来源丨不良资产头条综合
有深圳购房者三年前用福田区的顶楼复式房子做了经营贷，月底到期。但房价下跌，评估价随之下调，续贷金额和首贷差距较大，购房者找各种评估机构、中介寻求补救办法，但最终是没有办法。不能续贷的情况下，购房者面临巨大的资金缺口，若不能偿还，于银行来说，多了一笔不良贷款，于购房者来说将面临房子被法拍，成为被执行人。
经营贷为何能用于买房？为何如今有蕴含着大量的金融风险？到底有多大规模的经营贷即将出问题？
经营贷买房比按揭少支付几十万
所谓经营贷，即提供给小微企业和个体工商户的贷款，用于解决企业经营中的资金需求。
2020年时，各地为了恢复经济纷纷降低了经营贷的利率。比如建设银行三年期的年化利率是3.9%；农业银行一年期以上的产品是3.5%；中国银行一年期以上的产品是3.6%；工商银行三年期的产品贷款利率是3.3%。
经营贷利率比按揭还低，直接导致购房者使用经营贷购房，或者将原来的按揭转成经营贷款。
举例来说：同样贷款300万元，可以看到利用经营贷买房可以少还六十几万元，这样的利差成了推高房价的“动力”。
深圳、杭州、合肥，尤其是深圳，是利用经营贷炒房的“热城”。最典型的就是去年的深圳，2020年2月份深圳发布支持企业共渡难关若干措施中，里面就提出了帮助企业降低融资成本。
但最先反应的却是深圳的楼市。2020年2月开始深圳房价开始大涨，到了3月份，深圳的二手房价同比大涨9.7%。
而经营贷买房也早已形成了一套完整的产业链：
具体做法是，成立一家公司，公司法人或股东可以将个人名下房产作为抵押，以企业经营需要资金为由向银行申请贷款，一般可贷出房产评估值的七成。
深圳各区一度出台各类贷款贴息政策，在6-12个月不等的时间里，享受贴息贷款利率，经营贷能从正常年化利率4.75%做到约1.9%。尽管在2020年4月后相关政策收紧，但经营贷与房贷之间的利差，仍然吸引投资者不停地“加杠杆”。
这样的背景下，虽然2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到了去年的28%。
银行暗中“助推”
经营贷增长、违规流向楼市背后，是银行激烈竞争的底色。
有银行业人士表示，近几年银行信贷投放在个人、普惠金融等类别上竞争激烈，同业竞争压力比较大，相应的审贷标准也是相对放松。有的时候审批就“睁一只眼闭一只眼”，申请经营贷，存续期满一年以上的公司就行，申请前发生了股东变更什么的都不会卡太紧。
至于资金流向，银行人士称，要想监管到每一笔资金很难，很多中介机构会提供相应的预付款单、相关合同，申请者申请经营贷的手续看上去都合乎流程。
“但钱到了申请者手里，具体怎么用就难查了，银行打款到申请者企业的合作方，比如说企业卖塑料就打款给原料化工厂，有了合同钱就打过去了。但如果分散地过几次手，钱是不是用到企业经营，会不会深圳申请东莞炒房什么的，那得跨行跨地区地查，这么多申请的人银行没有这么多人手”，某银行人士说。
三年前很多中小微企业经营都很困难，关门的不少，有银行个贷经理甚至私下称，经营贷拿去炒房都风险可控，做生意的话指不定就成坏账。
三年大限将到 10万亿经营贷暗藏风险
经营贷的时间周期很短，通常是3-5年，所以2020年发放的经营贷将在今年到期，到期后，就得重新评估抵押物的价值进行续贷。但现在的问题是，房价下行，房产评估价大幅下降，几乎回到了2019年的水平。
现实中，有业主3年前买的2套深圳商铺，之前贷款600万，现在的评估价只剩下200万。另一个业主在深圳的房子，之前评估价达到700万，现在跌到了480万，跌幅达到31%。
评估价下调就意味着在本次评估过后，购房人能够申请的钱变少了。所以在借新贷还旧贷的过程中，需要购房人先将旧贷的缺口补齐，这会面临着很大的资金缺口。
2020年，全国商业银行经营贷余额11.54万亿，但到2023年经营贷余额高达22.15万亿。也就是说，2024年将有10.61万亿经营贷到期，需要续贷。
续不上怎么办？银行不良贷款余额大增，购房者房产面临强执。
3月26日，东莞农商银行发布2023年度报告：不良贷款余额为43亿元，较去年增加14.29亿元，同比增长49.79%；不良贷款率连续三年不断提升。东莞农商行解释，是由于经济下行压力增加，企业流动资金贷款，个人经营性及消费贷款、信用卡透支逾期欠息形成不良。
东莞商业银行并非个例，眼下来看，银行经营贷的风险或已经形成。
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