【以案释法】【保护中小投资者典型案例】原告梁某与被告屯昌某商务公司、叶某某租赁合同纠纷案

　　基本案情

　　原告梁某诉称，被告叶某某于2023年5月29日将位于屯昌县屯城镇某商业广场1幢3层区编号D17、D18商铺出租给原告梁某，用于商业经营。租赁期自2023年7月1日起至2026年7月1日止，共计3年（租期赠送时间3月）。原告梁某于2023年7月1日签订合同，并交了6000元押金，租金11310元。签订完合同后，被告在此期间，不履行合同上的义务，经常停水、停电，导致原告无法正常经营。原告梁某多次与叶某某电话沟通，当面协商，要求被告退还押金和租金，被告不接听电话，微信不回。故起诉请求判令：1.请求判令被告向原告退还押金6000元，租金11310元，共计17310元；2.请求判令被告赔偿违约金10000元；3.要求被告赔偿货款20000元和货架3000元。4.解除原被告之间签订的合同；5.本案诉讼费由被告承担。

　　某商务公司辩称，现公司法定代表人已经更换，叶某某为公司股东。屯昌县屯城镇某商业广场三层经屯昌某实业公司承租给海南某生态公司，再由海南某生态公司转租给答辩人，答辩人再租赁给原告。但系因屯昌某实业公司致使商业广场三楼的消防工程验收不合格以及海南某生态公司的隐瞒导致原告的商铺未能如期开业。现答辩人因涉案合同收取原告的相关费用已用于支付租金给海南某生态公司和缴交物业费及商业广场三楼店铺的装修，暂无资金返还给要求解约的原告。据此，答辩人认为原告要求答辩人向原告退还租金和赔偿原告的损失，应由屯昌某实业公司和海南某生态公司承担。对原告主张的装修费、进货款等相关的经济损失证据不足，应承担举证不能的责任，请求法院依法驳回该项诉讼请求。

　　叶某某辩称，涉案租赁合同是被告屯昌某商务公司与原告签订，并不是答辩人个人与原告签订。答辩人只是被告屯昌某商务公司的股东之一，也不是法定代表人。依据《民法典》第五十九条、第六十条、第六十一条的规定，涉案合同发生的民事责任应由被告屯昌某商务公司承担，不能由作为该公司股东的答辩人承担。据此，答辩人认为原告把答辩人列为本案被告的诉讼主体不适格，请求人民法院依法裁定驳回原告对答辩人的起诉。

　　本院经审理查明：原告梁某与被告某商务公司签订《租赁合同》约定，原告梁某承租商业广场1幢3层区编号D17、D18用于商业经营。合同签订后，原告梁某向被告某商务公司支付了第一年租金，被告某商务公司同日向原告梁某出具《收款收据》。原告承租被告某商务公司房屋后，因经常停电，造成原告无法正常营业，因此原告要求解除合同以及退还租金与押金及其他损失。被告承诺屯昌某商业广场三楼于2023年8月1日开业，但由于屯昌某商业广场三楼消防工程不合格，未通过消防验收，故屯昌某商业广场三楼至本案开庭之日止仍未开业。因案涉商铺迟迟未能开业，故原告向被告提出退租退押申请，但被告不返还，遂成本诉。

　　海南省屯昌县人民法院于2024年3月18日作出（2023）琼9022民初1868号民事判决：一、原告梁某与被告屯昌某商务公司2023年4月25日签订的《商铺租赁合同书》于2024年1月15日予以解除；二、被告屯昌某商务公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告梁某返还押金6000元、租金11310元，两项合计17310元；三、被告屯昌某商务公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告梁某支付违约金5193元；四、驳回原告梁某的其他诉讼请求。

　　裁判理由

　　法院生效裁判认为：本案的焦点问题为：一、叶某某是否是适格被告；二、原告请求被告退还押金6000元，租金11310元，共计17310元，以及解除原、被告2023年4月25日签订的《商铺租赁合同书》是否有事实和法律依据；三、原告要求被告赔偿违约金10000元是否有事实和法律依据；四、原告要求被告赔偿货款20000元和货架3000元，共计23000元是否有事实和法律依据。

　　关于焦点问题一。叶某某系被告某商务公司的股东，庭审中，原告对被告叶某某以公司的名义与其签订合同的行为知情，且被告某商务公司也已对叶某某的代理行为进行了追认。被告叶某某的行为代表公司行为，且产生的法律后果，也应由公司承担。根据《中华人民共和国民法典》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。因此，叶某某因代被告某商务公司与原告签订《租赁合同》而产生的民事责任纠纷，由被告某商务公司承担，叶某某不承担民事责任，所以叶某某不是本案的适格被告。

　　关于焦点问题二。原、被告双方经协商签订《租赁合同》，系双方当事人意思表示真实，合同内容未违反法律强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方签订合同后，原告依约支付了押金、租金等合同款项，但案涉商铺未能通过消防验收。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第三款的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。因此，被告某商务公司未能为原告提供可以投入使用及经营的商铺，且未能确定开业的时间，双方当事人也未能就此协商一致，导致合同不能履行、合同目的不能实现。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。所以，双方当事人所签订的租赁合同，可依法解除。另，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条之规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼方式或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。因此，案涉《租赁合同》于本案起诉状副本送达被告某商务公司之为2024年1月15日，所以《租赁合同》应于2024年1月15日予以解除。因合同解除，且被告某商务公司曾承诺：“所有入驻商家，可以试营业3个月，不收租金，押金交3000（3 个月后不满意可退押金）”，故被告已经收取的押金6000元、租金11310元，两项合计17310元，被告应返还给原告。所以原告关于请求被告返还押金、租金的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。

　　关于焦点问题三。原告与被告某商务公司就案涉商铺签订《租赁合同》后，因未能通过消防验收，导致合同不能履行、合同目的不能实现，被告实属违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案原告与被告某商务公司并未对违约责任进行明确约定，因此本院酌情确定违约金以不超过实际损失的30%为宜，故本院确认被告某商务公司应向原告支付违约金5193元（17310元×30%），超过5193元的部分无效。

　　关于焦点问题四。原告为从事服装的经营，前期必然完成员工招募、经营物资购置等准备工作，客观上必然会产生相应的成本负担。根据原、被告双方口头约定的《商铺租赁合同》及现状，被告某商务公司未能有效保障基础设施便于原告进行经营，且原告为经营需要投入资金完成开业的前期筹备工作，原告的前期准备是客观存在的。被告某商务公司与原告口头约定《商铺租赁合同》后，因未能通过消防验收，导致合同不能履行、合同目的不能实现造成的损害后果，被告某商务公司应向原告承担相应违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。原告为经营进行的前期投入部分是可以通过其他途径进行二次售卖的，且原告也无法提供证据证明货物退回，与被告商铺无法经营有关的相关证据，因此对于原告要求被告赔偿货款20000元和货架3000元，共计23000元，本院不予支持。另外，原告也于2024年2月26日向本院出具说明，愿意放弃该项诉讼请求。

　　裁判要旨

　　1.代理人代理效力的认定问题。当事人行使的代理行为是否对被代理人产生效力，应考量当事人是否有被代理人的权利外观，相对人是否是善意相对人，无权代理事后是否经被代理人的追认为基本依据。2.合同解除问题。应当考量合同是否存在履行不能的问题，合同一方是否存在违约行为导致合同目的无法实现。3.违约金问题。当事人要求的违约金过高，人民法院可以适当调整。

屯昌县人民法院