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文 | 清和 智本社社长
11月8日的新闻发布会上,中国财长表示:
从2024年开始,连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元,专门用于化债,累计可置换隐性债务4万亿元;再加上这次全国人大批准的6万亿元债务限额,直接增加地方化债资源10万亿元。2028年之前,将地方需消化的隐性债务总额从14.3万亿元大幅降至2.3万亿元。
这次被市场认为史上最大规模的化债行动,明确了化债额度与目标,其最大的作用是稳住市场对地方债务的预期。
那么,10万亿化债能否刺激经济增长?是否引发通胀?内债不是债、可以持续扩张?
本文逻辑
一、借债的历史
二、化债的作用
三、债务的本质
【正文6500字,阅读时间15',感谢分享】先简单回顾中国地方债务增长史。
这个过程很短,地方债起源于2008年金融危机时期的“4万亿刺激计划”。
当时,中央出资1.1万亿元,地方配资2.9万亿元。地方出大头,但当时的地方公共预算规模不大,拿不出这笔钱。怎么办?
只能借。但是,当时受旧预算法约束,地方政府不能直接向银行借钱,也不能公开发行债券融资。怎么办?
于是,2009年,央行出台了一个指导意见,鼓励地方政府设立投融资平台融资;次年发布了正式文件。这个文件相当于帮助地方绕开了旧预算法的约束,通过城投企业主体为地方政府融资。从此,中国开启了城投债投资时代,地方政府的隐性债务迅速增长。
到了2014年,中央意识到城投企业这种弱信用主体大规模扩张债务的风险,试图压降地方隐性债务。
于是,2015年,新预算法出台,授权地方政府公开发行债券融资的权力,即一般债和专项债。初衷是,让地方政府这个主体替代城投企业借债,控制表外债务,化解隐性债务。
从2015年到2018年,地方政府公开发行债券置换非债券形式的债务,累计规模达到12.2万亿元。这是第一轮地方化债,也是史上最大规模的化债。所以,市场认为本次化债的规模是史上最大的,并不符合历史。
但是,在2015年开启的棚改货币化、借债刺激经济的浪潮下,一边化债的同时,另一边地方显性债务(一般债、专项债)和隐性债务(城投债)都大规模增加。
于是,2019年又启动新一轮化债,地方发行置换债和特殊再融资债券进行置换。从2019年到2022年6月,累计置换规模1.3万亿元左右。
到2023年上半年,地方债务风险备受关注,市场预期不稳定;7月份,高层会议表态将出台“一揽子化债”措施;10月份,发行1万亿元特殊再融资债券进行化债。截至今年10月份,特殊再融资债券累计发行1.7万亿元。这是第三轮化债。
在今年化债过程中,严控地方新增债务,地方借债投资被约束,市场预期和流动性持续下降,经济下行压力增大。
于是,政府启动第四轮化债,明确未来四到五年的时间拿出10万亿元来置换,目标是在2028年之前将地方需消化的隐性债务总额从14.3万亿元大幅降至2.3万亿元。
这次化债最大的作用是,通过明确化债额度与目标,稳住市场对地方债务的预期。
到目前为止,中国政府借了多少债?
截止2023年末,地方政府债务总额为55.04万亿元,其中显性债务(一般债、专项债)40.74万亿元,隐性债务14.3万亿元。那么,考虑隐性债务的地方政府负债率(地方债务余额/GDP)为43%。
智本社数据中心测算,2023年末地方3000多家城投公司的有息债达到65万亿元。其中,不确定政府核定的14.3万亿元隐性债务,是否包含在65万亿元城投债内。假设不包含,除了正在化解的14.3万亿元隐性债务,地方还有65万亿元城投债。加上城投债,地方债务规模达到120万亿元,考虑隐性债务和城投债的地方政府负债率达到95%。另外,中央政府的国债总额为30万亿元,中央负债率23%。
中国政府的债务特点是:规模大、结构性。
中央和地方合计债务规模150万亿元,政府总负债率119%,在全球主要经济体中处于前列。
市场更关注的是结构问题,即地方债务规模太大。在全球前十大经济体中,中国地方负债率最高,中央负债率最低。美国跟中国刚好相反,美国联邦政府负债率接近130%,地方政府只有20%多。
地方重、中央轻,这种结构是信用与债务的错配。通常,信用高的中央政府应该多举债,同时控制信用低的地方政府借债。所以,2023年这轮化债,政府着力压降地方债务、严控新增债务,同时扩张中央债务。
几轮化债的基本方法都是置换,置换的逻辑是:
用显性债务置换隐性债务(表内化显性化);用低利率债置换高利率债(减少利息支付);用长期限债置换短期限债(用时间换空间);用高信用债置换低信用债(注入省级信用)。
从主体上,当前化债还是省级政府来承担,即由省级政府发行专项债、特殊再融资债券合计10万亿来置换,而不是由国债来置换。很多人误以为,中央背下了这笔债务。
不过,如果了解中国政府系统的责权分配,省级政府承担化债任务与中央承担,在主体上有差别,在信用支撑上无差别。而且,化债的方向是逐级而上,待省级政府压力过度时,中央政府定然接力化债;同时,央行将直接购债帮助国债为化债融资。
总结起来,化债并非新鲜事,这轮化债规模大,但非史上最大。2015年那轮化债并未引发多少市场的关注,如今时过境迁,预期大变,这轮化债备受期待,10万亿能否刺激经济增长?
通常,置换的资金大部分重新回到银行系统,不会产生新的投资,相当于重新签署协议。
例如,某市政府通过某家国企向银行借钱了500万元,如今通过省级政府发行特殊再融资债券融资500万元,帮助该市偿还这笔债务,银行获得了500万元的还款。不过,政府发行的特殊再融资债券,大部分是由银行购买的。
如果这笔隐性债务是企业(建筑商、供应商)的应收账款,省级政府发行特殊再融资债券帮助该市偿还这笔债务,这笔债务转移给了省级政府,债权人从企业变成银行,企业获得了500万元的还款,这意味着500万元流入了经济系统,可能推动实际产出增加。
但是,政府的14.3万亿元隐性债务,多数为国有银行持有、非银国有金融机构持有。当然,我没有获得具体的数据,仅按经验推测。
所以,置换的方式化债,把县市级政府欠银行的钱,变成省级政府欠银行的钱,然后把利率降低一些、周期拉长,相当于政府重新跟银行签署一份协议。
可见,10万亿化债,是防风险、保稳定政策,不是增量政策,但能否间接促进经济增长?
省级政府承担了10万亿元负债,可以降低县市级政府的偿债压力,对稳住地方财政和基层公务员队伍是有帮助的;同时,地方可以腾出更多的财政资金用于投资。另外,短期内,或许可以遏制地方营商环境的恶化,一定程度上削弱“远洋捕捞”浪潮。
不过,10万亿化债周期为4-5年,如果把时间周期拉长,化债对地方经济的刺激作用是有限的。
第一,10万亿元平均分摊到5年每年也就2万亿元,2万亿元相对于地方债务总量120万亿元(含城投债)来说并不算多,地方政府依然负重前行。
第二,每年2万亿元相对于地方政府每年33万亿元(2023年地方一般公共预算支出23.63万亿元、地方政府性基金预算支出9.64万亿元)来说,能够替换地方财政的空间不多,能够替换为财政投资的空间就更有限。
第三,地方政府借债投资依然面临多重约束:严控新增债务的约束;投资回报率低迷的约束;倒查责任的约束,这使得地方政府投资项目的风险偏好下降、投资积极性降低——即便腾挪出财政空间。
最后,在投资回报率整体低迷的情况下,地方政府的财政乘数低,财政投资对经济推动作用较低。
数据显示,近十年政府财政支出乘数下降。债务边际变动(地方债+城投债)/GDP边际变动在2016年为91%,到2023年上升至213%。换言之,同样是获得100元GDP,2016年只需借91元,2023年需要借213元。城投平台资金回报率(ROIC)中位数从2011年的3.1%下降到2021年的1.3%,近些年持续走低。
如今,地方政府投无可投、力不从心。今年国债融资规模、进度超过往年,但地方债(一般债、专项债)融资进度在9月中旬之前都较为缓慢;9月中旬,新增专项债累计发行3.29万亿元,低于2023年的3.67万亿元和2022年的4.16万亿元;直到9月下旬政策调整后,地方债才迅速赶上,截至11月9日发行4.54万亿元。
实际上,9月份,地方政府手握3.9万亿元的发债额度尚未融资,换言之,地方政府并不缺发债额度,而是发债缓慢。一边是缺钱,另一边是有债不发。这是为什么?
原因是,地方债指的是一般债和专项债,其中专项债是大头,但是专项债的使用原则是专款专用,主要投放到具有营利性的项目上。在整体项目投资回报率非常低、同时支出责任巨大的环境下,地方政府好项目难找、投项目不敢投。投资的债发不出去,到期的债却迫在眉睫。于是,这次财政部明确每年在专项债中划拨8000亿用于化债。
可见,并不是偿债约束了地方政府投资,地方政府有钱(专项债融资额度)没地方投、不敢投。如果环境不改变,即便提供10万亿元化债,地方政府项目投资的规模和效果均难改善。
当前,政府的投资结构已经发生改变,过去是地方政府投资为主,如今压降地方城投债、严控新增隐性债务,省级政府主要任务是发行特殊再融资债券进行置换化债,投资的支出责任主要在中央。
有没有可能重启地方政府的土地、城建与房地产投资?
可能性非常小。原因是,如今,政府着力集中资源投资新动能,即新制造、新基建、新产业以及“卡脖子”的新技术;不希望被土地和房地产投资分散资源,更不希望地方新增大规模无效投资进而带来更严重的债务风险。
实际上,我们正在告别土地、基建和房地产的大投资时代,地方基建已饱和、甚至过剩,房地产进入存量阶段。今年地方棚改规模只有100万套,跟2015年那轮每年五六百万套少得多,配置的资金也少很多。如今的房地产政策是底线政策,促进房地产止跌回稳,避免其进一步下滑冲击银行系统。
所以,10万亿化债属于保底政策,目的不是刺激经济。
明年的财政政策可能会安排更多的增量政策。关键不是看财政的支出规模,而是支出方向,即有多少财政投入到直接促进普通家庭增收上。
另外,预期管理,正有所改变,并发挥作用。
10万亿化债措施一公布,市场反应不一,有人担心大规模借债可能引发大通胀,有人则认为“内债不是债”,支持更大规模的举债。
印钱还债是否可能引发通胀?
先看通胀是从哪里来的。
根据弗里德曼的货币数量理论,通胀来自货币超发,即更多的货币追逐更少的商品。在弗里德曼的货币数量公式中,他假定货币流速是常数,也就是长期稳定。这样,货币发行量多寡决定了通胀的高低。
但是,2008年-2020年,美国大规模扩张货币,并未引发大通胀,甚至一度出现通缩风险;2015年-2024年,中国货币增速长期跑赢GDP,新增社融规模非常大,但是也未引发大通胀,甚至持续走入低通胀。这是为何?
原因是,货币流速下降。实际上,80年代以来,全球主要发达经济体的货币流速都逐渐下降。这个期间,美国出现了通胀大缓和。货币流速长期走低是一个谜,原因是复杂的,可能有老龄化因素、有全球化因素等。在2008年金融危机期间,货币流速更低,甚至出现流动性陷阱。
所以,通胀应该由两个因素决定:一是货币发行量,二是货币流速;结合起来,就是:流通中的货币量(不是发行量)。
当货币超发时,货币流速上升,容易引发大通胀;当货币超发时,货币流速下降,未必引发通胀;当货币过度紧缩,货币流速又下降,容易引发通缩。
由于货币流速不可控、难以琢磨,那么货币超发是否引发通胀成了一个难题。
通过观察,我们可以获得这样的经验:
一是超发的货币流入哪里,哪里容易通胀。
例如,2009年开始,美联储实施大规模量化宽松政策,将大量的美元注入金融市场,金融市场的流动性持续增加,2012年底美股开始触底反弹,美股美债和美房持续上涨。但是,实体经济并未出现通胀,物价表现较为低迷。这就是结构性通胀,即金融通胀(股价为指标)、实体通缩(CPI为指标)。
二是超发的货币流入普通家庭部门,容易引发实体通胀。
例如,2020年-2021年疫情期间,美联储如法炮制,一键降息,同时实施无上限量化宽松,同时联邦政府实施纾困法案,大规模扩张债务融资,给家庭部门发放2.1万亿美元的补贴(占GDP9.8%),这一政策组合在世界石油危机、供应链危机的助推下引发了2022年大通胀。
同样是扩张性的财政与货币政策,2022年却出现了大通胀?
主要原因是财政政策将货币之水通过纾困法案引入普通家庭部门。由于普通家庭部门的边际消费倾向高,他们在疫情期间、失业居家的情况下依然大规模消费,迅速将2.1万亿美元的现金转化为购买力,推动需求和通胀迅速上升。
所以,货币政策决定货币总量,相对容易决定金融市场是否通胀;财政政策是决定货币流速的关键因素,也是决定实体是否通胀的关键之手。
回到印钱化债这个问题。这10万亿的资金通过置换重新回到银行系统,银行又无法贷出去,那么不会因此发生通胀;假如银行将钱贷给央企投资,通胀也不会有什么变化;假如银行将钱贷给企业回购股票、贷给投资银行增持股票,达到一定量时,股票会因此通胀;假如银行用这笔钱买国债,政府获得融资后无差异发给普通家庭,普通家庭的边际消费倾向高,容易将这笔钱转化为消费,实体经济会因此通胀——量越大通胀越高,量越小通胀越小。
实际上,当前市场上钱非常多,10月末社会融资规模存量为403.45万亿元,是GDP的3.2倍,但是为何通胀依然低迷。可见,货币发行量大,但流通中的货币量不足。结果是,市场上资本过剩(利率下降),但流动性稀缺(价格下跌)。
所以,判断通胀与否,就看超发的货币有多少流入普通家庭部门。
下一个问题是:内债不是债?
这个观点近些年在中国很流动性。内债,顾名思义,对国内民众借的债;外债,对海外主体借的债,如向国际货币基金组织借的美元债。
他们认为,外债是欠别人的债,缺乏主动权、还必须偿还,容易引发债务危机。历史上,拉美国家向美国借债了大量的美元债,1980年美联储主席保罗·沃尔克大幅度加息,导致拉美国家付息成本上升,最后债务违约出现主权债务危机。
他们还认为,内债是欠“自己人”的,不是债。例如,日本政府借债规模全球最大,还能继续借,原因是借的基本是内债,即日本国民的钱。
这个观点源自现代货币理论(MMT)。这个理论认为,现代货币是一个记账单位,货币与债券是一体两面;根据会计恒等式,在一国范围内,政府借的内债就是国民的储蓄,而政府的债务又是国民的债务,所以国民既是债权人又是债务人,政府借内债就好比国民将自己的钱从右口袋放到左口袋。
例如,假如一国只有两个国民,政府分别向这两个国民借100元,合计200元内债,利率5%,为期一年;明年到期,政府向他们征收210元税,用于偿还他们的本息。不过,这两人一想,这不是左手倒右手吗?于是,跟政府说,税不用征,债也不用还,两清。
假如政府挥霍掉了210元税,到期无力偿还本金,不得不再向这两个国民借200元,利率2.5%,用于偿还了之前的债务,利率降了一半,偿还时间押后五年;五年后到期,政府又无力偿还,跟这两个国民协商,能否免去这笔债务,他们想想也行,反正是自己欠自己的,何必多此一举。
所以,有人认为,只要政府跟国民解释清楚,“你既是债权人,也是债务人”,内债实际上不是债;也正因如此,只要国民有储蓄,政府就可以持续借债。
中国大部分政府债务是内债,在30万亿元国债中,只有3346亿元是外债,占比仅1%。按照“内债不是债”的逻辑,中国当前储蓄规模相当大,因此还有很大的举债空间。
“内债不是债”,这话一听就感觉荒谬,但经过上面的解释,尤其是“你既是债权人,也是债务人”,感觉似乎有道理。那么,这个观点到底对不对?
判断一个观点是否正确,有一个简单的办法:如果大家相信这个观点,将会带来什么后果/结果?
如果是糟糕的后果,说明它是错的。如果人人都相信“内债不是债”,那么会发生什么?人人都会鼓励政府借更多债、发更多福利或搞更多建设,享受债务红利;同时,政府可以获得无限内债权。最终结果是政府债务失控,有人说债务失控也没问题,顶多就是居民储蓄被消耗。其实,后果远比居民储蓄被消耗更严重,它将导致经济竞争与创造机制失灵,整个社会财富毁灭。
逻辑上,问题出在哪里?
“内债不是债”,是一种静态的会计平衡思维,是一种宏观的统制经济思维。这种思维看似逻辑自洽,但实际上进入误区,无法理解经济的本质,无法理解经济是如何增长的。很多宏观经济学家都会陷入这种误区。
市场是一种自发秩序,经济增长靠的是无数个体在价格的调节(惩罚与奖励)下自由竞争、创新创造。如果消灭自由价格、消灭市场竞争与契约,债务与债权被统一配置,回归到极端情况下的计划经济,政府完全可以消灭一切债务、债权人,同时也消灭了一切增长和社会财富。
说“内债不是债”,无非就是,行为上敢“对自己人耍流氓”,意识形态上深信“all-powerful”。
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模块一、最新政策文件要点解析
1. 关于35、47、14及134号文政策梳理与要点解读
2. 二十届三中全会项目投融资要点解析—紧扣投资的有效性、健全现代化基础设施建设体制机制及新质生产力发展要义
3. 中央政治局926会议五大重磅信号及929国常会研究部署一揽子增量政策要点解析
4. 10月8日国家发展改革委系统落实一揽子增量政策、10月12日财政部加大财政政策逆周期调节力度推动经济高质量发展及“一行一局一会”落实一揽子增量政策新政解析
5. 央行、财政部、发改委、证监会联合发布150号文(退平台细则)政策解析,新一轮城投平台产业转型实操要点,335指标如何实现
模块二、地方政府高质量发展投融资新逻辑
1. 区分隐性债务和市场化融资
2. 区分政府投资项目和企业投资项目(重点省份的操作要点)
3. 挖掘和规划有经营收入的项目(自求平衡与资源补偿)
4. 区分政府直接投资和资本金注入项目
5. 授权开发+做大做强平台公司
6. 合规合理安排政府资金的使用方式
7. 不能以土地出让金融资,以土地的最终产出规划项目并融资
8. 大基建时代融资和收益自平衡
9. 政府采购的合规融资模式
10. 如何识别包装企业投资项目?
11. 如何定义垫资及垫资与投资的区别,如何合规操作“软垫资”“硬垫资”
12. 如何有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例(包括土地资源、土地指标资源、砂石土等矿产资源、碳权资源、林权资源、水权资源等)
13. 财政部隐债案例公布后学校、医院等公共服务项目“以租代建” “建办分离”融资合规模式解析
14. 平台公司授权经营模式转型及市场化融资实务
15. 企业市场化投资基建项目模式(投资人+EPC)实务案例解析
16. 新政下(17号令)特许经营模式实务及融资要点解析
模块三、超长期特别国债和中央预算内资金申报
(一)地方政府专项债
1. 我国专项债市场的发行沿革、市场规模和限额管理
2. 专项债最新政策解读:募投领域和资本金适用范围的扩大化、三个优先和三个尽量等要求的灵活应用
3. 新增专项债申报策略和案例分析:准备工作的关键点、自求平衡项目包装策略、一案两书的编制要点、发改和财政系统审核的关注点等
4. 专项债券的审计重点、合规性分析和规范使用要点
5. 中央预算内投资资金与万亿超长期特别国债的对比分析
(二)超长期特别国债申报要点及用作项目资本金投资及案例
1. 2025超长期特别国债发行申报流程及注意事项
2. 超长期特别国债用于国家重大战略和重点领域安全能力建设分析
3. 超长期特别国债用作资本金条件和标准
4. 超长期特别国债用作项目资本金流程及退出实务
5. 超长期特别国债用作项目资本金典型案例分析
模块四、新质生产力产业园区投融资实操与合规招商运营
(一)新质生产力产业园区投融资模式与落地实操
1. 做地模式:操作要点及石家庄、杭州、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析
2. 专项债模式:两种模式介绍及相关案例分享
3. 土地一二级开发分段+联合模式:长沙相关政策及操作案例分享
4. 二级赎买一级模式与二级补偿一级模式:政策依据、操作要点及如何市场化融资
5. 反向委托(或反向购买)模式:如何实现一二级联动融资及案例
6. 认购基金+施工总承包模式
7. “基金+基地”双轮驱动的产业投资模式:基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发,同时还投向具有市场前景的科技型创新企业
(二)《公平竞争审查条例》出台后招商引资模式的转型
1. 最新“产业结构调整指导目录”对招商引资的启示
2. 产业基金投资,以投促引
3. 国企市场化投资建设高标准产业园区,市场化招商服务
4. 打造创新孵化平台
5. 财税奖励转化为产业发展服务费
6. 优化人才引进培育政策
7. 搭建科技成果转化平台
8. 出台“促进科学技术进步、增强国家自主创新能力”相关招商引资政策
(三)基金参与新质生产力招商项目的创新模式
1. 定增基金+上市公司招商模式及案例
2. 国资+基金+产业的运作模式及案例
3. 产业园区“基地+基金”运作思路及案例
4. 产业链基金+投贷联动招商模式
5. 并购基金+重组招商模式
6. 合肥、深圳、苏州资本招商模式分享
7. 区县级资本招商模式探讨及案例分享
模块五、综合开发项目政策联动自平衡模式介绍
1. 城市更新模式
2. TOD、EOD、IOD模式
3. 矿山生态修复自平衡模式
4. 砂石资源自平衡模式
5. 什么是M0用地?什么是M9用地?有哪些支持政策?如何融资
模块六、城中村改造及保障性住房项目融资模式及难点问题解决
(一)城中村改造政策要点
1. 城中村改造与棚改的区别
2. 城中村改造与房地产及房地产新模式构建的关系
3. 什么是低效用地再开发,171号文有哪些支持政策
4. 超大特大城市积极稳步推进城中村改造最新政策要点解读
5. 城中村改造的流程
6. 《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发[2023]14号文)要点解读及再贷款等相关配套政策解读
(二)城中村改造投融资模式解析及案例分享
1. 通过做地模式推动城中村改造(包括做地工作如何分工、土地如何征收、资金如何支付、人员如何安置、如何合规融资)
2. 通过政府回购安置房推动城中村改造
3. 通过“房票安置”推动城中村改造
4. 通过一二级分段+联合开发模式推动城中村改造
5. 通过低效用地一二级联动推动城中村改造
6. 通过工业上楼推动城中村改造(一二级联动模式)
7. 通过大规模设备更新和消费品以旧换新推动城中村改造
(三)保障性住房投融资模式
1. 配售型保障房投融资的主要模式
(1)政府采购模式实务与案例解析
(2)授权模式及投资人+EPC自平衡投融资模式实务与案例解析
(3)专项债模式
(4)收购开发商的存量房或地用作配售型保障房投融资模式
2. 配租型保障房投融资的主要模式
(1)住房租赁开发建设贷款模式
(2)住房租赁团体购房贷款模式
(3)住房租赁经营性贷款模式
(4)房地产市场“卖旧买新、以旧换新”模式及案例
(四)城中村改造及保障房项目资金来源
1. 财政资金(包括中省补贴及超长特别国债)
2. 专项债
3. 城中村改造专项借款(央行投放PSL审贷的主要条件)
4. 保障性住房再贷款
5. 金监局对商业银行为城中村及保障房提供贷款的要点
6. “专项债+银行贷款”收购房企存量土地
7. 改造主体自筹
8. 社会资本出资及参与模式
9. 商业银行如何介入城中村改造及保障性住房项目
模块七、城市更新项目投融资实务
1. 城市更新项目政策梳理及63号、30号文的应对措施
2. 城市更新项目分类及操作流程分析
3. 企业参与城市更新项目的操作模式分析
4. 城市更新项目的收益构成及主要来源
5. 城市更新项目运作的核心及要点(人产城融资)
6. 城市更新项目“留改拆”的内涵和几个评判维度
7. 城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择
8. 城市更新片区级项目的策划要点(均一性)
9. 城市更新项目如何实现自平衡?平衡不了如何操作
10. 一级开发和无收入项目资金解决途径
11. 城市更新项目资本金的解决方式
12. 城市更新基金的设立及操作实务
13. 城市更新项目的征地拆迁资金如何解决
14. 地方政府如何筹划城市更新
15. 金融机构如何开展城市更新融资(分段融资还是一二级联动)
16. 建筑企业如何获取城市更新工程
17. 城市更新项目可采取的投融资模式及案例解析
(1)棚改自平衡模式
(2)二级带一级模式
(3)融资地块自平衡模式
(4)土地权利归宗模式
(5)权利人自主改造模式
(6)土地权利人与第三方企业合作模式
(7)存量用地房屋转型升级
(8)轻重资产并购更新模式
18. 城市更新项目收并购实务及案例
19. 城市更新项目融资模式案例分享
(1)城市更新项目融资的特征(一二级如何联动)
(2)银行在城市更新项目的审批要点
(3)城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计
(4)资金的接续、滚动开发与峰值的设定
(5)案例分享
模块八、地方政府“股权财政”转型实务
1. 股权财政作为土地财政下滑的补充实践
2. 股权财政体现方式分析(产业发展引导专项资金、国有资本经营预算资金、注入资本金类项目资金、中央和省专项资金、政府投资基金、国资股权投资等)
3. 股权财政主要运作模式及实践案例
4. 股权财政投资注意的问题及风险防范
5. “拨改投”运作实务及案例分享
模块九、城投公司从“融资端”向“投资端”转型
1. 城投公司产业投融资的运作模式及案例
2. 城投公司产业基金的运行实务及案例解析
3. 城投公司母基金运行模式及实施案例
4. 城投公司产业基金的资金来源及合规融资渠道
5. 城投基金管理公司的运作模式、存在问题与解决思路
6. 城投公司跨省联合成立产业基金及案例
7. 各地城投公司参与产业基金运作典型案例分享
2024年11月21日-24日 成都市 (21日全天报到)
2024年12月18日-21日 深圳市 (18日全天报到)
2025年01月16日-19日 北京市 (16日全天报到)
联系人:张鹏飞
手 机:13718710171(同微信)
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十、公文写作从基础到进阶、高效时间管理、沟通管理、商务礼仪暨行政管理人员综合技能提升高级研修班
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