论广州新盘操盘造势能力，越秀地产排名一二了！
当下广州最热的盘，非越秀三个新盘莫属了，从天河北的越秀云悦，再到荔湾的珑悦西关，再到海珠湾的熙悦江湾，都是市中心刚需买家重点关注项目！
刚和现在主城区小户型缺货，所以这三个盘很好的在当下衔接到了节点！
越秀9-10月接连拿了三宗地，最快12月开盘。
三宗地都有共同的特点：面积小、老城区、近地铁、有学校、高使用率。除了广纸314地块砸了近36亿之外，另外两宗拿地成本都不是很高。
市区小而美去化又快的项目，保利雅郡已经打好了样本。
是要复制保利雅郡的样本走低价走量的策略，还是高使用率也高价格，就看越秀如何选择了。
越秀云悦
货量不多，只有3栋楼，两个面积段，88㎡的3+1房和105㎡的四房，全南向。吹风5.5-6万/㎡，88㎡约480-530万，105㎡约575-630万。
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学铁商俱全，再加上最高125%的使用率，这是最容易成为爆款的一个项目。
马路对面就是18号线京溪路站，一站广州东，两站珠江新城，三站琶洲，六站万博。步行800米3号线梅花园站，同样可直达珠城和万博。交通配置甚至要比和樾府和西派天河序还要好一点。
再说教育，配建24班小学，已经纳入培英教育集团管理，初中目前对口的是白云广附集团的同和中学。
要商业，也可共享周边的信达金茂广场和广垦天河1号，步行可到。
有完善的基础条件作为跳板，加上3/18号线打开了天河北、珠城、琶洲的需求市场，如果再与和樾府和天河序拉开价格差距，优势就非常明显了。
越秀珑悦西关
货量也不多，只有2栋楼，预估不到300套货量。主推67/80/98㎡三四房三个户型，明确瞄准刚需市场。如果定价在5万/㎡左右，最低300万出头就能上车。
珑悦西关是越秀全新的“广府系”产品，虽然没有云悦那么高的使用率，但也是第二代户型新规产品，最高可以做到120%。大阳台、大飘窗是标配，并且户户向南。
项目同样要配建一所24班的小学，已明确办学主体是华侨小学，荔湾的第一梯队。初中靠摇号，根据今年的摇号分组，对应的是真光本部、一中。四中、西关外国语、南海中学、广雅等，学位算是比较确定的。
不过交通有点尴尬，位于5号线西场站和5/11号线中山八之间，直线距离虽然在1km内，但实际走起来，却需要穿街走巷，路况不是很好，快的话也要十几分钟。
参考最近的两个项目，力迅荔筑和珠实·西关都荟，去化速度都比较慢。
力迅荔筑推建面77-103㎡户型，价格4.2-4.8万/㎡，总价最低373万起。100多套的货量，开售一年多，去化还不到一半。
西关都荟，推89/121/142㎡（3+1～4＋1房），售价5.2-6万/㎡。去年开盘，批售的600多套房现在网签只有六分之一。
两者卖得最好的都是小户型，能够看到珑悦西关的户型策略也很精明，就做小户型，最大的也不过98㎡。与前两者对比，珑悦西关还有新规产品的优势，现在关键的就是看定价了。
越秀熙悦江湾
规划4栋住宅楼，主推88/108/120㎡三四房，预计12月开放示范区和样板房。
与云悦和珑悦西关相比，熙悦江湾能够发挥的余地不多。
比较能够拿得出手的是交通和第二代户型新规产品，限制发挥的是教育的不确定以及超高的容积率。
熙悦江湾也是采用全新的产品系——广府系，定位中高档。新规后的产品，阳台占比可达套内面积的20%。放在海珠西，也是目前使用率最高的项目了。
此外，具备双地铁的优势。
距离广州首条环线11号线棣园站约400米，广佛线燕岗站约450米（以上均为百度地图直线测量），步行几分钟内。
但不足也很明显。
约1.5万平的面积，建面超10万平。7.5的容积率，57层的超高层，比广钢大部分项目密度高。4栋楼，住户就有1000户左右。
还有一个是学校的不确定，项目自身没有配建，必须依赖周边的教育资源。根据2024年的小学地段划分，大概率划到工业大道中小学。参考星汇海珠湾，对口宝玉直实验小学（南边校区）、工业大道中小学，初中摇南武中学、海珠外国语实验学校、六中珠江中学等。
三个项目位置都不错，有老城的烟火气，基本的生活配套都有，策略定对了，未必不能爆。
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