背一身问号的"专项债回购存量闲置土地": 土储专项债回归了么?

在大额城中村改造项目中，只有包含土地一级开发和对应产业导入的片区开发是目前唯一健康安全模式，其深层原因在于：片区开发模式通过土地一级开发实现高收益性，避免了地方的刚性支出责任；通过产业导入绩效考核，避免了滞后的财政支出责任，从而建立了片区开发的两大合规性支柱，保证了城中村改造的积极稳步推进。

模块一、最新政策文件要点解析

1. 关于35、47、14及134号文政策梳理与要点解读

2. 二十届三中全会项目投融资要点解析—紧扣投资的有效性、健全现代化基础设施建设体制机制及新质生产力发展要义

3. 中央政治局926会议五大重磅信号及929国常会研究部署一揽子增量政策要点解析

4. 10月8日国家发展改革委系统落实一揽子增量政策、10月12日财政部加大财政政策逆周期调节力度推动经济高质量发展及“一行一局一会”落实一揽子增量政策新政解析

5. 央行、财政部、发改委、证监会联合发布150号文（退平台细则）政策解析，新一轮城投平台产业转型实操要点，335指标如何实现

模块二、地方政府高质量发展投融资新逻辑

1. 区分隐性债务和市场化融资

2. 区分政府投资项目和企业投资项目（重点省份的操作要点）

3. 挖掘和规划有经营收入的项目（自求平衡与资源补偿）

4. 区分政府直接投资和资本金注入项目

5. 授权开发+做大做强平台公司

6. 合规合理安排政府资金的使用方式

7. 不能以土地出让金融资，以土地的最终产出规划项目并融资

8. 大基建时代融资和收益自平衡

9. 政府采购的合规融资模式

10. 如何识别包装企业投资项目？

11. 如何定义垫资及垫资与投资的区别,如何合规操作“软垫资”“硬垫资”

12. 如何有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例（包括土地资源、土地指标资源、砂石土等矿产资源、碳权资源、林权资源、水权资源等）

13. 财政部隐债案例公布后学校、医院等公共服务项目“以租代建” “建办分离”融资合规模式解析

14. 平台公司授权经营模式转型及市场化融资实务

15. 企业市场化投资基建项目模式（投资人+EPC）实务案例解析

16. 新政下（17号令）特许经营模式实务及融资要点解析

模块三、超长期特别国债和中央预算内资金申报

（一）地方政府专项债

1. 我国专项债市场的发行沿革、市场规模和限额管理

2. 专项债最新政策解读：募投领域和资本金适用范围的扩大化、三个优先和三个尽量等要求的灵活应用

3. 新增专项债申报策略和案例分析：准备工作的关键点、自求平衡项目包装策略、一案两书的编制要点、发改和财政系统审核的关注点等

4. 专项债券的审计重点、合规性分析和规范使用要点

5. 中央预算内投资资金与万亿超长期特别国债的对比分析

（二）超长期特别国债申报要点及用作项目资本金投资及案例

1. 2025超长期特别国债发行申报流程及注意事项

2. 超长期特别国债用于国家重大战略和重点领域安全能力建设分析

3. 超长期特别国债用作资本金条件和标准

4. 超长期特别国债用作项目资本金流程及退出实务

5. 超长期特别国债用作项目资本金典型案例分析

模块四、新质生产力产业园区投融资实操与合规招商运营

（一）新质生产力产业园区投融资模式与落地实操

1. 做地模式：操作要点及石家庄、杭州、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析

2. 专项债模式：两种模式介绍及相关案例分享

3. 土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享

4. 二级赎买一级模式与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资

5. 反向委托（或反向购买）模式：如何实现一二级联动融资及案例

6. 认购基金+施工总承包模式

7. “基金+基地”双轮驱动的产业投资模式：基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业

（二）《公平竞争审查条例》出台后招商引资模式的转型

1. 最新“产业结构调整指导目录”对招商引资的启示

2. 产业基金投资，以投促引

3. 国企市场化投资建设高标准产业园区，市场化招商服务

4. 打造创新孵化平台

5. 财税奖励转化为产业发展服务费

6. 优化人才引进培育政策

7. 搭建科技成果转化平台

8. 出台“促进科学技术进步、增强国家自主创新能力”相关招商引资政策

（三）基金参与新质生产力招商项目的创新模式

1. 定增基金+上市公司招商模式及案例

2. 国资+基金+产业的运作模式及案例

3. 产业园区“基地+基金”运作思路及案例

4. 产业链基金+投贷联动招商模式

5. 并购基金+重组招商模式

6. 合肥、深圳、苏州资本招商模式分享

7. 区县级资本招商模式探讨及案例分享

模块五、综合开发项目政策联动自平衡模式介绍

1. 城市更新模式

2. TOD、EOD、IOD模式

3. 矿山生态修复自平衡模式

4. 砂石资源自平衡模式

5. 什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资

模块六、城中村改造及保障性住房项目融资模式及难点问题解决

（一）城中村改造政策要点

1. 城中村改造与棚改的区别

2. 城中村改造与房地产及房地产新模式构建的关系

3. 什么是低效用地再开发，171号文有哪些支持政策

4. 超大特大城市积极稳步推进城中村改造最新政策要点解读

5. 城中村改造的流程

6. 《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发[2023]14号文)要点解读及再贷款等相关配套政策解读

（二）城中村改造投融资模式解析及案例分享

1. 通过做地模式推动城中村改造（包括做地工作如何分工、土地如何征收、资金如何支付、人员如何安置、如何合规融资）

2. 通过政府回购安置房推动城中村改造

3. 通过“房票安置”推动城中村改造

4. 通过一二级分段+联合开发模式推动城中村改造

5. 通过低效用地一二级联动推动城中村改造

6. 通过工业上楼推动城中村改造（一二级联动模式）

7. 通过大规模设备更新和消费品以旧换新推动城中村改造

（三）保障性住房投融资模式

1. 配售型保障房投融资的主要模式

（1）政府采购模式实务与案例解析

（2）授权模式及投资人+EPC自平衡投融资模式实务与案例解析

（3）专项债模式

（4）收购开发商的存量房或地用作配售型保障房投融资模式

2. 配租型保障房投融资的主要模式

（1）住房租赁开发建设贷款模式

（2）住房租赁团体购房贷款模式

（3）住房租赁经营性贷款模式

（4）房地产市场“卖旧买新、以旧换新”模式及案例

（四）城中村改造及保障房项目资金来源

1. 财政资金（包括中省补贴及超长特别国债）

2. 专项债

3. 城中村改造专项借款（央行投放PSL审贷的主要条件）

4. 保障性住房再贷款

5. 金监局对商业银行为城中村及保障房提供贷款的要点

6. “专项债+银行贷款”收购房企存量土地

7. 改造主体自筹

8. 社会资本出资及参与模式

9. 商业银行如何介入城中村改造及保障性住房项目

模块七、城市更新项目投融资实务

1. 城市更新项目政策梳理及63号、30号文的应对措施

2. 城市更新项目分类及操作流程分析

3. 企业参与城市更新项目的操作模式分析

4. 城市更新项目的收益构成及主要来源

5. 城市更新项目运作的核心及要点（人产城融资）

6. 城市更新项目“留改拆”的内涵和几个评判维度

7. 城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择

8. 城市更新片区级项目的策划要点（均一性）

9. 城市更新项目如何实现自平衡？平衡不了如何操作

10. 一级开发和无收入项目资金解决途径

11. 城市更新项目资本金的解决方式

12. 城市更新基金的设立及操作实务

13. 城市更新项目的征地拆迁资金如何解决

14. 地方政府如何筹划城市更新

15. 金融机构如何开展城市更新融资（分段融资还是一二级联动）

16. 建筑企业如何获取城市更新工程

17. 城市更新项目可采取的投融资模式及案例解析

（1）棚改自平衡模式

（2）二级带一级模式

（3）融资地块自平衡模式

（4）土地权利归宗模式

（5）权利人自主改造模式

（6）土地权利人与第三方企业合作模式

（7）存量用地房屋转型升级

（8）轻重资产并购更新模式

18. 城市更新项目收并购实务及案例

19. 城市更新项目融资模式案例分享

（1）城市更新项目融资的特征（一二级如何联动）

（2）银行在城市更新项目的审批要点

（3）城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计

（4）资金的接续、滚动开发与峰值的设定

（5）案例分享

模块八、地方政府“股权财政”转型实务

1. 股权财政作为土地财政下滑的补充实践

2. 股权财政体现方式分析（产业发展引导专项资金、国有资本经营预算资金、注入资本金类项目资金、中央和省专项资金、政府投资基金、国资股权投资等）

3. 股权财政主要运作模式及实践案例

4. 股权财政投资注意的问题及风险防范

5. “拨改投”运作实务及案例分享

模块九、城投公司从“融资端”向“投资端”转型

1. 城投公司产业投融资的运作模式及案例

2. 城投公司产业基金的运行实务及案例解析

3. 城投公司母基金运行模式及实施案例

4. 城投公司产业基金的资金来源及合规融资渠道

5. 城投基金管理公司的运作模式、存在问题与解决思路

6. 城投公司跨省联合成立产业基金及案例

7. 各地城投公司参与产业基金运作典型案例分享

2024年11月21日-24日   成都市     （21日全天报到）

2024年12月18日-21日   深圳市     （18日全天报到）

2025年01月16日-19日   北京市     （16日全天报到）

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