11月13日
江西省高级人民法院发布了
全省妥善化解物业服务纠纷
典型案事例
赣州法院
2个案例
1个事例
入选！！
赣州某物业公司和赣州某小区所有业主签订前期物业服务协议。协议中约定，若物业公司利用其他共有部位、共有设备设施进行经营（如设置商业广告招牌）所得收益提取管理成本后，其他剩余部分可用于补充维修资金，用于服务业主。赣州某地产销售公司为销售案涉小区地下车位需要，于2019年11月1日与赣州某物业公司签订一份房屋租赁合同，约定由赣州某物业公司将物业用房一楼租赁给赣州某地产销售公司使用，租赁期限为2019年11月至2020年4月，面积为150平方米，租金为20元/平方米，月租金3000元。2019年9月30日至2020年10月1日地下车位销售开盘时，赣州某地产销售公司临时使用小区羽毛球场。后赣州某地产销售公司向赣州某物业公司支付了租金18000元和羽毛球场临时使用费500元。2020年12月4日，江西某食品公司临时使用小区8#楼前场地用于营销推广，支付了场地使用费500元。因赣州某物业公司未将相关租金和房屋使用费用于补充维修资金，小区业委会遂诉至法院，请求判决赣州某物业公司履行合同义务，并承担小区业委会方的案涉律师费10000元。
赣州市章贡区人民法院经审理认为：业主委员会是业主大会执行机构，有权监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。根据被告赣州某物业公司提供的证据，其自认羽毛球场和物业用房一楼临时租赁给被告赣州某地产销售公司并收取租金18500元的事实。案涉租赁合同月租金为20元/平方米，低于市场行情，损害了业主全体利益。参照同地段相近房屋市场报价予以调整，经综合评价，酌定按60元/平方米计算。差额部分36000元（40元/平方米*150平方米*6个月）由被告赣州某物业公司补齐，加上江西某食品公司支付的500元，共有部分收益共计55000元。根据前期物业服务协议约定，利用其他共有部位、共有设备设施进行经营所得收益提取管理成本后，其他剩余部分可用于补充维修资金，用于服务业主。被告赣州某物业公司对该收益未进行单独列支、公示，也未根据约定进行补充维修资金，损害了业主合法权益。现原告要求被告返还，有事实和法律依据，予以支持。故判决被告赣州某物业公司扣除共有管理成本后将剩余收益返还给原告。同时，因被告赣州某物业公司违反前期物业服务合同约定滞留收益款项，应当承担本案律师费。
随着社会经济发展，利用小区公共部分的方式越来越多样，电梯门闸的广告、路面停车位、架空层、物业用房租赁、快递柜或自助售卖机入场等，均可产生可观的收益。根据《民法典》第二百八十二条的规定，小区公共区域的经营所得应归全体业主所有，小区的公共收益分配可以由全体业主共同约定。但因为公共收益来源的多样化，且实践中大多数小区的公共收益系由物业服务企业收取和管理，存在收支不透明、账目不规范、分配不公平等情形，导致绝大多数业主对该部分收益的权属分配有争议。本案中，物业公司将小区公共收益据为己有，业主权益被侵害，法院在依法扣除合理成本后，最终支持了业主委员会的诉请，让小区公共收益由“糊涂账”变为“明白账”。本案对回应人民群众对小区公共收益的诉求，引导小区物业管理进一步规范化、法治化具有重要意义。
邱某系赣县区某小区业主，该小区的物业服务经召开业主大会表决，决定实行业主自行管理，由业委会对小区进行物业管理服务。后该小区业委会经居委会、住建局审批备案成立。因邱某拖欠物业费，业委会多次催收未果，遂诉至法院。邱某认为，业委会诉讼主体不适格，无权起诉欠费业主。
赣州市赣县区人民法院经审查认为，《民法典》第二百八十四条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。据此，法律赋予业主对所居住小区的物业管理予以选择的权利，业主有权对小区进行自治管理。本案中，该小区业委会受业主大会的委托负责小区物业服务，业委会与业主之间形成了物业服务法律关系，遂判决邱某向业委会支付物业管理费。
物业服务模式包括物业公司专业管理、业主自行管理和其他管理人管理。业主委员会作为业主的自治组织，经业主大会或代表大会选举产生，其作为业主大会的执行机构，在得到业主大会授权后，有权代表业主就物业服务相关事宜提起诉讼或应诉。在业主自行管理模式下，业委会受全体业主的委托负责小区的物业服务，与业主之间形成了物业服务法律关系，其作为业主自治组织的代表，有权维护业主的共同利益，故其起诉欠费业主，系适格的诉讼主体。本案为小区自行管理物业服务模式下，业委会和业主依法履行义务提供了一定指引。
上犹县某拆迁安置小区建成后，上犹县土地房屋征收办公室与某物业公司于2021年9月签订了《前期物业服务合同》，后物业公司为该小区提供了相应的物业服务。但小区部分业主对物业服务表示不满意，以房屋本是拆迁安置房、物业服务质量低、小区环境和秩序差等为由，拒交物业费，并引起了部分业主的效仿。某物业公司多次催收无果后，将其中3名业主起诉至法院。
上犹县人民法院受理该案后，充分利用当地党委政府推进的“红色物业”，坚持党建引领社区物业治理，以“红色物业为服务主体+专业化队伍、精准化治理、精细化服务”的“一体三化”工作模式化解该类纠纷。承办法官多次前往案涉小区，与社区居委会、业委会取得联系，在三方的共同推动下，通过物业公司的党员代表、小区业主中德高望重的党员代表，详细了解双方的诉求、分析矛盾点，最终在“红色物业小区调解室”内促成案件双方达成调解，业主主动履行支付物业费义务。案件办结后，上犹县人民法院对案件背后反映出的问题进行回访跟踪，利用“红色物业”宣传点，向社区工作人员以及小区业主宣讲《民法典》等关于物业服务合同的双方权利义务相关法律规定，聆听业主的心声和意见，并对新业委会的筹备及物业合同的细化和完善提供法律指导，实现“办理一案、治理一片”的效果。
近年来，上犹县深入推进党建引领社区物业治理，打响“犹江红”物业品牌，点燃物业“红引擎”,探索实行以“红引擎”撬动“大治理”，激活基层群众自治力量。对于物业服务纠纷，法官坚持变“被动审理”为主动服务，把诉调对接的“调”向前延伸，积极联系社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会这个“引擎”和纽带，通过党员主动全面了解各方诉求，通过党员主动履行物业服务合同义务带动小区其他业主共同履行。在法院、社区居委会、业委会三方联动下，将涉及多名业主的群体性物业纠纷成功调解。在案件已经审结的情况下，对发现的问题积极融入基层社会治理，充分发挥“红色物业”办小案惠大民生的积极作用，多次到案涉小区所在社区，对社区工作人员以及小区居民进行普法，解决了小区物业纠纷的症结所在，进一步消除了潜在的矛盾纠纷隐患，实现了“抓前端、治未病”。
来源：江西法院
