1、调整住房限购政策

（一）对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满 1 年及以上。

（二）对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

（三）在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。

2、优化住房信贷政策

（一）落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。

（二）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于 20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。

3、调整住房税收政策

（一）调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

（二）按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准， 减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。

本通知自2024年10月1日起施行。

经过多次的放松调整，2024年是上海政策放松力度最大的一年，如今上海的限购、贷款、税费政策已经到了最宽松的时期。

外地人社保一年就能买房，不满一年也能买。并且如今首付比例最低，贷款利率最低，税费政策也是最宽松。

现在买房不仅可以少付几十万的首付！还能剩下几十万的利息！！更能剩下几十万的税费！！！

下面是我们整理的上海最新（2024年10月21日降息之后）的限购、贷款、税费政策。

一句话笼统概括，外地家庭最多可以买三套，上海家庭最多能买三套。

外地人社保满一年就能在上海买房，如果不满一年，也能突破，目前多个新盘以及二手房都是可以谈周期的，有上海买房需求，可以马上操作！

其他注意事项：

1、房屋赠与：受赠人必须拥有购房资格；赠与房屋不计入住房套数

2、离异不满3年不再追溯离异时原家庭住房套数。

3、上海在读博士，须满足在读、已婚、原籍大陆非上海户籍人士，因就学迁入学校集体户口的，提供沪籍证明及博士在读证明，可新购1套住房。

4、上海进站博士后，单身或已婚只能购买1套住宅，需提供户号100开头的户籍证明及博士后进站证明。

5、在2011年1月31日前，上海买房家庭夫妻双方各自和父母共有≤2套住房，提供亲属关系证明，可不计入住房套数；上海户籍买房未成年时雨父母共有≤2套住房，提供亲属关系证明，可不计入住房套数（同时最多可剔除2套）

6、认定住房套数时，“认房”是指本市区域内住房。

7、非居住用房不计入套数，例如：写字楼、商业、办公、厂房、车位、配套公用基础设施建筑、仓储等。

二、11月 上海最新购房贷款政策

01、商业贷款如下

02、公积金贷款如下

注意事项：

1、   全国范围内公积金只能使用2次

2、   夫妻一方的公积金基本账户余额1000元且无补充公积金，另一方的公积金基本账户余额10000元且也无补充公积金，这种情况下，会参考共同借款人余额多的一方，基本上可以贷足最高金额。

3、   限制公积金贷款的情况：

① 家庭名下在全国范围内有住房公积金贷款在还

② 家庭名下在全国范围内使用过2次住房公积金

③ 家庭名下在上海市有 2 套或以上独有住房（符合剔除标准的不计算在内）

④ 夫妻征信报告显示逾期五年内连 6 累 12，或者有当前逾期(当前时间点借款人有逾期行为)

三、上海一手/二手房交易流程

四、上海买房各税费明细

注：

售后公房/动迁安置房：免征（以交易服务中心税务订定为准）

【附加税】松江区/青浦区：增值税×0.25%；其它区域：增值税×0.3%。

个人所得税特殊情况：

1、免征的情形

（1）继承土地、房屋权属，免征个人所得税

（2）夫妻更名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税

（3）直系亲属赠与（不包含取得新产证以后再出售的情况），免征个人所得税

2、直系、非直系亲属间继承/赠与房屋后再出售房屋的个人所得税计算

卖方通过继承或赠与获得房屋再出售的，若不符合个人所得税免征条件（满五年唯一），只能按照20%税率缴纳个人所得税，不能按照全额x1%或2%计算个人所得税。

个人所得税退税政策

政策解读：自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内(按天计算)在市场重新购买住房的纳税人(必须先卖出后买入)，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

时间说明：出售住房的时间以出售住房时缴纳的“个人所得税”完税证明时间为准，购买住房的时间一手住房以网签时间为准，二手住房以契税完税证明时间为准。

价格说明：卖出、买入价格的界定均以发票价格为准（不含增值税）。

人员说明：出售、购买住房产权须为同一人，夫妻之间在婚姻关系存续期间视为同一家庭可相互使用，不可以为父母、亲属提供退税申请。

地点说明：出售的住房与新购的住房须同在上海市，退税须向出售住房时征收个人所得税的税务机关提出申请。

退税金额计算：

新购住房金额大于现住房转让金额：退税金额=现住房转让时缴纳个人所得税；

新购住房金额小于现住房转让金额：退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）x现住房转让时缴纳的个人所得税。

9月29日调整后

购房政策常见Q&A

关于限购

Q：非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，连续1年社保或个税单是否可断缴或补缴？（不含崇明区）

A：可以断缴，需满足网签前15个月内在沪正常缴纳满12个月的社保或个税单。

Q：非本市户籍单身人士在崇明区购买住房的要求是？

A：非本市户籍单身，需符合在崇明区正常缴纳的社保或个税单，满足网签前15个月内在沪正常缴纳满12个月的社保或个税单。

Q：非本市户籍居民家庭在崇明区购买住房的要求是？

A：非本市户籍居民家庭，需满足网签前15个月内在沪正常缴纳满12个月的社保或个税单。

Q：非本市户籍居民所购住房在外环内的，社保或者个税单的要求是什么？

A：所购住房在外环内的，需满足网签前39个月内在沪正常缴纳满36个月的社保或个税单。

Q：持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。需满足的条件是什么？

A：是的。①非本市户籍居民家庭，不包含单身人士，②持有在有效期内的《上海市居住证》，③积分达到120分且在有效期，④网签前39个月内在沪正常缴纳满36个月的社保或个税单。

Q：非本市户籍单身人士持有上海市居住证且满足120积分和社保或个税单满3年，否能买外环内一手房？

A：非本市户籍单身人士不可以，只针对非本市户籍居民家庭。

Q：持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。若非本市户籍居民在限购政策前同父母共有住房，是否可以剔除？

A：符合条件的可以剔除。例如：非本市户籍AB家庭，A条件满足，限购前同父母有房，则可剔除（≤2套），B不满足则不可剔除。

Q：多子女购房政策对子女的年龄要求？

A：多子女家庭定义：家庭中有至少有2个子女，其中至少有1个子女是未成年。如2孩家庭，可以一个成年，一个未成年，即符合多子女家庭政策。

Q：持《上海市居住证》且积分和社保/个税单满足条件的非本市户籍居民多子女家庭，可购买几套？

A：可购买3套。

Q：在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房。如何理解？

A：在新片区增购1套住房的前提需满足在临港新片区工作，经临港管委认定符合后，名单流转交易中心，办理交易过户。

Q：本次9.29出台的本市房地产市场政策在购房资格上境外及港澳台人士是否享受？

关于贷款

Q：本次存量住房贷款利率调整的范围是什么？

A：本次调整范围是存量商业性个人住房贷款（包括首套、二套及以上），不包括住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺、商住两用房等商业用房的贷款。

Q：本次存量房贷是否在本次利率调整的范围之内？

A：按照《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，如果您的存量房贷在LPR基础上加点幅度高于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有），则在本次存量房贷利率批量调整范围之内。

Q：本次存量房贷利率能调到多少？

A：房贷利率是在LPR（贷款市场报价利率）基础上加减点确定的，本次调整不涉及LPR，仅调整利率加减点。

对于在本次存量房贷利率批量调整范围之内的，一般情况下利率加减点将调整至-30BP。但是，对于目前新发放商业性个人住房贷款利率设有政策下限且利率下限加减点高于-30BP的城市，则本次利率加减点仅调整至所在城市利率政策下限。

Q：本次存量房的贷款什么时候可以调整完？

A：各行正在抓紧制定存量房贷利率调整实施方案，拟于10月12日发布操作细则公告，并于10月31日前完成存量房贷利率批量调整工作。

Q：本次优化住房信贷政策贷款首付比例如何调整？

A：首套商业个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套商业个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。

Q：二套房首付贷款比例实行差异化政策是哪些区域？

A：嘉定/青浦/松江/奉贤/宝山/金山/临港新片区。

关于税费

Q：本次新政是否直接取消了非普通住宅？

A：政策原文写的是及时取消非普通住宅的政策，目前暂未有具体的落实时间，待后续通知落地执行时间哦。

Q：本次调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年以什么时间执行为节点。

A：2024年10月1日后以缴税入库时间为准。

Q：本次增值税由5年调整为2年的这个政策，个人所得税是否也同样调整满2年且唯一免征增值税？

A：本次的新政只针对增值税享受，个税不执行，依然执行的是满5年且唯一才可以免征。

Q：居住证➕积分通知书，满三年社保，等同于上海家庭购房政策，那买二套房产房产税房产税是否也享受人均60平米的优惠？

A：不享受，按原政策执行，本次政策仅针对购房资质。

Q：个人所得税的缴纳方式有哪些？

A：目前个人所得税的缴纳方式有：普通住宅1%或利润20%；非普通住宅2%或利润20%。利润=本次出售的核定价-【购入的合同价格+购入所缴纳的契税+本次出售的增值税及其附加税+装修费用（≤购入的房屋合同价格的10%）+购房按揭贷款利息】

五、上海新房摇号积分制政策

六、上海新房摇号积分制常见问题

七、上海直系更名/赠予/继承政策

2024.5.27起：调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。

八、公司名义购房相关政策及交易税费

除上述情况外公司购房政策不变: