今天，规自局发布一则宝中的土地拍卖公告，是今年深圳第二次卖地。信息量比较大，显示出政府在继续放宽房地产政策。但我认为有必要提出一点，此举可能会导致市场不公平竞争，开发商需要提前做好应对。
地块基本信息，位置在宝安中心区金科路∩裕安路，已经开盘的中铁阅臻府旁边，两者完全共享同样配套。地段上很大的竞争优势是区域纯粹的“宝中”光环，加上家门口读书的学校BUFF，海韵+新安都在旁边。
地块本身占地小1万平米，和越秀瑞樾府一样规模，建面5.4万平米，容积率≤5.4，限高150米，是个纯住宅盘，只配了2000平米的底商。和中铁阅臻府（占地约1.52万平米，建面约8.2万平米）比起来，容积率一样，规模小一些。
但最重要的，是土地出让条件设计的不同，这些也是释放信息量巨大的地方。
第一次取消了最高限价要求，意味着开发商在未来卖楼时可以随行就市“自由定价”（既可向上也可向下）；没有任何公配需要建设和无偿移交，意味着开发商的成本可以减省，社区也更加纯粹，往外卖的时候话术更有底气；没有9070户型政策的要求，意味着开发商在产品设计上可以有更灵活的空间；没有像中铁阅臻府那样要求有一半现售，意味着开发商能够提前回笼资金，财务成本可以降低；要求“交房即发证”，意味着业主可以早1年左右的时间拿到房产证，能够提高对买家的吸引力……
我的解读是如下几点：
第一，这释放了深圳在继续放宽房地产政策的信号。放宽的力度不算重磅，因为市场期待的是全面解除限购、限售等等政策，但也是往前进了一步。给到开发商更多的自由空间，在产品设计上、价格上，开发商的自由度都比以前为高，并且在财务灵活度上也没有制造障碍……这是很重要的开始。以今时今日的市场情势而言，房地产政策的放宽，深圳需要继续贯彻小平精神，步子要更大一些。
第二，释放深圳在继续呼应市场卖宝地的信号。这个我在先前的文章里谈到了《“超总”豪地好快的亮相，深圳“压箱底”的宝地都慢慢出来了》，深圳这两年的做法非常棒。市场不好，土地错配，政策方最终还是纠错了。这两年从北站、宝中、超总、后海拿出来了很多压箱底的宝地，通过更改法图，把更多好地段的、原本容积率巨高的商办用地调整为容积率较低的住宅用地——比如这一块，原本法图是商业，容积率为8.0，现在调为R2，容积率5.4。预计这块地之后，深圳还会把后海那两块宝地拿出来卖。拿出来好地，才更能够满足“人民群众对美好生活的追求”，提升居住品质。
第三，限价放开是双刃剑。这块地这样的设计，账很好算，因为没有啥隐性成本。起价20.8亿，楼面价38519元/平米，参考中铁阅臻府去年此时的拍地，最终实现价格是34.06亿元+3.55万平米现房销售面积，楼面价是41385元/平米。1年过去，好的地方在于，这块地没有要求一半的面积现售，可以提前2年回笼资金——阅臻府现售部分要拖到2026年才能卖，坏的地方在于这1年深圳真实房价继续跌了2成左右——阅臻府限价8.86万/平米，但备案价只有8.6万/平米，而再加上开盘折扣均价只有8.33万/平米，比限价少了5000多/平米，说明了限价“太高了”。而且，开盘去化也大约只有3成。那么，对开发商而言，这会成为他出价的基础，即意味着他的心态会很保守，会显著低于中铁阅臻府、越秀瑞樾府的实现价格。我认为，基于起拍价的地售比就冲到了接近50%，这个起拍价设计的太高了，原来有限价你最多只能向下调整15%，限价放开后开发商到时候可以随行就市，真的有可能大幅开低。
第四，会引发不公平竞争的质疑。鉴于这个政策放宽只是针对一块地，我看完，第一反应是：中铁阅臻府大概率要当冤大头了。不但是一半要现售，而且人家价格还很有可能便宜不少——熊市的时候，往下杀价是可以很凶猛的。尤其是到2026年市场如果还是不好，那现售部分就更麻烦。还有一点，这块地是深圳建筑新规之后的第一块地，它的赠送面积空间当然也更大。但这样就会引发一个问题：如果针对每一块地的政策都不一样，会否引发市场不公平竞争？我认为是会的。虽说每一块地都有自己的特性，但那应该只限于土地条件的范围，针对市场的政策不能不一致，这是市场经济的基本要求，市场竞争要公平，便需要统一的准入规则。现在，往小里说，这相邻的两块地，一块地要求现售，另一块地不要求，一块地限价，最低只能8.5折卖，隔1年后卖新地，什么都不要求，这会让前面的项目非常难堪。往大里说，市场上其它新盘都要遵守“限价+85折”调整的要求，但新卖的地块不要求，也会造成同样的结果。政策放宽是正确的事，但是都应该是一视同仁的，不能够区别对待。
第五，最受益者是政府卖地。我个人是不赞同卖地这么卖的。以前其实也很少这么干，具体是什么原因我也不知道。我们只接着上面说这个结果，它的出让条件这么设计，每一块地都不一样，说到底最受益的一定是政府自身。它是土地的唯一、垄断供应商，如果它想更好的把地卖出去，并且实现一个好价格，那么理论上它可以随意的设计每一块地的出让条件。去年深圳卖了14块地（出让金312.47亿），今年只卖了1块（出让金51.79亿，这是第二块），说明了什么？1）之前的土地出让“两集中”已经流产了，都没有人买地了还集中个锤子；2）深圳会很缺钱，往年深圳正常年份的土地收入都是在1500亿左右（土地出让+土地整备）。卖地对于城市的今天和未来，一定是更加重要的。从这个角度，政府卖地设计规则，很可能会产生一种结果：每一次卖地都会把之前买地的开发商变成“对手盘”。
这是值得注意的，我个人还是重申原来的期待：深圳最好还是尽快全面一刀切的解除掉所有的限制政策，让市场快速完成调整，重新出发。钝刀子割肉，实际上就是计划经济了，割到最后割得大家都丧了，没有一个开发商愿意买地。
