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毕业季租房常见法律问题了解一下！
随着毕业季的到来，高校毕业生们走出校园开启新的人生旅程。其中，部分毕业生面临着租房的现实问题。作为租房小白，你是否有很多疑问？小编总结了以下房屋租赁中常见的法律问题及相关的法律规范，为大家答疑解惑！
问题一
房屋租赁合同是否应当采用书面形式？
法条链接：
《民法典》第七百零七条【租赁合同形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
小编有话说：
根据法律规定，房屋租赁期限在半年以上的，必须签订书面房屋租赁合同，应当注意合同中有关“租金、水电费、支付方式、屋内设施、违约责任”等方面的条款；与此同时，由于口头合同风险较大、不确定性高，因此即使是短期租赁，也建议采用书面形式，以此更好地保障双方权利。
问题二
设立居住权的房屋，租赁是否有效？
法条链接：
《民法典》第三百六十六条【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
《民法典》第三百六十九条【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
小编有话说：
居住权是民法典物权编新设立的一种用益物权，是指自然人为了满足生活居住需要，根据合同约定、遗嘱、生效法律文书，在他人所有的全部或部分住宅上设立的居住权利。居住权自登记时设立，居住权不得转让、继承，且设立居住权的房屋不能出租，但是当事人另有约定的除外。若承租的房屋已经设立了居住权，且房屋所有权人与居住权人没有约定对外租赁的，则房屋租赁合同无效。因此，承租人在签订房屋租赁合同前应注意核实房屋是否设有居住权。
问题三
房屋设施损坏由谁负担维修义务？
法条链接：
《民法典》第七百一十二条【出租人维修义务】出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
《民法典》第七百一十三条【出租人不履行维修义务的法律后果】承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
小编有话说：
房屋租赁合同有约定时，按照约定处理；房屋租赁合同无约定时，通常由出租人履行维修房屋设施的义务；承租人请求出租人履行维修义务而出租人未在合理期限内履行的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担；因承租人未妥当使用致使房屋需要维修的，出租人无需承担维修义务。
问题四
承租人可以装修房屋吗？
法条链接：
《民法典》第七百一十五条【承租人对租赁物进行改善或增设他物】承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
小编有话说：
承租人对房屋进行装修改造，不仅要先征得出租人的许可，还要符合相关行政管理的要求，防止发生不必要的纠纷。
问题五
房屋租赁期间承租人转租如何处理？
法条链接：
《民法典》第七百一十六条【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《民法典》第七百一十七条【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
《民法典》第七百一十八条【推定出租人同意转租】出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
小编有话说：
房屋租赁期间承租人将房屋转租，应取得出租人的同意，转租期限不能超过承租人剩余租赁期限；未取得出租人同意转租的，出租人可以解除房屋租赁合同；出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内未提出异议则视为同意转租；转租后，第三人造成租赁物损失，由承租人向出租人赔偿相应损失。
拓展：与“二房东”签订房屋租赁合同如何处理？在签订房屋租赁合同时要注意审查出租人是否有权出租房屋，在与“二房东”签订房屋租赁合同时，应当注意查看房屋所有权人与“二房东”签订的房屋租赁合同，确保转租人有权转租房屋，并留存房屋所有权人与“二房东”之间的房屋租赁合同及房屋权属证书复印件。
问题六
房屋租赁期间房东卖房如何处理？
法条链接：
《民法典》第七百二十五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《民法典》第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
小编有话说：
根据“买卖不破租赁原则”，在前的房屋租赁合同并不因房屋被卖掉而自然终止或者解除，新房东获得了原房东在房屋租赁合同中的权利，而承租人的居住利益不会因此受到影响。若原房东在租赁期限内擅自解除合同、强制把承租人赶走等，将构成违约，承租人有权向人民法院起诉，要求房东继续履行合同，并根据租赁合同约定的违约条款要求其承担相应的违约责任。
问题七
房屋租赁合同到期后还想续租如何处理？
法条链接：
《民法典》第七百零五条【租赁最长期限及租赁合同的续订】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
《民法典》第七百三十四条【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
小编有话说：
承租人应根据自身需要与出租人协商确定合理的租赁期限，但约定的租赁期限最长不得超过二十年。如果需要续租，承租人应当要与出租人续签书面的房屋租赁合同约定续期，否则，承租人继续使用房屋，出租人未提异议，租赁期限变更为不定期。不定期租赁时，双方均可随时解除合同，只需在合理期限之前履行通知义务即可。
结语
租房有风险，入住需谨慎～希望小编提供的有关房屋租赁的法律知识能够帮助各位租房小白解决租房过程中可能遇到的问题，祝大家租得安心、住得放心！
文字 | 李颖珺
图片 | 源自网络
编辑 | 付依灵
审核 | 杨安丽、徐一婧 、邬哲岑、韩冰
