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在买房时，绕不开的就是房贷，一般我们会遇到这么几种贷款方式，一种是公积金贷款，另外一种商业贷款，还有一种是混合贷。
由于公积金贷款是有上限额度的，所以我们在买房时，商业贷款成了大部分人的必选项。在商业贷款中有2种常见的按揭方式：等额本金和等额本息。
不同的还款方式决定着不同的计息方式，决定了人们归还本金、利息的周期，直接影响后续的现金流情况和还款压力。
今天我们主要分析在买房商业贷款中主要遇上的等额本息、等额本金这两种还款方式。
等额本金和等额本息应该怎么选择？哪种方式更划算？为什么银行都不推荐等额本金？
首先我们要跳出错误的认知，看到数据背后的真实。
1
为什么等额本金和等额本息是一样划算的？
误区：谁利息少谁就是最佳的还款方式
错！
先看一组数据对比：这也是很多人在看了最终的利息之后觉得等额本金才划算得错觉。（下表中的计算方式为过去贷款利率，目前5年期LPR已降至3.85%）
对于没有经济学常识和理财常识的人群来说，利息最少的肯定是最省钱的，这也是为什么购房者觉得等额本金好，同时觉得银行不地道。（上图看30年两种还款方式的利息差可知）
我们来解释下：
等额本金之所以利息少，是因为前期一直着急把本金还给银行（月供是本金多利息少），本金少了你的利息自然少了。（注：银行贷款是以你的本金计息）
等额本息之所以利息多，是因为前期一直在还利息（月供是本金少利息多），本金不减少还得慢，利息自然高。
等额本息前期比等额本金的利息高，差别在于占用的本金时间长而已，单位本金支付的利息两种还款方式是一模一样的。
在一定时间后，你可以随时提前还贷。这个时候你还得就是本金，本金少了，你的利息就会相应减少。无论是等额本金还是等额本息，提前还款的都是本金。
所以，并不是利息少就是最佳的。实际上，银行是按照你占用本金的多少来计算利息的，如果利率是一样的情况下，等额本金和等额本息是一样划算的。
当我们贷款偿还房贷的时候，最应该考虑的是当下个人的还款能力。要知道全款买房对于大部分家庭来讲是不可负担的，是一件非常“痛苦”的事，而贷款的本质就是减轻一次性付款的“痛苦”，需要付出的代价则是利息。
毕竟，手中有流动资金，进退遇事，才能收放自如。
2
为什么说30年等额本息是最优解？
房贷的最优解就是，尽量降低首付比例，30年等额本息，优势更多。
优势在于：还款压力小，流动资金更多（流动资金一样能创造更多收益），重点是提前结束贷款的选择权握在自己手里。
一般情况下，大部分购房者在买房前几年资金总是比较紧张。随后几年资金充裕后，不仅通货膨胀（想想二十年前100元能买什么，现在100元能买什么）、富裕的资金投资收益高于当初借贷利息。
同样分两类人：
·一是有资金实力的人，前期每月还款少，节省出来的资金可以做其他投资或理财，进一步缩小利息差。
·二是没有资金实力的人，前期月供压力大，如果造成了断贷，房子被收回就得不偿失了。
考虑货币时间价值，今天还款的5000元和30年后还款5000元，长线看，未来的5000元对他们来说简直毫无压力。（通货膨胀，货币贬值等因素）
又比如：
8年前月收入2000时候的600，和今天月收入2万时候的600，意义是一样的吗？
8年前可能是一个月的生活费,8年后可能就是2顿火锅钱。
3
要不要提前还款？什么情况适合提前还款？
要不要提前还款？
·首先要看自己对于资产的管控能力
如果你偏好稳健投资，对于资金没有明确的消费计划和节制能力，对投资也并不在行，那么建议选择提前还款。如果你是有资金掌控能力和投资能力的人，可以不要那么着急提前还款。（不要顾虑房贷还了十多年，剩下的月供以本金为主，好像提前还贷感觉不划算，如果你的投资收益率不能跑赢房贷利率，依然可以考虑提前还贷）
·其次看未来的用钱计划
比如未来需要买车，装修，保险等之类的大型消费计划，或者未来几年内需要结婚的打算等等。如果你的未来用钱计划包含这些大额消费支出，那么不建议着急提前还款。
什么情况适合提前还款？
·手头宽裕、目前为止剩余本金占比较多，想减轻利息压力，可以考虑提前还一部分；
·除了五年以上定存，没有一点投资理财经验的，就提前还吧；
·死活不能欠银行钱，不管是家里人催还是自己有强迫症，早还早省心；
如果你能做到大于房贷利率的长期投资回报，不建议提前还款。
写在最后，虽然30年等额本息是最优的，但是有多少人会坚持还到30年的最后一天呢。
提醒：在操作提前还贷时需要注意遵守合同条款、支付提前还款违约金、与银行协商等事项，以避免法律风险。
贷款问题错综复杂
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THE END
