在交易额和收入增长的同时，头部房产中介公司盈利能力承压，毛利率亦有所下滑
在地产行业利好政策频出之下，这一行业的生态发生了哪些变化？这个问题的答案，从头部房产中介平台贝壳和我爱我家的财报中或可窥得一二。
近日，贝壳发布了2024年三季度财报，公司当季实现营业收入226亿元，同比增长26.8%；实现总交易额7368亿元，同比增长12.5%。
同期，我爱我家实现营业收入29.5亿元，同比上涨5%；实现总交易额641亿元，同比增长2.3%。
在收入增长的同时，中介公司盈利能力承压。今年三季度贝壳实现净利润11.68亿元，与上年同期基本持平；经调整净利润为17.82亿元，同比下滑17.6%；毛利率为22.7%，较上年同期的27.4%下滑了4.7个百分点。同期，我爱我家三季度归属于上市公司股东净利润为-2087.09万元，毛利率为4.84%，较上年同期下降了4.7个百分点。
贝壳表示，毛利率下滑主要是受存量房业务净收入贡献下降的拖累，固定薪酬成本占存量房业务的净收入的比例提高，致使存量房业务贡献的利润率下降。
若从前三季度来看，贝壳实现营收623.3亿元，同比增长8.27%；实现归母净利润34.95亿元，同比下滑32.97%；经调整净利润58.67亿元，同比下滑27%。
我爱我家今年前三季度实现营业收入87.6亿元，同比下降3.4%；归属于母公司所有者的净利润约为848.7万元，同比实现扭亏为盈。
我爱我家表示，营业收入的下降，一方面是由于公司业务所在核心城市的二手房交易均价相对于上年同期有一定幅度的下降，另一方面由于部分城市二手房交易佣金率出现一定幅度的下调。
对于后续市场走势，贝壳董事会主席兼首席执行官彭永东仍相对乐观，“我们很高兴看到，9月底政府出台的一系列政策支持合力已初见成效，10月平台上的成交量反弹明显，市场修复正在启动。”
市场对贝壳三季报的反应并不积极，财报披露后，截至11月29日贝壳美股股价下跌4.86%，港股股价下跌4.14%。自今年9月房产利好政策落地后，贝壳股价连续拉升，截至11月29日，贝壳美股股价上涨35%，港股股价上涨41%。
在2021年5月公司创始人左晖去世前，贝壳的美股市值曾一度超800亿美元，但此后公司市值大幅缩水。截至11月29日，贝壳美股总市值为230亿美元。
近期房地产市场暖风频吹。自9月24日政治局会议明确促进房地产市场“止跌回稳”以来，楼市政策组合拳接连打出，各线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨，一线城市回暖明显。
58安居客研究院院长张波对《财经》表示，一线城市二手房的复苏力度明显更强，其中交易税费下降的作用较大。
从收入构成看，房产交易服务收入仍是贝壳的主要收入来源。房产交易服务收入主要包括存量房业务收入和新房业务收入。
今年三季度，贝壳存量房业务面临挑战，虽然总交易额同比增长8.8%至4778亿元，净收入却同比下滑1.4%至62亿元，贡献利润率较上年同期的50%下降了10个百分点。其中，分佣及薪酬成本同比增长13%，是其贡献利润率下滑的一大原因。
贝壳称，经纪人数量增加及其福利改善推动固定薪酬成本增加。截至2024年9月30日，贝壳的活跃经纪人数达到42.34万名，同比增长6.1%；活跃门店数量达到约4.7万家，同比增长14.6%。
不过，张波表示，从安居客的经纪人相关数据可见，9月对比6月来看，房产经纪公司平均门店数量减少0.6%，房产经纪门店的平均经纪人数量减少1.1%。
张波表示：“当下房产经纪公司更看好一线、二线重点城市，但布局规模有所收缩，采取人员收缩但店面数量不变的方式。从房产经纪人分布走势来看，三四线城市经纪人更为稳定，一线城市经纪人流动性更大。”
与存量房业务相比，贝壳的新房业务表现强劲，新房交易的总交易额为2276亿元，同比增加18.4%；净收入同比增长31%至77亿元。
“这归功于贝壳与头部开发商之间的合作关系，对于头部房企而言，贝壳是重要的获客渠道。”有分析人士对《财经》表示。
房产交易服务收入主要由佣金收入构成，若用净收入/交易额来粗略估算佣金率，今年三季度贝壳存量房佣金率有所下降，为1.30%，上年同期为1.44%，2023年全年为1.38%；新房的佣金率有所上升，为3.38%，上年同期为3.07%，2023年全年为3.05%。
另一家房产中介我爱我家的佣金率变化与之相似，即二手房佣金率下降，新房佣金率上升。
对此，有业内人士对《财经》表示：“新房佣金率之所以升高，是因为房子难卖，就会导致佣金率提升。但二手房可以做的中介太多了，随时‘飞单’，佣金率相对较低。”
另外，贝壳的非房产交易服务业务（家装家居业务、房屋租赁服务、新兴业务及其他的收入）增长较快，净收入同比提升54%，占比达38%，相比2023年同期提升约7个百分点。
其中，家装家居总交易额同比增长24.6%至41亿元，净收入同比增长32.6%达到42.1亿元，但增速较上年同期的72.1%大幅下滑。
“家装行业竞争激烈，市场较为分散，以各地区域型家装公司为主，利润率相对较低。”前述分析人士称。
房屋租赁服务业务收入同比增长118.4%至39.4亿元，这一增长主要由于省心租模式下的租赁房源数目增加。不过，房屋租赁板块的成本也同比增长了115.5%。
费用层面，贝壳同期运营费用增长11%至44亿元。其中，销售和市场费用增长了18.6%至19亿元，主要投入了家装家居板块，还有新贝联门店及品牌的拓展等；研发费用也增长了21.5%至5.73亿元；一般及行政费用与上年同期基本持平。
在高管薪酬上，贝壳也毫不吝啬。2023年财报显示，彭永东的薪酬总额为7.13亿元，其中包含薪金、津贴及实物福利187.5万元，绩效奖金1059.3万元，股份支付薪酬约7亿元。公司联合创始人兼执行董事单一刚薪酬总额达到5.29亿元。
对于贝壳来说，目前最受争议的还要属自己下场拿地。
今年以来，贝壳旗下贝好家在多个热点城市土拍中频频出手。先是3月现身北京市顺义区空港地块；接着在6月广州土拍中，参与了荔湾鹤洞路一地块的竞拍。
7月底，贝好家以1.34亿元竞得西安市未央区两宗商住用地，贝壳称该地块并非自主开发，而是根据合作方需求，提供基于大数据支撑的C2M（Customer to Manufacturer，从消费者到制造者）产品定位方案，以及资金、营销服务。
据悉，C2M的运行模式，是通过大数据分析，利用AI（人工智能）算法深度洞察和挖掘出客户需求，提前预测目标客户意向的产品类型和价格预期，以此作为楼盘产品定位的重要参考。
9月，贝好家以10.76亿元、42%的溢价率竞得成都锦江区金融城三期H12地块，明确将自主操盘。
贝壳此番试水引发了外界不小的质疑，有业内人士对贝壳进入地产开发领域表示担忧：过往抢着拿地的房企如今都放慢了节奏，没有开发经验的贝壳难道要转行干开发商？
对此，贝壳管理层表示，自主操盘一个项目，并不意味着贝好家要成为房地产开发商，而是旨在通过此类试点项目验证公司在实施C2M解决方案上的能力，包括拿地、项目定位、设计和营销等环节。
在最近的电话会上，贝壳管理层强调不是要成为房地产开发商，在长期的商业模式上，不会使用自有资金做大规模的重资产开发投资。
对于贝好家的商业模式，管理层表示，其定位为数据驱动的住宅开发服务平台，公司将通过提供一套集成解决方案收取服务费，而不是通过大规模资本投入来赚取投资回报。
楼市“止跌回稳”了吗？
今年以来，中国房地产行业政策持续宽松。
5月，中国人民银行发布了“明确取消全国房贷利率下限、下调房贷首付比例和公积金贷款利率”等多项通知。9月底，中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”的政策主基调，此后增量政策持续落地。近日，上海、北京、深圳、广州四地先后宣布取消普通住宅和非普通住宅标准，加大住房交易税收优惠力度。
“这一轮地产政策比过去两轮政策在范围和强度上更胜一筹，由政治局直接发起，包括更大的中央银行信贷支持和一线城市购买限制的快速放松。这导致市场表现超过预期，特别是一线城市的交易量和房价显示出暂时的稳定。新房市场也因政策而反弹，新房订阅量在国庆期间大幅增长。”贝壳管理层在业绩电话会上表示。
住房城乡建设部数据显示，10月全国新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，连续8个月下降后首次实现增长。
国家统计局发布的2024年10月70个大中城市商品住宅销售价格变化情况显示，各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄，同比降幅总体趋稳。
环比来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，二手房销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%，为近13个月以来首次转涨。其中，北京、上海和深圳二手房价格分别环比上涨1.0%、0.2%和0.7%，广州下降0.4%。
70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有7个，比上月增加4个，其中上海以0.3%的涨幅再次领涨全国。二手住宅环比上涨城市有8个，比上月增加8个。
同比来看，10月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.6%,但上海上涨5%，二手住宅销售价格同比下降9.6%；二线城市新建商品住宅销售价格同比下降6.0%，二手住宅销售价格同比下降8.8%。
在张波看来，从截至11月底的数据来看，四季度市场表现要好于三季度，“进入9月，受各项房地产支持性政策出台影响，新房销售面积累计同比跌幅开始出现小幅收窄，但9月政策由于出现在月底，对当月影响相对有限，主要效果表现在了10月。10月市场出现一定复苏。从房企销售来看，全国上市公司前十房企销售金额比上年同期平均下降27.0%，而1月-9月同比下降29.3%，降幅有所收窄。其中幅度收窄的房企有绿城、招商、滨江、越秀、龙湖。”
张波表示，从安居客的经纪人相关数据也可以清晰看到，三季度开始，全国在线房产经纪司的发房量对比6月的低点出现小幅回升，但行业发房积极性并未明显回升。到了9月，经纪人发房情况较7月、8月两个月略有改善，人均发房量环比增长1.5%，行业出现回暖趋势。
不过，从供给端数据来看，房地产开发情况尚未出现明显的改善。从开发投资来看，2024年1月-10月，全国住宅开发投资额同比下降10.4%，相比9月10.5%的降幅减小0.1个百分点，住宅新开工面积同比下降22.7%，相比9月22.4%的降幅增加0.3个百分点。
对于后市，张波认为，10月、11月的新房和二手房市场热度、成交表现和价格走势回稳态势较为明显，但整体仍呈现波动性趋势，政策效力是否能持续到2025年一季度还有待观察。
“本轮房地产市场于2021年后半年开始调整，到现在已有三年多，调整时间长，调整幅度也较大，现在筑底企稳的趋势愈加明显，但市场的止跌回稳依赖于需求的回稳和预期的回稳，根本还在于经济、就业和收入的前景。”张波称。
责编 | 王宁
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