一个物业项目的建成一般只需要几年时间，但是后期的物业服务通常却可能要贯穿几十年。
从价值维度来看，围绕物业项目产生的建设成本与运营成本相比，前者多为开发单位的一次性投入，规模相对固定，价格波动较小，而后者具有更大的价值弹性空间。因此，在长周期、高价值的物业服务过程中，如何实现低碳、绿色、可持续的发展目标，是物业企业在发展中面临重要课题。
标杆企业为满足自身ESG建设和发展需要，持续加大在绿色物业方面的建设力度。
万物云、华润万象生活、中海物业等企业已经将绿色物业管理列为企业ESG建设的重要议题，持续加强企业绿色运营管理；保利物业、雅生活服务集团不断加大在绿色科技方面的研发力度，支撑企业落实可持续发展目标。此外，越来越多的非上市物业企业也开始积极探索绿色物业发展道路，在保证服务质量等基本要求的前提下，通过科学管理、数字化技术赋能和行为引导，提高各类物业运行能效，将绿色、低碳、可持续的理念深度融入物业服务中。
表：部分企业关于发展绿色物业的相关表述
资料来源：中指研究院综合整理
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建筑、社区、城市是标杆物业企业发展绿色物业，落实低碳环保的三大核心场景。
围绕“建筑”场景，物业企业关键要做好能源管理，通过对建筑基础设施进行节能改造工作，包括照明系统、空调和电梯等设备，充分利用可再生能源，提高设施设备能效，实现环境效益与经济效益的统一。
围绕“社区”场景，物业企业关键要做好服务落地，包括垃圾分类、废物回收、节约能源等。
围绕“城市”场景，物业企业关键要做好理念推广，将企业社区绿色运营理念延伸到城市服务中，邀约更多社会主体参与到节能减排的实践中。
图：物业企业落实节能低碳、绿色发展三大场景
资料来源：中指研究院综合整理
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探索物业+养老创新模式，追求商业价值与社会价值再平衡
“物业+养老”一直是政府从政策端大力、持续支持的发展方向，具体来看，政策主要聚焦促进养老服务供需适配、拓展养老服务消费新场景新业态、加强养老服务设施设备和产品用品研发应用、加强养老服务消费保障、打造安心放心养老服务消费环境等方向。十四五末我国将进入中度老龄化阶段，可以预见，社区养老服务市场将进入新的阶段。
图：支持“物业 + 养老”模式的相关政策
资料来源：中指研究院综合整理
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“物业+养老”模式有其存在的天然土壤，其中的信任优势、成本优势、地利优势不言而喻，目前行业上市物管公司中多家已经完成布局，但是，从企业公布的养老服务收入情况看，养老服务收入绝对值和增速仍徘徊在较低水平。例如，绿城服务的养老业务属于“居家生活服务”类目，而后者2024H1的收入约为2.67亿元，占总收入的比重不足3%；建发服务开展的“养老及健康增值服务”业务，2024H1的收入约为0.28亿元，占总收入的比重不足2%；由此可见，仅凭在物理空间上对社区及业主所形成的天然服务优势，并不能构成物业企业开展社区养老业务的核心竞争力。
图：2024H1部分企业养老业务相关收入及其占总收入比重情况
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养老服务作为专业细分赛道，不但对物企的专业服务能力和组织建设提出了新的要求，而且就行业整体发展情况而言，目前仍面临如下挑战：
第一，有效养老需求不足。受制于传统观念的影响，很多老人特别是在农村的老年人，习惯于亲人养老的方式，未形成商业养老的消费习惯，以此支付意愿不足。
第二，物业企业开展养老服务的商业模式仍不成熟。当前养老产业具有投入大，运作周期长，利润低等特点，物业企业作为市场化企业有内在盈利需求，当前只有少数头部物企有能力去运营，并且大多数是企业自身边摸索边实践，目前难以形成成熟的商业模式。
第三，相关的政策法规还不够完善。国内有关物业服务企业开展社区养老服务产业的相关政策法规依旧在探索阶段，如出台的关于“物业服务企业发展社区居家养老”的指导意见中，更多是从宏观层面上进行指导，具体的实施方案与措施相对欠缺。
第四，专业人才较为匮乏。物企发展社区养老服务存在一定近场优势和资源优势，但养老行业对物业企业来说专业性较强。当前物企开展养老服务急需专业的人才，通过培训、合作或者直接补充相关专业人才是大规模开展养老服务的基础保障。
图：物业企业开展养老服务面临的部分问题和挑战
资料来源：中指研究院综合整理
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面对这些客观存在的困境与问题，仍有部分物业企业在养老服务领域进行了勇敢尝试和布局，并取得了一定成绩，为行业探索养老服务业务做出了很好的示范：
绿城服务在「物业服务+居家养老服务」方面，持续推动服务运营能力的提升，并形成以「椿悦荟」为代表的机构养老运营、以「陶然里」为代表的康养社区运营及以「椿天里」为代表的居家养老运营三大服务模式；
世茂服务携手椿熙堂积极探索响应“物业服务+养老服务”的模式，依托椿熙堂过往成功经验将养老业务快速复制到全国；
中海物业在东莞打造“乐享颐养”居家养老系列服务，开设社区居家养老服务特约展示店。长城物业实现了以居家养老服务为基础、社区养老服务依托，医疗资源为配套的三位一体的养老服务生态圈；
建发物业开展的养老及健康增值服务，主要包括建发溢佰养老中心及海沧溢佰养老中心的营运，以提供社区护老服务及机构护老服务。
未来，物业企业若涉足养老服务业务，必须紧密结合自身资源优势，不建议盲目入局。物业企业若要尝试布局社区养老业务，可以考虑以下路径：
首先，深入剖析自身现有的资源状况，如长期积累的社区客户关系资源，可成为了解老年人需求的便捷通道，基于对社区老人熟悉度高的优势，能更精准地设计养老服务方案。
其次，物业企业可以利用社区公共空间资源，无论是闲置房屋还是公共区域，都可通过合理规划改造，成为养老服务设施的承载地，减少额外的场地获取成本；再次，物业企业可将已有的服务团队和管理经验向养老服务领域转化，避免企业另起炉灶带来的成本压力。
最后，物业企业在本地的品牌影响力和口碑，有助于在养老服务市场快速建立信任。
物业企业只有充分考量上述自身条件和社区实际情况，并巧妙进行系统性规划和资源整合，才能保障企业在布局社区养老业务初期的生存能力，进而谋求更加稳健的长远发展机会。
打造包容且多层次的就业体系，助力乡村振兴与治理现代化
随着我国在乡村振兴战略的深入落实，未来，物业企业在推动乡村治理现代化方面可能将发挥更加独特且重要的作用。物业企业已经为乡村劳动力市场创造了大量就业机会，作为劳动密集型行业，物业企业多层次的岗位设置形成了一个包容的就业体系。涵盖保安、保洁、绿化、工程维修等多种岗位，对学历和技能要求层次丰富，吸纳了大量乡村剩余劳动力，尤其是保安保洁等基础岗位为乡村人员提供了低门槛的就业入口，而工程维修等技术岗位有助于培养乡村专业技术人才，增加了乡村居民收入，缓解了就业压力。
表：物业企业多层次人才需求情况
资料来源：中指研究院综合整理
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表：部分物业企业针对农村市场的多元化特色服务案例
资料来源：中指研究院综合整理
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此外，物业企业将继续持续发挥自身在抢险救灾工作中的特殊价值：
首先，物业企业具有地缘优势，因其日常工作扎根于社区、商业区域等服务场所，对周边环境和建筑结构极为熟悉，在灾害发生时能够迅速定位危险区域和安全通道，为救援人员提供准确信息，协助疏散受困群众；
其次，物业人员是抢险救灾的先头力量，他们往往在第一时间响应，利用自身配备的基础应急设备，如消防器材、急救包等，开展初步的救援和抢险工作，控制灾害蔓延，争取宝贵时间；
再者，物业企业在日常运营中构建了较为完善的沟通网络，能及时将灾害信息传达给每一位业主或使用者，稳定人心，并有效组织协调各方资源，配合专业救灾队伍工作，包括提供物资存放和调配场地、协助搭建临时避难所等，保障救灾行动的有序开展，在整个抢险救灾行动中发挥着关键的衔接和辅助作用。
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