上周六（11.2），深圳压箱底地块——后海总部基地第一个调规地块——公告（12.2）出让，起始价126.52亿。
我在2022年7月《深圳2022第二次集中供地释放的信号》第一次谈到深圳开始向市场供应“压箱底的宝地”——当时供应了前海（招蛇）、宝中（越秀、中铁）、北站（华润超核）地块。又在去年5月《“超总”豪地好快的亮相，深圳“压箱底”的宝地都慢慢出来了》详细分析了超总与宝中地块的价值。
那之后，深圳给出来的居住用地，大多数都可以说是“上乘地段”。包括今年卖的宝中第三块地（保利置业地块），以及这次卖的后海地块。
说明了老友谭大师和我在2017年、2020年先后都强调的一个重要论断：深圳不缺地《深圳本可不缺地》，只要想给，好地大把。生态线一定要在50%以下、居住用地一定要在30%以下的传统观念，深究起来并没有什么理论依据。即便是香港，都不缺地。但为什么不愿意给地皮？这个原因说起来也很简单但令政府羞赧：因为政府需要从土地里获得收入，它是土地最大的垄断者和获益者，内地是，香港亦是。
时过境迁，也不需再谈。新的时代，恰恰说明了另一点：土地财政好重要。
来看后海这块地。
这块地很好，类似超总中海拿的那块地，全方位的类似，因为是调规而来。
这块地位置在2号线登良站上盖，一站到后海可转11号快线快速到机场，东面是中铁南方、喜之郎，北面紧靠中海油大厦，隔后海滨路对面是蔚蓝海岸2-3期。目前来看，是整个后海总部基地除悦府外的唯一一个住宅项目。
地块性质为二类居住用地+商业用地+道路用地，两个地块，地面面积38566.56平米，建筑面积26.3万平米（其中住宅17.69万平米，商务公寓7万平米，商业1万平米），容积率8.0，挂牌起始价126.52亿元。
我认为有几点值得关注：
1）容积率。这个地块容积率达到8.0，超过了深圳纯住宅6.0的上限配置，考虑是因为配备了商业及商务公寓才能做到这么高。容积率这么高，带来的是建筑高度，非常高，按照设计要求，要设置“片区次地标”，限高250米，不低于200米。那即是意味着，这块地上未来矗立起的住宅/酒店/公寓，有可能将与绿景白石洲、深业世纪山谷等高，是对面居住区高度的至少1倍高。这个容积率、高度，都超过了中海地块（150米高）。太高了，是个缺点，也会影响蔚蓝海岸的业主（注意，增加住宅但是没有同步增加学位，这也是和中海地块不同的地方）。
2）用途转换。地块有7万平米公寓，要求其中4万平米可分割转让，3万平米限整体转让。并鼓励用途合理转换，那3万平米的商务公寓可全部转为等面积的酒店。个人判断如果是高实力开发商，应该做成区域继安达仕、莱佛士之后的一个新的高端酒店，会很有长期价值，但是不容易赚钱。我个人认为搞商务公寓是一个遗憾，这个区域配了太泛滥的商务公寓，没有必要再为了多加面积多卖钱而硬上。更重要的是，违反了深圳2020.7.31文件——《关于停止商务公寓审批的通知》。令人非常奇怪，莫名其妙（也许是因为这块地本身有地标的高度要求，如果设计成纯住宅达不到那么高，只好调增了部分商业建筑来满足条件）。
3）这块地很好，但没那么好。地块位置是压箱底的宝藏地块，但不属于一等一的地块。优点方面不消说，按照中海项目打造是可以的，但是面积不能搞太大了。缺点主要有两个，一是太高了，低楼层有遮挡，超高楼层可以看到海景，但还是太高了，很多人会抗拒。二是和中海项目一样，地块周边都是商务区，缺乏居住氛围。所以，必须要设计一个大阳台，价格不要太贵，才能卖得好。其它方面，像无配建、不限价、不限90·70，这些没什么说的。
再来总结下今年至今为止的土地市场。
在这块地之前，深圳2024年一共卖了三次地。
2.29，中建三局+湖北文旅拿下龙华民治一宗宅地，建面21.66万平米，51.69亿。
9.26，保利置业拿下中铁能建阅臻府旁边的宝中宅地，建面5.4万平米，28.2亿，楼面价约5.22万/平米。
10.8，深铁集团拿下宝安航城车辆段地块，建面约29万平米，容积率1.6（车辆段之上），低价66.65亿，楼面价约2.3万/平米，全现房销售。
上面三次卖地，深圳一共收金146.54亿，加上这一块，（如果底价成交）则一共卖地收入可以达到273.06亿。再加上潜在准备的其它一些压箱底地块——前海、光明等等，今年超过去年的312.47亿不成问题——但必须要在11.30之前完成公告，所以，这个11月大概率会有不少地块密集发布。
和2022年的737.27亿相比，可能最终还是会有至少200亿的差距。而2022年在过去10年的历史上，已经属于卖地收入较低的年份了——深圳正常年份的卖地收入是在至少1000亿以上。
从现在来看，也许，哪个区的地卖得多卖得好，哪个区的工资能发的顺，最好大家都不用问南山区借钱发工资。
这个恰好可以来说明一个老生常谈的问题：土地财政对深圳重要不重要。
你们觉得呢？我已经不想再辩了。
看了这么多年的房地产，我越来越深刻的感觉是：做土地的生意，是全中国最好的生意模式，毛利率比茅台酒还要高，妥妥的完全垄断的生意模式。这个大常识，还是越多人知道，越好，别把板子都打到民营开发商这帮子外强中干的资B家身上，或者，打的时候轻一点。
