出品/联商网&搜铺网
撰文/高天
杭州商业这几年愈发内卷，与日俱增的新商场进入市场之余，也在一些新的业态、场景和内容上持续创新，目的都是为了能有良好的经营。
然而，市场如战场，巨大的竞争环境下总有一些商场开始掉队。这些年，提及杭州那些“令人惋惜”的商场不在少数。比如还在“烂尾”的戴村城南银泰城、星桥苏宁广场、嘉凯城等，经营不佳的博雅城、港龙悠乐城、蓝钻天成、涌金广场、星玖城、临平万宝城(已经被万达接手，即将在12月开业)、西嘉中心(已经被天虹接手)等，更有如蓝钻天成、西城广场等走向拍卖的物业。
在呈现真实的经营情况之外，《联商网》也希望能分析下其经营困境的背后原因，以及这些经营了多年、且遭受困境的商场应该如何发展。
01
以外卖为主，开业率仅33％
古墩路与余杭塘路交汇处，就是杭州五洲国际广场所在，而这正是两条主干道，项目的位置十分优越，地处城西的核心地段，三墩也是杭州近几年发展较快、配套最成熟的板块之一。同时，五洲国际与地铁2号线文新站也仅600米左右的距离，虽然不是地铁上盖，但也是交通优势明显的商业。
2015年1月，杭州五洲国际广场开业，商业面积3万㎡，开放式的物业结构，总体地下2层至地上3层，其中B2是停车场，地下1层至地上3层为商业部分。
《联商网》实体探访后看到，正对古墩路的大门是商场的主入口，外围广场有个小型的鲨鱼装置美陈，另一边则被电动车占据。门口依然有围栏拦着，只开放了一半的入口进入商场，围栏旁边的告示栏上贴满了关于五洲国际业主方杭州龙安置业有限公司和物业管理方无锡顺茂物业管理有限公司杭州分公司与五洲国际商业中心业主委员会的决策纠纷告知书。
大门主入口两边的“黄金铺位”分别被浅草音乐餐厅、大胡子烧烤火锅和拾月花艺工作室三家品牌占据，不过探访时这三家门店都是大门紧锁的状态。
进入商场，一片“荒凉”之感扑面而来。从一楼至三楼，大多店铺都是关闭的状态，品牌也以餐饮为主，现场最多的“顾客”是外卖员，奔走在一些餐饮店取餐。值得注意的是，五洲国际广场几乎变成了一个“外卖美食城”。
商场的自动扶梯分别位于前后两端，中间设置了一些步梯，因为是开放式街区的模式，夏天还是挺热的，这也是街区商业的通病。
从商场内的一个开业情况上看，规划的150+店铺，约50家店铺在营业中，开业率仅33％左右。
各楼层具体品牌开业情况如下:
B1为世纪联华超市为主，以及有一家理发店；
地上1层有德克士、鱼你在一起、卡星琪儿童乐园、爱上这只羊、正新鸡排、永和大王、Kim Mim-Hee韩式炸鸡、JIREH7韩国料理、叫了个炸鸡、烤冷面手抓饼、超模厨房、轻即·SALAD·轻食、猛马云厨美食广场、豆豆盒子等近20家品牌；
二楼有黑桃A桌球俱乐部、乐礼堂音乐生活馆、信业时代影城、周鲜生小龙虾蟹煲以及美味多美食城，包括一碗低脂de海南鸡饭、怪会卷徐州肉筋卷饼、Kim Mim-Hee韩式炸鸡、膳食记等；
三楼有两家体育运动品牌，分别是大柳羽毛球馆、力德体育。此外写字楼部分也有几家商业，比如4楼的禧雀会棋牌、6楼的宝森私人健身会所、7楼的水沐瑜伽普拉提工作室和中田健身工作室。
相比探店时(2024年8月30日)，截至11月13日，从大众点评上看，1楼新增了瘦小卡营养低卡健康餐，2楼新增了新疆草原蒸羊排牛排蒸鸡、魔幻云南的野生菌焖肉饭、巴顶冒菜老成都冒烤鸭、真力立时等品牌。
在购物环境不佳、招商乏力、品牌吸引力不足、营销活动几乎没有的情况下，五洲国际广场的经营自是不理想。
02
经营不善的背后原因
杭州五洲国际广场的地理位置优越，交通便捷，同时周边有耀江文鼎苑、圣苑、政苑、冠苑、紫金文苑等成熟居住区，临近全国TOP级院校浙江大学的紫金港校区，消费群支撑也足够。可以说，五洲国际广场的“底子”不差，但落得如此地步，背后也存在一定的原因。
一方面，强敌环伺。
古墩路一路之隔就是古墩印象城，东北方向步行1.3公里是城西银泰城，西边2公里是西溪银泰城、3公里是龙湖西溪天街，北面3公里是龙湖紫荆天街和印悦里，更北的金家墩附近还有金地广场、西田城，均经营得不错；南面3公里是西城广场，这个项目比五洲国际还惨，已经上架被拍卖。南边距离五洲国际3.6公里则是杭州的非标商业代表天目里。
可以看到，古墩路沿线的商业有多卷。一条古墩路直线从北到南分别串起了永旺梦乐城(良渚店)、金地广场、龙湖杭州紫荆天街、古墩印象城、五洲国际广场、西城广场、天目里，同时沿线还分布着城西银泰城、西田城、印悦里、龙湖杭州西溪天街、西溪银泰城、紫金生活广场、同仁汇商场、303生活广场、宝港生活广场等一众大小商场。
另一方面，招商和运营管理能力欠缺。
首先，现场卫生环境一般，整体物业陈旧。
其次，从商场的品牌入驻看，鲜有知名连锁品牌，德克士应该是目前场内的“最大牌”。同时，业态上以小餐饮为主，且多为外卖店，服饰等零售品牌缺失，一站式消费难以满足。
最后，《联商网》实地探访时间是2024年8月30日，商场的品牌导视牌依然是2023年的，并没有及时更新。比如导视牌上的COSTA咖啡、暖柠轻食、喜姐炸串、海伦司小酒馆、韩千炉自助火锅烤肉等品牌早已撤场。
因此，即便有一定的消费力支撑，同时有足够的年轻人，但五洲国际广场自身的招商和运营情况无法满足消费需求，自然也会被消费者“抛弃”。
03
未来发展如何抉择？
杭州五洲国际广场的惨淡经营，事实上也是整个五洲国际集团的困局。
五洲国际集团于2004年在江苏无锡成立，2013年6月13日，五洲国际登陆港交所，是继金轮天地后内地第二家在港上市的房企，却也成为“最短命的上市房企”。
公开资料显示，五洲国际上市之日股息为每股1.22港元，并在2014年9月17日最高至每股2.19港元。但是此后股价每况愈下，2018年9月3日便开始停牌。根据港交所2018年8月1日起执行的规则在主板上市连续停牌18个月的公司，香港联交所可以对其进行摘牌。
2020年12月4日，五洲国际正式发布公告称，港交所将于12月8日上午9时起取消公司在港的上市地位，正式退市。
商业地产是五洲国际的重要业务。创始人舒策城曾公开表示，“五洲国际自成立以来就和别人不一样，商业地产运营商是公司重要的标签”。据悉，五洲国际高峰时进军全国27个城市，运营了42个项目，总建筑面积超1200万㎡，更获得国务院发展研究中心颁发的“2013中国商业地产公司品牌价值TOP10”奖，其创立的“二三五”开发运营体系(即开发占20%，招商占30%，运营占50%)也颇具创新性。
只不过运营为核心的五洲国际，如今商业资产的运营并不理想，多少有点讽刺，这跟五洲国际的资产债务息息相关。从2013年上市之后，五洲国际的负债总额从114.37亿元扩大至210.59亿元，净负债率从60%增至247.5%。截至2017年底，公司手中持有的现金及现金等价物仅有3.63亿元。
受此影响，近年来五洲国际也在频繁出售资产。近日，温州瑞安五洲国际商贸城再度流拍，起拍价约266.8万元，该项目的首次起拍价为1.92亿元。
商业地产行业，后续的经营是至关重要的。如果没有专业的商业经营能力和经验，很难维持长效的良好经营。与杭州五洲国际广场一样饱受经营困扰的商业物业还有很多，无一例外都是因为销售和客流不佳，经营不善而亏损，甚至倒闭。
联商专栏作者方湖认为，商业是个精耕细作的行业，经营的难度不仅与城市发展、经济、人口、消费等要素息息相关，也在于自身横跨行业跨度大、建筑与空间迭代快、消费内容更新快、投资规模大、回收周期长、经营周期更长等复杂性。
针对这些经营不善的商场，我们认为可以有两方面的策略。
一方面，企业如果真正无法独立经营好，可以及时撤场，交由更专业和成熟的公司来运营。诸如华润、龙湖、印力、银泰、新城控股、招商、万达等都是出色的运营商，不仅具备了单个标杆商业的打造能力，也因成熟的品牌体系和运营能力实现了多个商业项目的良好经营。
另一方面，企业如果坚持自主经营，则应该调整当下的经营策略，根据市场变化、消费者特性重新建立新的商业模式。如基于消费者特性重新定位、招商和运营；给予租金优惠政策以吸引更多的品牌进驻，提升品牌的黏合度；基于消费特性来打造一些有特色的商业空间、场景经济等等。
总之，在瞬息变化的消费环境下，商业地产的经营不仅需要经营好市场和消费者，更要做好商业空间、场景经济、品牌组合等内容创新。
在访谈罗森中国时，罗森中国市场企划建设总部总经理吉田凉平表示，罗森通过活用大数据分析及市场调研进行选品，定制开发罗森专属的商品或联名款，通过美团App、罗森门店、社交媒体等渠道进行联合宣传和推广。在平台资源的有力支持下，目前每月罗森宠粉日当日销售额较平日平均增长大约2倍。
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