兰台房建丨小区公共收益追索的救济路径与裁判规则

01

《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”其规定中虽然未直接出现“公共收益”这一概念，但是其规定中的“收入”即是本文所论及的“公共收益”。此外，公共收益散见于各地方性法规之中，且在近期进行过更新或修订的地方性规定中更为多见，相关规定更为具体，如：

1.《北京市物业管理条例》（2024修订）第七十四条

物业服务人利用共用部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账。公共收益归全体业主所有。专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。

2.《上海市住宅物业管理规定》（2023修订）第五十一条

公共收益归全体业主或者共同拥有该物业的业主所有，并应当单独列账。公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益主要用于补充专项维修资金的，应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于百分之五十；剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的审计费用、拥有该收益业主的物业维护费用或者物业管理方面的其他需要。

3.《广西壮族自治区物业管理条例》（2023修订）第八十二条

利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备经营产生的商业推广、停车、广告等公共收益归全体业主共有，并应当单独列账。百分之五十以上的公共收益优先用于补充物业专项维修资金，剩余部分可以用于业主大会和业主委员会工作经费、消防设施和消防器材更新、电动车停放充电场所改造、业主委员会审计等经业主大会决定的其他支出。

前款所称的公共收益是指公共收入在扣除适当的经营管理成本后的净收入。业主大会成立前扣除的比例不得超过公共收入的百分之三十，业主大会成立后的扣除比例由业主大会决定。公共收益应当存入银行专户，接受政府监管，并接受业主监督，业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料。业主大会成立前的公共收益统一存入设立的专门账户，并在业主大会成立后转入业主大会指定的账户。物业服务人、业主委员会应当每季度核对一次公共收益账目，并在物业管理区域内显著位置公示公共收益收支明细、增值和结存情况。必要时，业主大会可以对公共收益进行审计，审计费用在公共收益中列支。

4.《福建省物业管理条例》（2023修订）第六十三条

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用物业服务区域内业主的共有部分所产生的公共收益归全体业主共有。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等应当将公共收益以住宅小区物业服务区域为单位，单独开户设账。前期物业服务期间，物业服务区域内公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后，应当存入专项维修资金专户。经营管理费用支出不得超过公共收益的百分之三十。业主大会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托物业服务企业进行经营管理。取得的公共收益按照前款规定扣除物业服务企业的经营管理费用后，存入业主大会或者业主委员会专用账户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项支出。

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等应当在每季度的首月月底前，将上一季度的公共收益收入以及使用情况在物业服务区域内醒目位置公示，公示期不少于三十日，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。公示第四季度公共收益收支情况的，应当将该年度公共收益的收支情况一并公示。业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料。

综合《民法典》及各地方性规定，公共收益即为利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备经营产生的商业推广、停车、广告等收入，该收入归属于全体业主。从公共收益的产生来看，其主要通过物业服务企业的管理运营产生，因此衍生公共收益账目应当由物业服务企业向全体业主进行公示。如果公共收益的账目不清晰，用途不明确，业主就容易对公共收益的收支产生疑虑，进而引发公共收益的相关诉讼。

02

（一）小区没有关于公共收益向个人分配的具体规定，通常不支持业主个人起诉

如前所述，公共收益的所有人为全体业主，因此司法实践中，如果小区没有关于公共收益向个人分配的具体规定，则公共收益作为全体业主的所有财产，往往不支持业主个人提起的“追索公共收益”的诉讼请求：

【案例】广州市时代物业管理有限公司与孟利勇物业服务合同纠纷(2021)粤0111民初466号一审民事判决书

法院认为：“对于孟利勇要求时代公司将共有收益予以返还的诉讼请求，小区共有部分属于小区全体业主共有，故使用小区共有部位产生的收益的处分属于业主共同决定的事项，在小区业主大会并未就此作出决议的情况下，孟利勇要求时代公司返还公共收益的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。”

（二）如小区规定了关于公共收益向个人分配的具体规定，则业主可就个人部分提起诉讼

如小区规定了关于公共收益向个人分配的具体规定，则打破了公共收益的不可分性，个人可就个人享有的部分进行权利主张。

【案例】李某某、某某物业管理有限公司业主共有权纠纷民事（2023）津0104民初16805号一审民事判决书

法院认为：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。本案中，天津市南开区xxx业主会与被告签署《天津市住宅物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。《天津市南开区xxx管理规约》明确“公共收益当年积累，当年结清，余额按业主的相应面积和单位面积的返还金额返还给业主。”李某某主张某某物业按照其房屋和车库建筑面积向其返还公共收益结余，具有事实和法律依据。

综上，大部分小区公共收益追索案件的主体均为业主委员会，由业主委员会代表全体业主提起公共收益追索主张更为符合此类案件中对于权利主体的要求。

03

（一）公共收益追索的诉讼时效

如前所述，大部分小区公共收益追索案件的主体均为业主委员会，而很多小区多年并未成立业委会组织，如业委会刚刚成立，其能否追索在先年份的公共收益呢？目前司法实践中普遍认为小区公共收益追索同样受到诉讼时效的限制，如果超过诉讼时效时间，则业委会不能对在先的公共收益进行追索了。

【案例】中山市西区某湾小区第四届业主委员会、广东新某物业有限公司物业服务合同纠纷(2023)粤20民终5471号二审民事判决书

法院认为：涉案物业服务合同属于继续性合同，案涉公共收益是在合同履行过程中不断产生，且物业服务合同约定公共收益资金新某物业公司应及时存入某湾业委会指定账户，即该双方约定了该收益的履行期限为即时履行。本案中，某湾第四届业委会主张的公共收益形成于2015年至2019年期间，某湾第四届业委会于2021年5月11日提起本案诉讼，根据上述法律规定，2018年5月11日之后的公共收益并未超出诉讼时效。对于2018年5月11日之前的公共收益，某湾第四届业委会未提交证据证明于2018年5月11日前向新某物业公司主张权利，应承担举证不能的不利后果，故一审法院认为新某物业公司的抗辩理由成立，某湾第四届业委会主张新某物业公司应支付2018年5月11日前的公共收益一审法院不予支持。

（二）公共收益的金额如何确认

在司法实践中，公共收益案件的最大现实困难就是公共收益金额的确认，关于公共收益的账簿等均由物业服务企业掌握，一旦其拒绝公示或拒绝全部公示，公共收益的信息业主就无从得知，或者无从全面了解，具体到司法中，通常有两种方式获取公共收益信息：

1.知情权诉讼

关于知情权诉讼的基本介绍，大家可以参阅前文《业主知情权的权利范畴与救济路径》。公共收益收支属于物业服务企业的公示范畴，如果其并未进行公示、业主个人、业委会均可通过知情权诉讼要求物业服务企业进行公示。

但需要特别指出的是，在实践案例中，即使获得了知情权诉讼的胜诉结果，执行中也会存在部分物业服务企业声称材料遗失、拒不配合甚至隐匿转移材料的情形，此种情形下，通过执行程序难以获得资料，也难以强制要求其提供。

目前未履行公示义务的行政处罚成本较低，以北京市为例，物业服务人未按照规定如实公示有关信息逾期不改的，处一千元以上五千元以下的罚款，违法成本较低、拒不履行生效判决的认定还需要证明其存在隐藏毁损等情形，举证难度也很高，因此通过知情权诉讼获得公共收益实践中并非都能获得良好的效果。

【案例1】某某委员会与王某等业主共有权纠纷(2022)沪0117民初13921号一审民事判决书

法院认为：关于原告要求被告移交2018年1月1日至2021年12月31日期间玉龙苑小区维修资金和公共收益相关材料的诉讼请求，本院在审理中已组织原、被告进行交接，但鉴于被告移交的相关材料均为复制件，且被告未能举证证明其已将相关材料原件移交给原告或前任业委会成员的事实，故而就本案仍应对原告承担相应的交付责任。关于相关诉讼请求的执行风险，本院在审理过程中已向原告予以释明，如遇部分材料遗失而无法强制执行的情况，原告应当尊重现状，如实际因此遭受损失，原告可另行从损害赔偿的角度主张权利。

【案例2】学府壹号小区业主委员会、喀左安和物业管理有限公司物业服务合同纠纷(2023)辽1324民初510号一审民事判决书

法院认为：关于原告要求被告返还公共收益的诉请，因没有具体数额，原告亦未提供相关证据，本院不予支持，原告可另行主张权利。

2.委托审计

部分业主委员会在起诉时会要求法院对公共收益进行审计，以此确认公共收益的最终金额。部分案件中，物业服务企业拒绝配合提供公共收益支出的资料，导致审计无法进行，部分法院会结合现有材料对公共收入数据进行酌定，此种处理方式的前提为现有证据材料中存在既往数据或者部分收支凭证，可以结合合理的计算或推算方式进行测算，否则法院也不能径自确定数据情况，也即业主委员会在提起审计申请时，不能将希望完全寄托于司法审计，还必须尽可能的收集相关事实和材料，尽到初步举证责任，为法院提供裁判推算依据。

（1）物业服务企业配合提供公共收益支出的基础资料

【案例1】某某业主委员会与某某公司物业服务合同纠纷(2022)渝0153民初4066号一审民事判决书

法院认为：本案审理过程中，被告向本院提交了2013年1月至2022年12月31日期间的公共收益收支明细及对应的财务凭证等，其中收入846,194.93元、支出818,246.11元，结余27,948．82元；原告对收入无异议，对支出有异议，并提出审计申请（要求对某某公司对公共收益的支出是否符合法律法规及财务会计的要求，符合要求的部分进行分类统计）；本院审查后予以准许，并依法委托重庆×会计师事务所（以下简称“某会计师事务所”）进行审计。

【案例2】上海市浦东新区锦绣华都业主委员会与上海枫宇物业管理有限公司其他所有权纠纷(2019)沪0115民初33389号一审民事判决书

法院认为：本案在审理过程中，经被告申请，本院通过上海市高级人民法院审评鉴系统委托了上海沪中会计师事务所有限公司(以下简称沪中所)对锦绣华都小区2016年度经营性收入、被告管理成本；对被告支付的锦绣华都项目管理部全部人员2017年1月份的经济补偿金进行司法审计。

【案例3】上海市杨浦区定海153街坊中轩丽苑业主大会与上海中乾物业管理有限公司物业服务合同纠纷(2019)沪0110民初1091号一审民事判决书

法院认为：原、被告双方就系争小区公共收益分成款金额无法达成一致，根据原告申请对系争小区进行了司法审计，上海宏大东亚会计师事务所有限公司出具《专项审计报告》，该公司具有司法鉴定资质，司法鉴定人具备相关鉴定资格，鉴定程序合法，鉴定结论依据客观事实作出，对其出具的《专项审计报告》予以认可。

（2）物业服务企业拒绝配合提供公共收益支出的资料，有基础推算材料的，法院对收入金额进行酌定，无基础推算材料的，法院则无法直接做出处理

【案例1】上海市浦东新区越富豪庭业主委员会与上海春元物业管理有限公司其他所有权纠纷（2016）沪0115民初6783一审民事判决书

法院认为：2008年5月至2013年6月期间的公共收益，原告申请进行司法审计，但被告却不提供完整、全面的账目资料，致使全面司法审计无法进行，相应责任应由被告承担。结合2013年7月至2015年6月期间小区停车费、广告费的收入及分配情况，综合考虑小区地理位置、费用具体构成、费用计算时段以及标准等诸多因素，本院酌定原告应得2008年5月1日至2015年6月30日期间的停车费、广告费公共收益为50万元。

【案例2】上海XX物业管理有限公司与上海市虹口区XX业主委员会物业服务合同纠纷(2009)闸民三(民)初字第1154号一审判决书

法院认为：由于原告多次明确表示不再配合司法审计，并拒绝提交由原告保管的相关账册资料，致审计工作无法进行。本院就此对原告释明后，原告明确表示，不再配合审计单位进行审计，不愿意提供审计资料。……今后原、被告如能提交合法有效的证据，证明双方在属于被告的专项维修资金及公共收益等方面的合法权益受到侵害的，可另行依法解决。

【案例3】上海黄浦区永明大厦业主大会与上海联昌物业管理有限公司物业服务合同纠纷(2021)沪0101民初23829号一审民事判决书

法院认为：现本院无法确定2019年下半年公共收益的实际金额，故对原告主张的其余包含车辆补贴在内的公共收益，本院不做处理。

（3）法院以无合同依据为由未支持启动司法审计

关于启动司法审计是否需要有合同依据，目前并无统一定论，笔者认为该处理不妥，在就公共收益数据产生争议的情形下，如能通过司法审计查明争议事实，应当穷尽调查手段，即使不具备审计条件的，也应当在判决中予以说明，以无合同依据为由不启动司法审计的处理欠妥。

【案例】上海市杨浦区四平169街坊凤凰大楼业主委员会与上海冬迩物业管理有限公司物业服务合同纠纷(2018)沪02民终6059号二审判决书

法院认为：至于凤凰大楼业委会要求对冬迩物业进行司法审计并退还侵占的资产(以司法审计结果为准)一节，因无合同依据，本院难以支持。

（三）公共收益中如何确认哪些物业服务企业成本可以扣除

1.未超过正常物业服务范围的支出不能扣除

关于共用设施维修费用等公共支出由业主承担的前提为该部分支出不属于物业服务企业正常的物业服务范围，也即物业服务合同中已经包含了共用设施维修的服务范围，则相应成本应当由物业服务企业承担，不能再转嫁到业主头上。

【案例】广州市欣茂物业管理有限公司、增城区新塘镇新都盛世名门业主委员会物业服务合同纠纷(2023)粤01民终11683号二审民事判决书

法院认为：……关于共用设施维修费用等公共支出问题。在没有特别约定的情况下，共有部分及共有设施设备的维修费用属于全体业主应当承担的共有义务。但在本案中，根据涉案《前期物业服务合同》的约定，物业费已涵盖物业共用部位、共用设施设备的日常维护费用，且合同附件中的物业管理服务质量标准包含了物业共用部位和共用设施设备的维修养护，明确载明属于小修范围的，及时组织修复。……因此对于欣茂物业公司上诉主张其返还公共收益应抵扣共用部位及共用设施设备维修所支出的金额，本院不予采纳和支持。

2.系物业服务企业承诺放弃的支出不能扣除

部分物业服务企业为争取合作计划，在进行选聘时往往会做出让利性承诺，在双方发生公共收益争议后，如物业服务企业想扣减承诺中相关的支出费用，则法院不予支持。

【案例】上海市松江区海欣城新世纪家园业主大会与蓝光嘉宝（上海）物业管理有限公司物业服务合同纠纷(2022)沪0117民初1171号一审民事判决书

法院认为：对于被告主张扣除的前期成本（道闸改建、门头改造和水池清理的前期投入），被告在投标文件中明确系免费投入项目，现要求在收益中扣除无相关依据，本院亦不予采纳。

3.不属于为了获取公共收益支出的经营成本不能扣除

《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”因此物业服务企业通常会列支经营成本用于在公共收益中扣除，法院会重点审查该项支出与获取公共收益的关联性，如该项支出并不属于获取案涉公共收益所支出的成本费用，则其不能做扣除处理。

【案例】某业主委员会、某公司物业服务合同纠纷(2023)苏0115民初384号一审民事判决书

法院认为：对于某公司主张的案涉两年度的公共部位、公共设施及设备维修费用36275元。本院认为共有部分收入的合理成本应是为了获取公共收益所支出的经营成本，案涉公共收益来源主要是停车费收入、广告服务收入及场地租赁服务费收入，某公司主张扣除的电梯维修费用及路灯更换等支出并非获取案涉公共收益所支出的成本费用，故对某公司主张在本案共有部分收入中扣除上述维修费用，依据不足，本院不予支持。

4.获取公共收益所支出合理成本可以扣除，有约定的从约定（该约定需业主参与决策，单方制定比例对业主不具有约束力），无约定的由法院综合酌定，常见扣除比例为20%-30%，但如物业服务企业对合理成本举证不能的，部分法院也会不支持其扣减主张

【案例1】某某业主委员会与某某公司物业服务合同纠纷(2022)渝0153民初4066号一审民事判决书

法院认为：《某某前期物业服务合同》第八条并无关于公共收益如何分配的约定，而《某某业主临时管理规约》第五十一条约定在扣除物业服务企业经营成本及管理费用后，剩余利润由物业服务企业与全体业主按五五比例分配，此约定不合理的限制了广大业主的权利，而该规约是被告单方制定，也没有业主参与，故第五十一条对业主不具有约束力，本院对被告主张的据此约定分配的意见不予采信。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”、《重庆市物业管理条例》第八十四条“利用物业共有部位、共有设施设备进行经营的，应当符合法律、法规的规定，并在物业服务合同或者管理规约中约定。业主大会成立前，需要利用共有部位、共有设施设备进行经营的，应当在前期物业服务合同或者管理规约中约定下列事项：……（四）物业服务企业管理服务费用的标准，比例不得超过所得收入的百分之三十；”之规定，结合本案具体情况和本地区行业现状等因素，被告利用业主的共有部分产生公共收益，客观上存在一定的难以量化的管理成本，原告主张按七三比例分配合理合法，本院予以支持。

【案例2】京山市某某花园业主委员会与武汉某某某物业管理有限公司物业服务合同纠纷(2023)鄂08民终678号二审民事判决书

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，物业服务企业对成本的支出及其合理性承担举证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明的当事人承担不利的后果。一审法院查明，巨龙达公司利用青龙花园小区业主共有部分进行经营性活动获得收益24933元。但巨龙达公司一审未提供证据证明存在合理的成本支出，一审酌定按公共收益的30%扣减成本，缺乏法律依据。经二审询问，巨龙达公司称其与相对方签订的合同约定有维护、管理等合同义务，存在成本支出，暂时没有证据证明支出了相应成本。由此，在巨龙达公司未能举证的情况下，无法从其收取的公共收益中扣减成本，故巨龙达公司应向业委会返还公共收益24933元。

04

结合在先分析与诸多案例，小区公共收益的追索存在很多现实障碍，小区管理中公共收益作为与小区业主息息相关的权益正在得到越来越多的关注和监督。追索小区公共收益的第一步是需要成立小区业主自己的主体组织——业主委员会，第二步是否梳理小区的物业服务合同约定、小区公共管理规约等小区物业管理的相关书面文件，明确公共收益分配的具体约定，第三步是收集物业服务企业历年公示的与公共收益相关的资料，尽可能通过诉讼前的沟通调查落实尽量多基础信息，必要时通过投诉或知情权纠纷诉讼获取相关材料。最终通过诉讼审理和司法审计等方式查明真实数据，维护自身的合法权益。

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