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01
前言
房产中介行业迅猛发展，交易中“跳单”问题也频频发生。“跳单”行为该如何认定？需要承担怎样的法律后果？对此，法律如何规定，司法实践又是如何把握的呢？一度炒得沸沸扬扬的明星夫妇“跳单”事件有了最新进展，本文将借此案为大家答疑解惑。
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案情回顾
事件缘起2022年2月，一篇指责谢某、张某夫妇买豪宅“跳单”以逃避中介费的文章，迅速在网上引发舆论风波，事件双方各执一词，一时之间闹得沸沸扬扬。该文作者霍某表示，该夫妇曾两次在其带领下看房，而后以不喜欢这套房子为由不再购买。但二人其实是私下联系房东购买了该房源，以此避开大额中介费。随后，该夫妇否认“跳单”，称其捏造事实，涉嫌造谣诽谤，偷拍并发布个人隐私等行为侵权。该中介之后起诉了该房源前房东。
4月4日，法院审理结果出炉。（2022）沪0101民初2966号一审文书显示，原告雅銮公司（原中介）要求思和中心（房东方）支付佣金并支付逾期付款利息，但法院认定该笔交易不存在“跳单”行为，原告一审败诉。
雅銮公司在本案中诉房东思和中心“跳单”，而谢某或构成“跳单”共谋。并且本案存在第四方，即谢某、张某另找的另一家中介公司，也就是说，两人并未绕过中介直接跟房东交易，而是通过另一中介人与房东订立购房合同。
法院认定事实简化如下：
03
裁判思路
原告为何败诉，法院给出的理由是：
为何本案未认定买家“跳单”？
主要因为买方与原中介之间未签署任何委托协议，原中介也未提供证据证明取得买方居间授权。买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立。
为何本案未认定卖家“跳单”？
主要因为该房产并未签署独家代理，任何中介公司都可以公平竞争，且该卖家已经将佣金支付给其他中介，不存在逃避行为。
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要点分析
跳出本案，对于“跳单”，我们需要关注什么？
在《民法典》之前，对于“跳单”行为没有法律直接规定，法院主要根据《合同法》及双方合同约定并结合诚实信用原则对“跳单”行为进行认定。而《民法典》第九百六十五条明确规定了“跳单”行为的认定与法律后果。
该条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”根据该条，“跳单”的构成要件可以提炼为：
1、前提要件：委托人接受了中介人的服务。
2、核心要件：委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务。
3、行为表现：委托人绕开中介人直接订立合同。
在司法实践中，并不是简简单单绕过中介人直接订立合同就能视为“跳单”，通常要通过以下几点进行综合认定：
前提要件：
委托人接受了中介人的服务
1．审判实践中，法院认定该要件成立的前提是委托人与中介人之间存在真实有效的中介合同关系。中介合同并非要式合同，即并非一定签订书面的中介合同，口头形式亦可。但是口头形式的中介合同需要通过通话聊天记录、带看记录、证人证言等更为确切的证据来证明。
2．其次，中介需按约向购房人实际履行报告订约机会、提供媒介服务的义务，比如向购房人提供房源信息、带看房、介绍委托人与房屋所有权人见面、协助双方协商条款等。这就要求中介紧密联系客户，并保留全程服务的相关记录、证据，以证明中介勤勉履责。
3．但如果中介公司只是带看房、介绍房屋情况、预判交易成本等，一般认为系中介公司自愿向潜在客户提供交易信息咨询，以便于争取客户信任达成缔约合意。此时尚处于缔约之前的前期磋商阶段，尚未明确确立合同关系，中介方难以据此主张报酬。
核心要件：
委托利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务
在实践中，“跳单”有两种常见情形，一种是委托人利用中介人提供的信息、机会，绕开中介人直接与合同相对方签订购房合同，该情形下应当认定委托人违约。另一种则是“另择中介人”。即居间合同的委托人避开原中介人，通过另一中介人与卖方订立购房合同。该条件下还可以细分为以下两种情形：
1、委托人“利用该中介人提供的信息、机会等条件”，联系其他中介人与卖方达成合同的，构成违约。
（1）独家委托：委托人若使用该中介人的房源信息私自与卖方或者通过另一中介人与卖方达成购房合同，可能会构成对中介人商业秘密的泄露，并损害中介人的利益。因此可以认定委托人“跳单”行为违约。
（2）非独家委托：房源信息属于多人共同拥有的信息，委托人“跳单”到另一中介人时，利用原中介人的机会和信息，理论上属于违约行为。但实践中，往往对于是否利用原中介人的机会和信息的认定上存在疑问，进而在违约的认定上产生一定困难。
2、委托人未“利用该中介人提供的信息、机会等条件”时，不构成违约。
当卖方同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。
（参见指导案例1号）
行为表现：
委托人绕开中介人直接订立合同
购房人（房东也适用）绕开中介订立合同一般有以下三种模型：
模型一：不通过该中介，直接与合同相对方签约。
模型二：通过其他报价更低的中介方与合同相对方签约。
模型三：将信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方签约。
《民法典》：“应当向中介人支付报酬”
该报酬的性质属于委托人应承担的违约责任。如果当事人没有约定的，按照本条处理，委托人应当向中介人支付报酬。至于支付的数额，考虑到“跳单”纠纷中中介人可能仅履行了部分合同义务，法院一般不会判令“跳单”的委托人按照约定全额支付报酬，而是根据具体情况酌情调减报酬金额。
禁止“跳单”条款的效力
实践中，中介人为保障自身的合法权益，通常在中介合同中载明禁止委托人“跳单”的条款。对此类条款的效力，应根据条款所约定的具体内容进行区别认定。
1.情形一：中介合同约定：“委托人在看房后X个月内，利用中介人提供的信息、机会等条件但未通过中介人而与第三方达成买卖交易的，委托人应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的X%，向中介人支付违约金。”
该约定属于中介合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方一方面利用自己的信息和服务，另一方面又绕开自己（中介公司），从而使自己得不到应得的报酬，不属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。（参见指导案例1号）
2.情形二：在多个中介人掌握同一房源信息的情况下，中介合同约定：“中介人带委托人看房后，委托人不得私下或者通过其他中介人与合同相对人订立合同，否则仍需支付报酬。”
该约定属于典型的“旱涝保收”条款，若允许中介人以有限的付出限制委托人的选择权，则显失公平，委托人可以请求法院或仲裁机构撤销该条款。
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总结与建议
中介的存在为买卖双方搭建了信息的桥梁，也为交易过程提供了一定的监督和保障。而“跳单”行为不仅不尊重中介公司的劳动成果，更有悖于民法典中诚实守信的原则。
在此建议，中介公司带买家看房时应当与买家签署《看房确认书》，并且固定好双方的口头约定，以在后续纠纷中能够清晰反映双方存在中介关系、中介的工作成果、带看房后客户信息的有效保护期等，以保障自身权益。买方在中介公司尽责服务的前提下，也应当遵守“契约精神”，履行中介合同义务，支付中介费用。
文字｜彭塬丹
图片｜网络（江苏司法行政在线）
编辑｜王馨怡
审核｜杨安丽、孟蕊、刘承鑫、杜心仪、胡沛
