涨疯了！存量房贷，有望降息？
楼市
2024-08-30 15:55
广东
今天（8月30日），一篇彭博社的小作文，引发地产股狂欢。彭博说，中国正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。1、允许房主在2025年1月前与现有贷款机构重新协商贷款条款。2、首次允许房主与其他银行进行再融资，实现“转按揭”。尽管这一消息尚未得到官方证实，但A股和港股中的地产板块涨疯了！消息一经流传，A股房地产板块午后掀起涨停潮，截至收盘，金地集团涨停，万科A、天地源、滨江集团、中交地产等涨超7%。“下调存量房贷利率”的预期，为何引发如此剧烈的反应？在过去的二十年里，中国房地产经历了一场前所未有的繁荣，当时房价不断上涨，需求大于供给，即使面对高利率，很多购房者也只能无奈选择“先上车”。然而，随着城镇化接近饱和、居民杠杆率攀升以及经济增速放缓，房地产市场逐渐降温。为了刺激需求，银行开始不断降低新增房贷利率。就在昨天，广州房地产市场传来了一个大消息：当地的商业贷款利率已经下调到了2.89%，商业银行贷款利率已“逼近”公积金利率。这种做法虽然在短期内起到了提振市场的作用，但也带来了一个后果：新旧房贷之间的利差不断扩大。过去1年多时间里，国家对房地产行业定向降息，尤其是首套房的个人房贷，利率下降了200个基点左右。但这主要是打破利率下限，让LPR向下浮动70到80个基点实现的，存量房贷无法享受这种利好。虽然此前曾给存量房贷额外打折了一次，但存量房贷利率依然偏高；尤其是上一轮打折没有惠及2套房，这部分人房贷利率比当前房贷利率高了100个基点以上，个别甚至高了200多个基点。早期高利率时期购房的人，现在每月要支付比新购房者更高的房贷利息。这种情况不仅让许多家庭感到不公平，还直接影响了他们的生活质量和消费能力。现在老百姓只存钱，不消费，很大原因是存量房贷利率闹的。从央行披露的数据看，今年2季度住户存款增长突然放缓，只增长了7000多亿（一季度增长了8.56万亿）；而住户贷款增长更是乏力，只增长了1200亿元（一季度增长了1.33万亿）。为什么住户存款增长突然大幅放慢，而贷款也大幅放慢？首要原因是，存量房贷降息力度太小，第二波提前还房贷潮出现了。其次是有1万亿住户存款，在二季度搬家去了银行理财。老百姓的提前还贷，消费降级，已经波及到餐饮业的利润。近期，一份北京餐饮、住宿业上半年的统计数据，在朋友圈刷屏了！数据显示：今年上半年北京限额以上餐饮企业一共才赚了1.8亿元，利润同比下降了88.8%！而北京限额以上餐饮业从业人员，上半年为28.6万人，相当于每人每月盈利105元！上海最新的7月数据显示，全市1到7月社会消费品零售总额同比下降了2.8%。7月单月，则同比下降了6.1%！住宿餐饮业收入（限额以上企业），上海1到7月同比下降了4.2%，7月单月则同比下降了7.7%。深圳上半年的数据也令人颇感意外：全市餐饮业销售额只同比增长了1.3%，商品零售增长了1%。至于整个行业的利润情况，深圳尚未公布。最近餐饮企业在公布上半年成绩单，不少大企业的数据很难看。比如九毛九，是近年来餐饮业的“新势力”。旗下除了九毛九，还有太二、怂火锅等品牌，适合普通白领和城市中产自费就餐，今年上半年净利润同比下滑了近7成。该集团有771家餐厅，上半年平均每家餐厅的利润不到10万元。近期，运营北方多个城市“鼎泰丰”（1972年创始于中国台湾）餐厅的“北京恒泰丰餐饮有限公司”发布公告，称公司营业执照20年期限届满，董事会未能就继续营业达成一致，决定于2024年10月31日前陆续结束14家门店，涉及北京、天津、青岛、西安、厦门等城市（此次关闭不涉及上海广成餐饮管理有限公司运营的门店）。还有数据显示：2024年上半年餐饮门店倒闭数量就超过百万，几乎赶上了2023年全年数据，是2022年全年餐饮注销门店的2倍。国家统计局的数据显示：今年上半年，全国居民人均可支配收入20733元，比上年同期名义增长5.4%，扣除价格因素，实际增长5.3%。由于预期不佳，大家都捂紧了钱袋子，要么提前还贷款，要么增加储蓄或银行理财。如果下调存量房贷利率政策最终落地，将为数百万家庭带来实实在在的好处。首先，它能够有效降低家庭的月度还款压力，提高居民消费能力和消费欲望。其次，它可以打破“早买房、利率高、吃大亏”的预期，解决目前购房者迟迟不愿意进场的难题。这对于楼市的回暖，将起到积极的作用。如果这个消息落地，对房地产行业是重大利好，对上市房企板块构成大利好；但对于银行板块来说，意味着利空。昨天和今天，银行股板块均出现显著下跌（下图），或许这就是原因。中国房地产市场正站在一个新的十字路口，下调存量房贷利率，可能会成为扭转市场颓势、重塑行业格局的关键一步。对于数以百万计的房贷持有者来说，这无疑是一个值得期待的消息。
刘晓博说楼市
原创的财经评论，独立的观察视角，深度的市场剖析。
