案例
资金不足、不能按期竣工
——“分割一收回一供应”工作机制
为了解决1号地块后续建设资金不足的问题，确保顺利交房，同时有效盘活2号地块未建设用地，依据自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台的稳妥处置闲置存量土地18条政策措施(以下简称“18条”),B市将上述地块纳入处置闲置存量土地项目清单，采取以下措施盘活：一是经B市政府批准，依法将2号地块进行分割，并对未开发的建设用地采取“收回一供应”并行方式处置。二是充分发挥用地审批联席会议制度和土地信息共享联合监管机制作用，将存量土地信息定期共享给发展改革、工信、商务和园区等部门，落实新建项目优先使用存量土地政策。招商引资过程中，在符合区域规划要求，不改变该地块商业用地、住宅用地功能前提下，适当调整商业用地比例，成功引入联合体D公司开发建设宝石交易中心、商务酒店、六堡茶文化体验馆等项目。三是2号地块剩余建设用地土地出让价款全额汇入“保交房”专项资金监管账户，均用于推进1号地块“保交房”建设工作，共计1.16亿元。
(本期案例由广西壮族自治区自然资源厅提供)
住房承载着人们对家的向往，“保交房”涉及广大人民群众的切身利益。2022年7月，中央政治局会议首次提出“保交楼、稳民生”，今年5月17日国务院政策例行吹风会上提出，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进“保交房”、消化存量商品房等重点工作。从“保交楼”到当下的“保交房”，一字之差，反映了政策力度的加大。18条中的部分条款为“保交房”攻坚战提供了新思路，各地该如何灵活选用相应条款解决实际中存在的困难?在推进防范处置烂尾风险，推动项目按时保质交付，让群众按合同约定如期拿到验收合格的房子，B市提供了示范。
化解项目“烂尾”风险，自然资源部门主动作为寻找解题之策。从案例中不难发现，A 公司资金链断裂，两宗地块的建设难以为继，而且其中1号地块15栋住宅楼属已售未交付，若因资金问题造成项目“烂尾”将严重损害群众利益，可见“保交房”攻坚战要打好，项目筹资是首要关卡。在18条政策措施未出台前，无论是宗地分割，还是寻找企业合作筹资开发，在实施路径上都存在制约和困难：一方面，因2号地块收回未开发部分土地，涉及土地分割和不动产登记，路径尚不明确；另一方面，合作开发存在市场信心不足和转让成本过高等现实问题，同时还可能面临债务纠纷。B市自然资源部门与A公司多次协商，结合18条政策的部分条款，积极探索以招商结合“收回一供应”并行处置闲置存量土地的新思路，并确定了通过土地出让价款直接进入“保交房”专项资金监管账户的方式，将2号地块剩余建设用地使用权出让价款1.16亿元全部用于已售房地产项目建设。其中，涉及18条政策中四项条款的灵活组合运用，情况之复杂可想而知，这种迎难而上、敢作敢为的精神，值得点赞。
盘活存量土地推进“保交房”项目建设，用好用活政策是关键。面对复杂情况，B市组合运用18条政策中第(十)条“对于因企业经营困难无法全部开发利用的土地，经市、县人民政府批准可按规定分割宗地”，第(十七)条“市、县自然资源主管部门要简化流程，为存量房地产用地新受让人提供便利化服务，采取‘收回一供应’并行方式依法办理规划和供地手续”，以及第(六)条“支持探索引入社会资本盘活存量土地，更好通过市场方式处置闲置存量土地，推动盘活利用”，理顺了2号地块“分割一收回一供应”工作机制，为盘活存量土地推进“保交房”项目建设打通政策堵点。在此期间，B市政府充分发挥中间人作用，对2号地块剩余土地通过挂账收储方式先行收回，待土地出让后再将收回价款返还原土地使用权人，以“收回一供应”并行方式简化程序，有效促成二级市场交易，同时减少政府财政直接支出，降低企业转让时的高昂税费成本，顺利为项目筹资，有效化解2号地块闲置风险。值得关注的是，B市还结合18条政策中第(二)条“合理调整规划条件和设计要求”,适当调整商业用地比例，促进D公司项目尽快落地。
“一地一策”解决群众急难愁盼问题，制度保障是基础。妥善处置盘活存量土地，支持“保交房”项目建设，不能仅仅依靠18条政策措施，把握政策窗口期、建立健全相关制度才是长久之计。如B市建立多部门用地审批联席会议制度和土地信息共享联合监管机制，自然资源主管部门定期将存量土地信息共享给相关部门，通过优化招商程序促进招商项目优先使用存量土地。同时，B市主动担当、靠前服务，出台闲置存量土地处置工作方案和“一地一策”工作机制，设立“保交房”项目专项资金监管账户，强化对资金的全面监管，推动“保交房”项目开工建设，切实解决人民群众急难愁盼问题。据了解，2号地块土地出让金将于今年12月15日前完成上缴，预计可筹集1.16亿元建设资金，1号地块后续15栋目前已基本实现复工。
总体来看，笔者认为该案例中B市通过合理运用18条政策措施，积极探索出一条以招商结合“收回一供应”并行具有地方特色的路径，为盘活存量土地、推动“保交房”项目开工建设提供新思路，也为各地在面对类似困境时提供了可借鉴的经验。
(本期评析作者为自然资源部不动产登记中心钱招东、高坤)
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