方和圆视点 | 托管公司“跑路”后，房东与租客面临的实务问题之法律解析

近年来，全国各地房屋托管公司“跑路”现象频繁发生。笔者自今年年初至今，陆续接到几十起涉及银川某托管公司跑路的相关咨询，有的是房东身份，有的是租客身份。房东们抱怨托管公司不给其支付租金，抱怨租客占着自己的房子不搬离；租客抱怨托管公司卷走了自己已缴纳的租金，抱怨房东要求他们搬离房屋。托管公司跑路后，房东和租户到底该怎么办？此类纠纷往往涉及有权占有、无权占有、物权的效力等法律适用问题。笔者在此进行梳理，以供参考。

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一、什么是占有？什么是有权占有？什么是无权占有？

占有可区分为有权占有和无权占有，区分的标准是占有是否具有法律上的根据，学说称之为权源或本权。所谓本权，即得为占有的权利，是指基于一定法律上的原因而享有占有的权利。

有权占有，是指有法律上的原因的占有。所有权人、建设用地使用权人、动产质权人、留置权人、承租人、借用人对标的物的占有，系分别基于所有权、建设用地使用权、动产质权、留置权、租赁权、借用权，具有占有的权源，均为有权占有。

无权占有，是指无法律上的原因的占有。例如，盗贼对于盗赃物的占有，拾得人对于遗失物的占有，承租人于租赁合同终止后对租赁物的占有，买受人在买卖合同无效、被撤销场合对于买卖物的占有等，均属无权占有。

有权占有、无权占有的法律规定体现在《中华人民共和国民法典》的以下条款中：

第二百三十五条 【返还原物请求权】无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第四百五十八条 【有权占有的法律适用】基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。

第四百六十二条 【占有保护的方法】占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。

二、什么是物权优先原则？

物权优先于债权原则系物权法乃至民法的重要原则。所谓 “优先 (效力) ” 又称 “ (物权的) 优先权”, 系指一物上若有物权与债权竞合而无法相容 (或两立) 时, 无论物权是否成立于债权之前, 其原则上具有优先于债权的效力。究其原因，物权系权利人直接支配特定物的权利, 故其客体仅限于独立的特定物, 而债权系为债权人得请求债务人为一定行为或不为一定行为的权利, 故其客体为债务人的特定行为, 即债务人的应为一定行为或不为一定行为的债务。这其中, 债务人的应为一定行为若以物的给付为内容, 则债权人需透过债务人给付物的行为方能达到对物的支配的目的。概言之, 债权不具有直接支配物的权能或功能。物权乃对物的直接支配权、绝对权, 债权仅为透过债务人的行为而间接支配物的请求权、相对权, 于二者发生冲突时, 物权的效力优先于债权, 也就是说物权原则上具优先于债权的效力 。

物权优先原则主要体现在《中华人民共和国民法典》的如下条款中：

第一百一十四条 【物权的特征及类型】民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

第一百一十八条 【债权】民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。

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一、房东是否有权要求租客搬离房屋？

本案中，张红英将其房屋出租给托管公司，并同意托管公司进行转租，托管公司在租赁期限内与王绍智签订了转租合同，王绍智与托管公司的转租合同合法有效。在转租合同尚在履行期限内，且王绍智与托管公司未解除转租合同的情况下，王绍智占有案涉房屋属于有权占有。因此，房东张红英无权要求租客王绍智搬离房屋。

二、租客是否有权要求房东承担租金损失及押金损失？

根据《中华人民共和国民法典》第二百四十五条规定“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”。本案中，租客王绍智尚在租期内且全额缴纳了租金，房东张红英强制要求王绍智搬离房屋，王绍智有权要求张红英赔偿其损失。

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一、托管公司跑路后，房东和租客都是受害者

我们需要明确一点，托管公司跑路后，房东和租客都是受害者，房东和租客并不是敌对关系。托管公司“骗”了房东的房子，“卷”走了租客的租金，房东与租客的权利均会受到损害。房东短期内很难占有房屋并收益，因为租客基于与托管公司之间签订的合法有效的租赁合同关系，其对租房的占有系有权占有；租客面临交了房租也无房可住的窘境，即使强撑着住也会面临被起诉的风险。明明双方都是受害者，但却不得不撕破脸皮相互抗争。究其原因，房东和租客均是受害者，双方都有理，也都不愿意作出让步，这就使得在托管公司卷款跑路后，房东和租客的关系很难解决。

二、实务问题中的法律解析

实践中，在房东与托管公司之间签订的租赁合同未解除的情况下：租客基于与托管公司之间签订的租赁合同，根据《中华人民共和国民法典》第四百五十八条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定”的规定，租客对案涉房屋的占有属于有权占有，而房东对案涉房屋属于无权占有，仅是物权人的身份。根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，房东无返还原物请求权，故房东无权要求租客搬离房屋。若房东采取断水断电断气等措施逼走租客，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十二条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿”的规定，租客有权起诉房东返还房屋或赔偿损失等。

三、房东维权建议

若房东想要合法维权，其解决途径为：尽快解除其与托管公司之间的租赁关系。租赁合同解除后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应于支持”的规定，即租客与托管公司之间的转租合同所依据的权利基础不复存在，则租客与托管公司之间的转租合同不得不解除。根据物权优先于债权的一般原则，租赁合同解除后，房东有权基于其对房屋的所有权，要求租客腾空房屋或支付房屋占用费，而租客只能依据合同的相对性向托管公司主张退还租金、押金、承担损失或违约责任。

四、租客维权建议

在托管公司与租客之间的租赁合同合法有效并未解除，且租客也已经履行了支付房租的合同义务，则租客在租赁期间对房屋的占有属于有权占有，享有使用权。房东无权侵害租客合法的占有状态，即房东无权要求租客搬离房屋。一方面，租客基于有权占有状态，可以继续占有使用案涉房屋；另一方面，租客基于与托管公司之间签订的合法有效的租赁合同，可以向法院起诉请求托管公司返还押金、租金及承担违约责任等。

五、实务问题律师处理建议

鉴于目前市场现状，笔者建议，托管公司跑路后，本质上是托管公司“骗”了房东的房子，“卷”走了租客的租金，托管公司是最终责任承担主体。但现实中，房东和租客的利益很难在短期内从已经跑路的托管公司处得到解决和赔偿。房东与租客均是受害者，当下为了最大程度维护自身权益，有效的解决方案是房东与租客均各自作出一点让步，比如租客可以适当向房东再支付部分租金，房东让租客继续居住至租期届满等。

文稿/冯玉茸   审核/郭海茹