最高院：以物抵债房屋可以排除强制执行

学术 2025-01-12 10:24 北京

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最高院：以物抵债房屋可以排除强制执行

【关键词】

以物抵债强制执行普通债权

【案例索引】

龙口某公司、烟台某公司等申请执行人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书

案号：（2024）最高法民申3586号

【再审事实与理由】

（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及以房抵债，目的系消灭金钱债务，交付房产仅是债务的实际履行方式，不能改变受让人仍属于普通金钱债权人的主体性质，因此，在完成不动产登记之前，受让人不能依据以房抵债协议享有优先于一般债权的权利。（二）以房抵债仅在使旧债务消灭的债务更新情形下才能适用《执行异议复议规定》第二十八条规定，二审未对案涉以房抵债行为属于债务更新还是新债清偿作出区分和认定，在案涉以房抵债协议并未消灭当事人之间金钱之债的情况下，认为某1公司请求排除强制执行符合上述第二十八条的规定，适用法律错误。

【最高人民法院认为】

第一，根据已查明的案件事实，某1公司系通过以房抵债方式从新雅某某公司处受让案涉房屋，某1公司、新雅某某公司、某某广场三方签订以房抵债协议时，山东省烟台市中级人民法院尚未依据南山某某公司的申请查封案涉房屋。上述协议签订后，某1公司已实际控制案涉房屋，新雅某某公司、某某广场所欠债务已经抵销，但因新雅某某公司无法开具不动产销售发票，导致案涉房屋无法办理不动产权属登记至某1公司名下。因此，参照《执行异议复议规定》第二十八条的规定，某1公司申请排除对案涉房屋的强制执行，应予支持，二审改判驳回南山某某公司的诉讼请求，并无不当。

第二，关于南山某某公司申诉主张《执行异议复议规定》第二十八条规定不应适用于以房抵债情形的问题。我国以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，但在实践中，亦存在大量签订书面合同，甚至已经实际占有相关不动产，非因不动产受让人自身原因而未对相关不动产办理过户登记的情况。此时，如因该不动产转让人拖欠债务而强制执行该财产，必然将侵害受让人的实体权利。因此，《执行异议复议规定》第二十八条在综合考虑一般债权与不动产物权受让人利益的情况下，对符合该条四项条件的不动产物权受让人权利作出了保护性规定，该种保护不因不动产受让人系通过买卖合同或者以物抵债协议受让相关不动产而不同。南山某某公司主张某1公司不能通过以物抵债享有优先于一般债权的权利，实际上并未厘清各不同阶段的权利类型。在某1公司与新雅某某公司、某某广场签订案涉以房抵债协议并合法占有该不动产之前，某1公司作为新雅某某公司、某某广场的一般债权人，确实不享有优先于一般债权的权利，但在该以房抵债协议实际履行之后，某1公司与新雅某某公司、某某广场的债权债务随之消灭，某1公司已成为案涉房屋事实上的权利人，其主张排除在此之后的其他债权人就案涉房屋的强制执行，已经不再系基于其原债权人身份。因此，南山某某公司关于某1公司仍属于普通金钱债权人的主体性质的主张，不能成立。南山某某公司虽然申诉提交了其他案件的民事判决书用以支持其观点，但该判决系认为对于以物抵债的情况需要加以慎重审查，“不宜简单适用”，并非是认为涉及以物抵债均不得参照适用《执行异议复议规定》第二十八条规定。因此，二审判决与其他案件裁判观点并不存在冲突。

第三，关于参照适用《执行异议复议规定》第二十八条规定，是否需要区分案涉以房抵债行为属于债务更新还是新债清偿的问题。本案中，诚如南山某某公司申诉所说，某1公司与新雅某某公司、某某广场签订以房抵债协议，只不过是就债权实现选择了一种途径而已，此时，根据某1公司与新雅某某公司、某某广场所签协议内容的不同，确实存在债务更新还是新债清偿的区别；但不论是债务更新还是新债清偿，只要新的债务被实际履行，其后果一样，都是所有债务的消灭。如果在案涉不动产被查封之前，受让人已经从一般债权人身份变更为该不动产的实际权利人，即已符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的四项条件，则其权利应优先于一般金钱债权，可以排除一般金钱债权就案涉不动产的强制执行。因此，南山某某公司主张二审判决未区分案涉以房抵债行为是债务更新还是新债清偿，属于适用法律错误，不能予以支持。

第四，关于《执行异议复议规定》第二十八条第一项规定的“书面买卖合同”如何理解的问题。南山某某公司提交了其他案件的两份判决书，主张《执行异议复议规定》第二十八条第一项规定的“书面买卖合同”应载明房地产权属证书名称和编号、房地产四至界限、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项，否则不能认定已签订“书面买卖合同”，但其提交的其他案件的判决书中并未载明其申诉主张的观点。该两份判决书中虽在本院认为部分表述房地产转让应当签订书面转让合同并应载明相关事项，但该两份判决书中亦载明“对于房屋买受人是否符合查封前签订书面买卖合同的认定，应当要求书面文件具备物权变动的内容和合意，或符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，但不应突破书面合同这一形式要件。”本案中，某1公司与新雅某某公司、某某广场就以房抵债签订协议，明确了用以抵债的房屋位置、面积、抵顶金额等内容，就房屋的物权变动形成合意且已经实际完成交付，由某1公司实际控制案涉房屋。因此，南山某某公司主张案涉以房抵债协议不属于《执行异议复议规定》第二十八条第一项规定的“书面买卖合同”，理由不能成立。

【法律法规索引】

《执行异议复议规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记

律之音

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