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买房付的定金，到底该不该退？
记者 张君蓉
有过买房经验的人都知道，无论是买新房还是买二手房，出于约束交易行为的目的，买卖双方一般都会以定金的形式将事情先定下来。交了定金，卖方就会把房子给买方留着，买方也不必担心房价浮动。但是，日常生活中，也经常会遇到因为各种原因，买卖行为在交了定金后没有继续进行下去的情况。一旦出现这种情况，定金该如何处置？我们一起来看两个案例。
买方违约，购房定金不予退还
2020年9月25日，王女士和婆婆经中间人尉先生介绍，相中了任先生的一座小院，并达成口头买卖协议，约定价款36万元。当天，王女士支付给任先生购房定金5000元，任先生也给其出具了一份收款收据，载明收到王女士购房定金“伍仟元整”，并将钥匙交付给王女士。一周后，王女士的婆婆来到尉先生家，称儿子从国外回来想去太原买房，不想购买任先生的房屋了。尉先生表示自己只是牵线人，让他们自行解决。过了一段时间，王女士的婆婆又来到尉家，要求退房，当时任先生也在现场，双方因为定金问题不欢而散。2021年2月，任先生将该房屋卖与他人。双方就定金退还问题多次协商无果，2024年1月，王女士诉至芮城县人民法院，请求任先生双倍返还定金1万元。
法院经审理认为
定金系作为债权的担保而由债务人向债权人作出的给付。违约定金是以定金担保债务的履行，如果给付定金的一方不履行债务，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。这个案子中，原、被告经中间人介绍就房屋买卖达成口头协议，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告之间房屋买卖合同成立并有效。原告给被告购房定金5000元，被告给原告出具收款收据一份，双方之间定金合同成立并有效。
定金该不该退还，退还多少，主要是看任先生在履行其与王女士的案涉房屋买卖合同中是否存在违约。对此，王女士与任先生双方对案涉房屋买卖合同履行过程中谁违约导致合同目的不能实现说法不一，王女士称双方达成口头协议第六天，其想找任先生签订书面合同，对方一直推脱，并将房屋卖与他人，系任先生违约，应双倍返还定金；任先生辩称系买方违约在先，并申请案涉房屋买卖的中间人尉先生出庭作证。尉先生证实王女士的婆婆即本案的委托诉讼代理人魏女士说不想要任先生的房屋了，之后任先生才将房屋卖与他人。法院认为，尉先生系案涉房屋买卖的中间人，参与了房屋买卖协议履行的整个过程，系了解案件情况的知情人，对尉先生的证言予以采纳。王女士又提出，其婆婆的行为不能代表自己的意思，即使其婆婆提出退房，任先生也应与她本人核实。任先生认为，王女士的婆婆从始至终参与房屋买卖的协议、履行、退房，及发生争议后的处理，包括此次案件的诉讼，王女士的婆婆也是一直作为王女士的代理人，所以他认为，王女士婆婆的意思可以代表王女士的意思。法院认为，任先生觉得王女士婆婆的行为能够代表王女士的意思，符合常理，故王女士主张任先生违约，理据不足。
根据法院查明的事实，系原告因故不积极履行房屋买卖合同义务，导致合同目的不能实现，后被告才将房屋卖与他人，其无权要求被告返还定金。故对原告请求被告双倍返还定金10000元的主张，法院不予支持。
宣判后，王女士提出上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
法官说法：
本案中，定金条款形成的时间、定金的交付时间均在房屋买卖主合同订立之后，双方约定的定金是为了担保房屋买卖主合同义务的履行，系违约定金，如果给付定金的一方不履行债务，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。判断双方在房屋买卖合同履行过程中谁违约导致合同目的不能实现，双方说法不一，在一方申请证人出庭作证时，人民法院应根据证人的身份、状况等对证人证言综合分析作出判断。另一方不认可证人证言，应提供相应的证据支持自己的主张，否则，应承担不利后果。判断是否构成表见代理，应根据行为人的身份、参与程度、相对人是否是善意且无过失的等进行判断。另外需注意，根据《担保法司法解释》规定，如果购房定金超过了房价总额的百分之二十，那么超过的部分，人民法院不予支持。也就是说，超出20％的部分就不属于购房定金，不适用法律关于定金的规定。
卖方违约，购房定金双倍退还
今年9月，当孩子们都高高兴兴地步入校园时，作为家长的李先生却因孩子上学的事情陷入了一场纠纷，究竟是怎么回事？
李先生的孩子今年9月“小升初”。为让孩子接受到更好的教育，李先生想让孩子到县城某中学上学，便与妻子商量在该中学附近购置一套房屋。今年7月，经过多方打听，李先生得知王先生在附近有套房子准备出售，于是联系其了解相关事宜。经过协商，双方很快签订了房屋买卖定金合同，李先生将2万元定金支付给王先生，约定8月16日前签订房屋买卖合同。
临近开学，李先生联系王先生协商房屋买卖事宜，王先生却一直推脱，直到过了约定的期限，都没与李先生签订合同。故此，李先生的孩子只能在另外一所学校报名就读。现孩子已在其他学校上学，李先生也不需要购买该房屋，便联系王先生要求返还购房定金，但遭到拒绝。多次协商无果后，李先生将王先生诉至新绛县人民法院，要求其双倍返还购房定金。
收到案件后，法院立即联系原、被告了解情况。原来，王先生兄弟四人，这个房屋并非王先生单独所有。房屋是其父母的，父母过世后因该房屋比较破旧，一直无人居住，故兄弟几人也未就该房屋进行分割。在与李先生签订房屋买卖定金合同后，王先生才开始与其他兄弟协商房屋的分割问题，但协商过程中几人产生分歧，导致其未能按期过户给李先生。
在了解了原、被告双方的意愿后，法院经过双方同意，安排对案件先行进行调解。
调解员认为再促成房屋买卖已无可能，只能在定金的返还金额上着手。于是调解员先与王先生进行沟通，告知其确实存在违约行为，依据双方签订的合同其应双倍返还定金。同时劝解李先生，事情因其签订合同时审查不严所致，如进入诉讼程序耗时耗力，不妨适当让步。经过数次的耐心沟通，双方达成调解协议，王先生一次性返还李先生2.3万元。
法官说法：
定金是债的一种担保方式，是指合同当事人一方为了保证合同履行而预先向对方支付一定数额的金钱。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。同时，也提醒购房者，在签订合同时务必注意核实房屋所有权人、房屋是否被人占用等相关信息，并在签订合同时明确关于交付的具体时间、地点，以防履行合同时双方产生争议。
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