作者：唐泽
物业企业管理中，小区的装修管理也是其中的重要工作之一，并与业主的切身利益息息相关，有的业主装修扰民，有的业主违规加建，还有的业主变更了房屋的外形颜色，甚至有的业主装修不当给相邻业主带来漏水等损害，在这些常见的情形里，物业服务企业应当做好哪些管理工作，又应当承担哪些管理责任，本文旨在通过相关规定与若干典型案例的分析为物业服务企业装修管理法律风险防范提供参考。
01
物业服务企业的装修管理相关规定梳理
1.《中华人民共和国民法典》
第九百四十五条规定：“业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。”
2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”
3.《物业管理条例》
第四十五条：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。……。”
第五十二条：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”
4.《住宅室内装饰装修管理办法》
第十三条规定：“装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。……。”
第十五条规定：“物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。”
第十六条规定：“装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：（一）装饰装修工程的实施内容；（二）装饰装修工程的实施期限；（三）允许施工的时间；（四）废弃物的清运与处置；（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；（六）禁止行为和注意事项；（七）管理服务费用；（八）违约责任；（九）其他需要约定的事项。”
第十七条规定：“物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。”
第十九条规定：“禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。”
第二十条规定：“装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。”
5.《住房和城乡建设部关于进一步加强城市房屋室内装饰装修安全管理的通知》建办〔2023〕29号
第一条规定：“……实施房屋室内装饰装修前应告知物业服务企业或者房屋管理机构（以下简称管理单位），办理登记手续，签订装饰装修管理服务协议。……”
第四条规定：“管理单位在为装修人办理房屋室内装饰装修登记手续时，要告知装饰装修禁止行为和注意事项，按照装饰装修管理服务协议约定加强装饰装修活动现场的巡查检查，发现违法违规行为的，要采取合理措施制止，并及时报告属地街道办事处、城管执法平台、有关部门或12345热线依法处理。对未事先告知、未签订装饰装修管理服务协议的，管理单位可依照《临时管理规约》或《管理规约》限制施工人员、施工机具、机械设备、材料等进入施工现场。对于物业服务企业未按规定告知禁止行为和注意事项、未按规定巡查检查、制止和报告的，视情节严重程度依法依规给予警告、罚款、吊销营业执照等处罚，并记入企业信用档案。对负有责任的相关从业人员依法处罚。”
第五条规定：“街道办事处要加强装饰装修活动的监督检查，充分发动群众监督装饰装修活动，畅通投诉渠道，及时受理群众、物业服务企业等相关报告或投诉。属于街道办事处职责范围的，要及时处理；属于相关部门职责范围的，要依法移交相关部门处理。”
6.《北京市物业管理条例》
第七十条规定：“物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息，并且可以通过互联网方式告知全体业主：……（六）业主进行房屋装饰装修活动的情况；……”
第七十一条规定：“物业服务人应当建立、保存下列档案和资料：……（四）住宅装饰装修管理资料；……”
第七十九条规定：“业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，与物业服务人签订装饰装修服务协议，并配合其进行必要的现场检查。协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运要求以及费用、施工时间等内容。业主、物业使用人或者物业服务人应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的物业楼内显著位置公示。物业服务人应当加强对装饰装修活动的巡查和监督。业主或者物业使用人未签订装饰装修服务协议或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务人应当及时劝阻；拒不改正的，物业服务人应当及时向有关主管部门报告。”
7.《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步规范住宅物业管理项目生活垃圾和住宅室内装饰装修相关收费的通知》京建发〔2023〕277号
三、住宅物业管理项目的物业服务人不得向业主或者物业使用人收取或者变相收取住宅室内装饰装修管理服务费。
四、住宅物业管理项目的物业服务人不得向业主或者物业使用人收取或者变相收取住宅室内装饰装修保证金（含装修押金）。
8.小结
根据上述规定，物业服务企业的装修管理责任，可汇总如下：
1.业主装修需事先告知物业服务企业，物业服务企业应当与装修业主签订装饰装修服务协议，将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
2.物业服务企业对住宅装饰装修管理资料负有保管义务，对业主进行房屋装饰装修活动的情况负有公示义务，对业主的装饰装修活动现场的负有巡查检查义务，发现违法违规行为的，要采取合理措施制止，并及时报告。
3.对于业主的违规装修行为，物业服务企业有权通过民事诉讼请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的。
4.北京市住宅物业管理项目的物业服务人不得向业主或者物业使用人收取或者变相收取住宅室内装饰装修管理服务费、住宅室内装饰装修保证金（含装修押金）。
02
物业服务企业装修管理的常见诉争情形
（一）违规加建、扩建、改建
违规加建、扩建、改建是业主违反小区装修管理的常见情形，物业服务企业一方面通过向行政部门进行报告后也并非都会得到妥善的处理，因此物业服务企业针对此种情形进行民事诉讼是较为有力的救济方式。
典型案例1：业主扩建院墙，城管虽发送违法建设报告书但并未实施拆屋，物业服务企业通过诉讼要求业主恢复原状
北京市第二中级人民法院(2020)京02民终9349号二审民事判决书载明：“……一审认定事实……2016年5月27日，C物业公司与郭某签订《徜徉墅装修管理服务协议》，该协议约定业主应尊重原设计风格，不得私自搭建建筑物及构筑物。2018年4月，郭某对其房屋东墙外的小院进行改建。C物业公司认为郭某向东扩建、占用了公共绿地，并发出了装修纠正通知单。C物业公司曾向北京市房山区城市管理监察大队发送违法建设报告书，城市管理监察大队曾派人到现场勘查。郭某未停工，随后完成了东侧小院的改建。审理中，法院依法向北京市房山区城市管理监察大队询问，相关负责人称，因为该小区设计的违章建筑较多，并没有进行下一步拆除工作。……本院认为，C物业公司提交了诉争小院及通道的照片、城市管理监察大队现场执法照片、放线平面图等证据，证明郭某存在扩建行为。郭某主张其未进行扩建，但其所提交证据的证明效力低于C物业公司的证据，故对于郭某未进行扩建的上诉主张，本院不予采信。郭某对其房屋东侧的小院进行了扩建，该行为侵犯了小区业主的共有权利，郭某应将诉争小院恢复到原有状态。”
典型案例2：业主装修封闭露台被判令恢复
北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初71476号一审民事判决书载明：“而根据本案查明的事实，涉案房屋在规划和销售时并未包括与之毗连的露台，涉案房屋的房屋所有权证书中的房地平面图中亦未包含该露台，故该露台应系涉案房屋专有部分之外的共有部分。被告将与涉案房屋毗连的露台进行封闭改造，占用共用部位和共用设施设备并利用共用部位搭建建筑物、构筑物，其行为改变了涉案房屋的结构，影响了小区的整体外观。除搭建露台外，被告还在涉案房屋南侧摆放花盆、植物，其行为违反了原告与被告签订的《鑫兆家园物业服务合同》中的相关约定，侵犯了其他业主对共有部分的权利。故原告的诉讼请求本院予以支持。”
典型案例3：物业服务企业强制拆除业主搭建的彩钢房虽为履行物业管理职责，但超过了其职权范围，构成侵权
北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初53893号一审民事判决书载明：“院内公共区域应属全体业主共有，原告放置活动板房占用了建筑物的共有部分，属于私搭乱建、妨碍物业服务与管理的行为，具有明显过错，本院对该行为极不赞同。另一方面，瑞康公司作为周井大院的物业服务企业，对院内物业具有管理与服务的职责，发现业主有相应违法违规行为时，瑞康公司应当制止并及时上报有关部门予以处理，或者通过诉讼程序予以解决。瑞康公司作为物业服务企业并无强制拆除业主建筑物的权利，其强行推倒原告搭建的彩钢房虽为履行物业管理职责，但超过了其职权范围，属于侵权行为，给原告造成了一定的财产损失，应当予以赔偿。”
（二）物业未尽到审查提示引导及监督义务
典型案例1：物业未尽到审查及提示引导义务，业主装修错房间，物业与开发商共同承担70%赔偿责任
广东省湛江经济技术开发区人民法院(2024)粤0891民初39号一审民事判决书载明：“御之景公司作为案涉物业的管理者，在原告入户装修前，未在案涉房屋门前安装门牌，亦未尽到必要的注意审查义务及提示引导义务，在原告入户装修后亦未及时发现、及时制止，致使原告装修错误并造成装修损失，应承担相应民事责任。故对604房装修错误到了610房，天凯保盛公司、御之景公司应负主要责任，原告应负次要责任。根据本案情况，本院酌定天凯保盛公司、御之景公司承担70%的责任，原告承担30%的责任。”
典型案例2：物业公司没有尽到监督管理义务，对于装修导致的漏水损失承担一定的赔偿责任
河南省濮阳市中级人民法院(2024)豫09民终317号二审民事判决书载明：“关于某某物业公司的责任问题，本院认为，某某银行在装修后，某某物业公司退还了某某银行的装修保证金，说明某某物业公司已经认可了某某银行装修中私自改造卫生间的行为，某某物业公司没有尽到监督管理义务，因此对于某某银行的财产损失也应当负有一定的赔偿责任。”
典型案例3：物业公司没有尽到监督管理义务（本案中还包含管理维护义务履行不到位情形），对于装修导致的损失承担50%赔偿责任
河南省开封城乡一体化示范区人民法院(2023)豫0291民初7030号二审民事判决书载明：“本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。本案根据查明的事实显示，造成原告房屋漏水的原因系下水管道被装修材料堵塞造成二楼反水后，漏水至原告家中造成的，被告物业公司作为物业管理服务提供方，按照物业管理服务协议的约定，污水管道系业主共用的设施，属于物业公司物业管理范围，物业公司未能及时维护、管理好涉案下水管道，对此具有过错。同时，物业公司与业主签订的物业服务协议约定，物业管理公司应督促业主遵守《房屋装饰装修管理规定》及《房屋装饰装修管理协议》的相关约定。而案涉下水管道堵塞系因住户不当装修而将装修材料落入污水管道所致，物业公司也应就其管理失责承担相应责任。物业公司应按照物业服务协议约定的服务内容、方式、时间和要求进行服务，定期对物业设施设备进行保养。同时，对业主装修要切实履行监督管理职责，对于业主不当装修行为应及时制止。现因物业公司存在履行合同义务不到位的情况，其对本案损失的造成应承担50%的责任。”
典型案例4：物业公司已经尽到监督管理义务，不承担赔偿责任
四川省成都市新都区人民法院(2023)川0114民初7065号二审民事判决书载明：“首先，根据武某霞和XX物业公司签订的《前期物业服务协议临时管理规约》约定，XX物业公司定期对施工现场进行巡查，对影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的现象进行制止，可知XX物业公司对业主装修尽到的监管义务只包括对‘影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的现象’进行监督。其次，发给黄某斌的《装饰装修许可证》中明确提示了不得破坏室内地面防水层，XX物业公司尽到了提醒义务。再次，漏水原因是否系因黄某斌装修所致尚无证据证明，即便是因装修导致的漏水，防水工作没有做好也不属于影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线的情形，超过了XX物业公司的监管范畴，客观而言也超出了某乙公司的能力范围。故武某霞未举证证明XX物业公司存在未尽到监管义务的情形。”
03
物业服务企业在装修管理方面的法律风险防范措施建议
1.完善装修管理备案登记制度，保管好业主装修备案材料，并对装修情况定期进行公示。
2.完善《装饰装修服务协议》文本，对于装修中的实施内容、实施期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求、禁止行为和注意事项等进行全面细致的约定。
3.制定装修现场的巡查监督机制，定期对装修现场进行巡视巡查，尤其关注并重点提示现场的管道阀门等可能对相邻业主造成较大影响的施工部位，并做好相应记录，发现违规不当行为及时进行劝阻并留存工作痕迹（如违规装修的照片、劝阻沟通记录、发函记录等）。尤其在发生漏水、装修过程中损害其他业主财产等情形下，一定要注意保留现场的照片、劝阻沟通记录以及必要的协助维修动作的留痕，避免在诉讼中被追加连带，以未尽到提示劝阻义务承担部分损失赔偿责任。
4.对未事先告知、未签订装饰装修管理服务协议的，物业服务企业可依照《临时管理规约》或《管理规约》限制施工人员、施工机具、机械设备、材料等进入施工现场的措施。
5.如发生业主经提示拒不改正的情形，除进行必要的上报工作外，可考虑通过民事诉讼方式予以救济。
6.针对住宅项目，物业服务企业不得再向业主或者物业使用人收取或者变相收取住宅室内装饰装修管理服务费、装修押金等。
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作者：唐泽 律师
房地产与基础设施法律事务团队 北京
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执业领域：房产、物业、建工、公司合规等
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