百瑞纪集团再次携手克而瑞，新发布《大资管时代下， 中国保租房与市场化模式研究白皮书》
（一） 保租房在政策的扶持下，历时三年进入发展高峰期
自党的十九大以来，国家一直在坚定不移地发展租赁住房行业，不断强调“房住不炒”、“租售并举”等重要政策方向。特别是2021年国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），明确提出了保障性租赁住房概念，同时各地快速跟进保租房的筹建工作。租赁住房尤其是保租房属于体现大国民生的行业。大国民生体现在践行人民城市理念，不断满足人民群众对住房的多样化、多元化需求，确保大城市外来新市民、青年人能进得来、留得下、住得安、能成业。
因此保租房在发展过程中，持续有利好政策支持。政策支持涉及金融税收、市场监管、权益保障和租赁供应等方面，特别是在2023年至今，金融税收及租客权益保障的政策不断加强，通过对保租房金融支持和租客权益的保护来更快的促进保租房的发展。
图 2023年-2024年3月份重点住房租赁政策方向及占比
（不完全统计）
数据来源：公开资料整理
“十四五”期间，全国筹措保租房的目标为900万套，重点40城目标650万套。据国家统计局最新数据显示，截至2023年底，全国累计建设筹集的保租房数量已高达约573万套（间），这标志着我国已完成了“十四五”期间870万套（间）目标的65.86%，为实现全体人民住有所居的目标奠定了坚实基础。
（二）大量的保障房项目入市，加速了租赁行业从之前的“运营逻辑”转向“资管逻辑”保租房如何借助市场化企业力量来更快提升资产价值深受各方关注
随着保租房建设的不断深入，各地的保租房加速入市。据克而瑞长租不完全统计，今年一季度，核心22个城市累计40余个保租房项目入市，房源总量近3.5万间，整体以新建类项目，近一半的项目体量超千间。
表 2024年一季度核心22城部分入市保租房项目
资料来源：公开资料，克而瑞长租整理
随着各地的大型租赁社区的不断入市，租赁住房的从业主体也发生了重大的变化，地方国企在这一领域的布局展现出了强劲的增长势头。具体而言，地方国企的市场份额自2023年第二季度以来，实现了从8.5%到当前14%的稳步增长，这一跨越不仅凸显了地方国企在住房租赁市场中日益提升的竞争实力，也预示着其在满足多元化住房需求、推动市场健康发展方面正发挥着越来越重要的作用。同时，随着国企的加入，如何提升这些保租房资产的价值受到了各方的关注。
保租房实现资产管理，最终实现资产升值。而EBITDA-U作为租赁企业，资产管理成效的核心KPI，它反映出一个租赁企业通过持续运营所能带来的投资回报水平。EBITDA-U提高的核心在于增加租赁企业的营运收入，控制营运成本，达到长期运营。长期运营是EBITDA-U增长的核心驱动力，也是项目可以实现资产管理的前置条件。
图 保租房资产管理核心KPI
从EBITDA-U的公式中，我们可以看出租金水平和出租率是保障保租房运营收益的核心，租金变动直接反映了市场需求、项目产品及运营管理能力等多方面因素的综合影响，而出租率则是衡量保租房市场接受度与运营效率的关键指标，归根结底也是对保租房项目运营能力的提出了极高的要求。然而，由于国企在长租房市场化运营、资产管理等方面经验相对不足，因此与市场化企业的合作成为了实现保租房资产有效管理的重要途径。市场化管理模式强调效率、竞争和效益，而国企保租房资产管理则注重稳定、安全和公益。二者结合的关键在于找到平衡点，实现优势互补是目前保租房资产管理实现资产升值的有效途径，这一途径目前受到了各方的重点关注。
（三）百瑞纪集团由于其多元组合的运营优势，助力多家国企实现保租房的保值增值
百瑞纪集团于2015年进入住房租赁行业，一开始便坚定的选择“轻资产”赛道，以坚守用户价值为精神内核，全链条运营体系为灵魂抓手，独创了一套全链条运营管理体系，从项目定位、筹建管理、经营管理等全生命周期服务链帮助公寓投资人获得品牌赋能,全面提升项目收益。优质的市场化运营商具有丰富的运营经验、成熟的产品体系、标准化服务等核心优势，各地保租房与之合作，不仅能省去了地方国企重新建立产品、服务标准等流程的时间，还可以短时间内提升产品和服务品质，提高运营效率。作为有着丰富项目运营经验的品牌公寓运营管理企业，百瑞纪集团凭借着自己的全链条运营体系，正在成为地方国企首选的运营合作对象之一。其全链条运营管理体系从“项目前期开发、产品定位、项目筹建、运营管理、市场营销”等方面，把控项目运营的每个节点，确保每个项目收益的最大化。通过全方位的赋能支持，弥补了地方国企运营能力的不足，最终助力多地保租房项目的升值保值。
百瑞纪集团的运营能力得到业界广泛认可，开业规模、管理规模连续多次稳居酒店系运营商TOP1，已成为中国住房租赁行业市场化租赁企业助力保租房资产保值升值的先行者、领导者。克而瑞长租拥有强大的行业数据系统及研究深度，两者再次结合撰写发布《大资管时代下， 中国保租房与市场化模式研究白皮书》，将有利于各方主体将保租房资产价值发挥、兑现到最大化。
《大资管时代下， 中国保租房与市场化模式研究白皮书》的核心内容推介
（完整版书籍核心内容提炼，请于文末扫码观看）
《大资管时代下， 中国保租房与市场化模式研究白皮书》共分为四个章节，分析了中国保租房发展最新进展及变化、同时对中国保租房从业主体（国企）运营保租房项目模式及运营现状做了解析。在此基础上，深入探索了中国保租房如何通过市场化企业的外部力量来实现走中国特色的资产管理路径，最后也对中国市场化租赁企业参与保租房资产管理业务风险及机遇进行了合理的预测。
（一）第一章节主要阐述了中国保租房发展最新进展及变化
本书第一章节从保租房最新的政策及政策导向变化进行切入，分析了中国保租房各类相关的政策、政策最新的变化及政策的落实情况，政策上的扶持是促使保租房蓬勃发展的关键。此外，对“十四五”期间各地保租房目标及完成情况、各城市保租房产品情况以及各城市保租房从业主体情况进行了梳理。在国家大力发展保租房的背景下，迎来了保租房的大量入市以及整个住房租赁行业租赁产品的快速提升。
（略）
（二）第二章节主要阐述了国企运营保租房项目的现状与模式
本书第二章节分析了如何通过保租房路径实现国有资产增值保值以及其优缺点、国有资产资管模式与市场化模式的不同点、国企做保租房能实现的经济效益及社会效益、国有资产管理在保租房赛道上的模式。
（略）
（三）第三章节主要阐述了中国保租房如何通过市场化企业的外部力量来实现走中国特色的资产管理路径
本书第三章节分析了保障性租赁住房资产管理的跨国比较、保障性租赁住房实现资产管理的必要条件、市场化管理模式与国企保租房资产管理如何有效结合及其优缺点、市场化企业的外部力量需要实现国企保租房资产管理的核心目标以及实现路径、中国住房租赁行业资产管理模式案例这五大方面。
（略）
（四）第四章节主要阐述了中国市场化租赁企业参与保租房资产管理业务风险及机遇预测
本书第四章节对中国市场化租赁企业参与保租房资产管理业务风险及机遇、市场化租赁企业参与保租房资管模式的前景以及保租房资产管理模式的闭环及退出模式都进行了相关的预测。
（略）
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