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土耳其第 2644 号《土地登记法》第 35 条对外国自然人和法人购置不动产做出了规定。2012年的新法对外国法人和具有法人资格的外国贸易公司在土耳其购置房地产的基本原则做出了规定。[1]外国人可以自己的名义在土耳其置地购房，但不能购买军事禁区内的地产。当买方从土耳其的土地登记管理局（THE DIRECTORATE GENERAL OF LAND AND CADASTRE）收到土耳其语的“地契”（Tapu）后，便合法取得了购买的地产。
01
购买不动产的主体要求
根据土耳其《土地登记法》(TAPU KANUNU)第35条的规定，外籍自然人有权在土耳其购置房地产；依外国法设立的商业公司也可以购买地产，不过需要经特别法许可。非盈利性质的机构原则上无权在土耳其购买地产。[2]外国人购买房产无需在土耳其拥有永久居留权。
02
买卖不动产的程序要求
购房者需要获取纳税识别号(TIN)。可以凭护照与证件照，以及财产证明，在土耳其的税务局免费申领。其次需要开设土耳其当地的银行账户，便于使用土耳其里拉付款。土耳其银行可以为海外客户提供购房贷款。有了TIN和银行账户，才能够进行不动产交易。
前期准备
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购房需要进行前期准备，即委托当地的律师事务所或房产中介对欲购买的房产进行尽职调查，包括获取房产竣工报告、水电正式登记、房产保险、市政部门房产登记、缴纳地方税等。实地勘察，确定房产没有质量瑕疵与权利瑕疵，并向土地登记管理局咨询是否可以购买所需不动产。
签订合同与转让登记
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确定购买的不动产，购房者与卖方签订不动产买卖合同。一般来说，不动产买卖双方会在公证人面前签署销售合同，对于后续可能发生的纠纷解决有帮助。土耳其民法典规定，由不动产所在地区的土地登记管理局负责不动产权的登记。[3]买方或卖方应向当地土地登记管理局提交初步申请，但由于土地登记管理局属于政府机构，我们建议由土耳其当地人（通常是卖家）来申请。最终的房产转让环节仍需买方出席，因此，如果买方不想入境土耳其，也可以委托土耳其的律师代买方完成登记程序。
登记所需材料
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登记程序所需材料如下：
1、财产的地契或村庄/地区、街区、建筑用地的信息；
2、 双方的身份证明文档或护照（连同其翻译件）；
3、 由市政当局提供的“地产价值证明”；
4、建筑物（房屋、办公室等）的强制性地震保险单 （DASK）；
5、1 张卖家照片，2 张买家照片（照片需拍摄于最近 6 个月内）；
6、认证的翻译人员（如果有一方不会说土耳其语）；
7、授权委托书的原件或核证副本及其官方译本 。（如果是由律师代理，且授权委托书是在国外签订的）[4]
如果购房登记申请被驳回，可以向当地土地登记管理局提起复议。
取得不动产
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当土耳其的土地登记管理局在Tapu上登记买方的名字并盖章，即获取了土耳其不动产。如果购买的房产价值超过40万美金，还有机会申请土耳其国籍。
03
主要税款
土耳其购房须缴纳的税款包括契税、增值税、强制性自然灾害保险、房产税等。契税（（Emlak Alim/Satim Vergisi），也称转让税，税率具体为Tapu办公室认定的不动产价值的4%，由买卖双方平均分担。
增值税（VAT）：在购买时支付一次，根据物业类型，大小和位置从1%到18%不等。
自然灾害保险(DASK)：如果购买的是房屋等建筑物，则必须缴纳自然灾害保险。 [5]
房产税（emlak vergisi，or Property Tax）：在土耳其，无论不动产是否产生租金收入，均需缴纳房产税大城市和普通城市的税率不同，一般是0.1%-0.2% 。 [6]
其他登记与公证费用，约占不动产价格的1%。
04
限制性规定
1、土耳其第2565号法律《军事禁区和安全区法》从地理上限制外国人在土耳其购置不动产，根据该法的规定，不得向外国自然人和法人出售、转让和出租军事禁区和安全区内的真实的房地产。
2、根据土耳其《土地登记法》第35条，外国自然人和法人不得在我国取得面积超过30公顷的不动产。确有需要的，交部长理事会（Council of Ministers）作出决定。
3、如果所购买的土地上面没有任何建筑，那么应该在两年内有关部门提交土地开发计划书，表明该土地的用途。
05
目前房价
土耳其房价不高，受通货膨胀影响，更利好外国消费者购房。据有关机构的评估，2024年7月，土耳其整体通胀率仍高达61.8%。伊斯坦布尔是土耳其房价最高的城市，其平均房价在2024年5月同比飙升了31.6%，达到每平方米47,299土耳其里拉/平方米。但如果算上通货膨胀的影响，实际房价同比下降了25%，为1,412美元/平方米，折合不到1万人民币。其他各省的房价更低。土耳其房价年度变化如下图所示。
06
外国人销售土耳其不动产的流程
外国人要想卖出在土耳其的不动产，程序上的要求与买入不动产的要求类似，需要与买家签订不动产买卖合同，并亲自或委托律师前往土地登记管理局申请不动产转让。
但要销售不动产，首先需要寻找买家。作为外国业主，不了解土耳其当地行情和交易习惯，基本上都需要通过当地房屋中介来寻找买家，并处理相关手续。
寻找买家
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要销售不动产，首先需要寻找买家。作为外国业主，不了解土耳其当地行情和交易习惯，基本上都需要通过当地房屋中介来寻找买家，并处理相关手续。
程序要求
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在土耳其出售房产需要收集和准备的文件包括：
1、地契（Tapu）：证明不动产所有人；
2、不动产估价报告(Ekspertiz Raporu)：卖方必须委托有资质的不动产评估机构对房屋估价，以估得的价款为基数来计算应纳税款 ；[7]
3、DASK：为不动产所缴纳的自然灾害保险证明；
4、护照：身份证明；
5、税号（TIN）。
此外，卖方需要准备好土耳其的银行账户，用于接收买家的定金。通常来说，买方会支付5%-10%的定金，直接存入卖方的银行账户。土耳其法律规定，售出房地产后，销售所得可自由转移到土耳其境外。但可能因货币汇率转换而遭受一些换汇损失。
07
结语
总的来说，在土耳其买卖不动产所需手续并不冗杂，建议寻求驻土耳其的专业律师或房产中介代为处理不动产销售事宜，以免耗费太多时间成本，甚至遭遇欺诈。
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感谢实习生韦若愚对本文做出的贡献
