速看！哈密市出台促进房地产市场平稳健康发展若干举措

文摘 2024-11-01 20:33 新疆

为适应我市房地产市场供求关系的新变化，加快构建房地产发展新模式，落实国家、自治区稳经济政策措施，更好地满足群众刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，哈密市出台二十八条措施。

一、加快存量用地开发。对于投资额未达到25%的项目，可进行预告登记，在投资额达到法定条件后办理转让手续。对已出让尚未建设的非住宅房地产项目，允许在符合规划、产业、环保等条件下,依法依规按程序申请将用地性质调整为住宅用地或养老、医疗、体育、文旅、教育等产业用地。对已出让尚未建设的住宅房地产项目，允许在不改变用地性质和容积率的前提下，调整优化住房套型结构，申请办理建设工程规划许可变更手续。

二、实行土地出让金分期缴纳。新出让商业、住宅用地，竞买保证金比例按挂牌起始价的20%缴纳，土地挂牌成交后，经竞得企业申请，允许分期缴纳土地出让金，第一期可在30天内缴纳不少于50%的土地出让金，剩余部分经房地产企业承诺后，可延期缴纳，最长不超过一年。

三、做好保障性住房、改善性居住用地供应。坚持以需定建，在国土空间规划中统筹安排保障性住房及配套功能用地规模和布局，满足相应用地需求。合理确定保障性住房用地供应规模和时序，优先安排、应保尽保。支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房。严格落实“净地”出让，根据实际情况安排土地收储专项资金，在解决征收、迁改、道路、市政等配套基础设施问题后，加快组织实施土地出让。在城市区位等条件较好的区域，优化规划用地指标，增加低层低密度高品质商品住房用地供应，满足群众改善性住房需求。

四、合理确定新建商品住房项目配套设施容积率。放宽对住宅房地产项目半计容或不计容部分的限制，对架空层、飘窗、露台等提高居住体验的空间以及无偿提供的公益性配套公共服务设施不计入容积率。新建商品住房项目内房地产企业与政府约定无偿移交或捐赠的公共服务设施，项目地上自走式停车库、垃圾分类用房、机动车坡道出入口顶棚、建筑面积不大于15平方米的人防出入口及地下车库人行出入口、建筑悬挑部分（或建筑下方为通道的部分）对周边不产生负面影响的前提下，其建筑规模可不受规划容积率指标的制约。探索配置户属生态庭院（空中花园）、空中共享平台等室外场地，融合新技术、新材料、新科技建设一批高品质住房，生态庭院、空中共享平台不计入容积率及住房产权面积。

五、加快办理前期用地手续。房地产开发企业在完成首期50%土地出让金后，即可办理备案手续、规划用地许可、规划工程许可、施工许可，确保及时开工建设。

六、优化住房贷款利率和最低首付款比例。落实优化后的住房信贷政策，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%，取消首套房和二套房商业性个人住房贷款利率下限。自2024年9月29日起，商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜按照《中国人民银行公告》（[2024]第11号）执行。

七、扩大城市房地产融资协调机制成效。对符合“白名单”条件的房地产项目，按“应进尽进”原则纳入项目“白名单”。对暂不符合“白名单”条件的，尽快完善条件后纳入项目“白名单”。对难以达到“白名单”条件的，鼓励地方国有企业自主决策以合理价格市场化收购房地产企业股权、项目公司股权或项目资产，使项目达到“白名单”条件。

八、支持房地产企业合理融资需求。按照市场化、法治化原则，评估“白名单”项目融资需求；对已纳入未授信的“白名单”项目加快授信审批速度，已授信未放款的“白名单”项目按照工程进度及时放款，确保“白名单”项目应贷尽贷，及时有效满足企业合理融资需求。新发放的“白名单”项目开发贷款应与项目建设周期匹配，推动项目正常交付。鼓励商业银行对收购房地产企业股权及项目资产的国有企业，按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，提供并购贷款。对暂时遇到困难但资金基本平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。区分房地产企业债务风险和项目公司开发运营风险，一视同仁支持不同所有制房地产企业符合要求的合规项目。金融机构要对符合要求的“白名单”项目建立绿色通道，向企业一次性告知申请材料，优化贷款审批和发放流程，加快放款速度。

九、统筹各类资金集中发挥作用。统筹财政类资金以及住房公积金、商品房预售资金、住宅专项维修资金、各类保证金等住房建设类资金，对积极为“白名单”、保交楼、保交房项目提供融资支持的商业银行，作为财政类资金、住房建设类资金存储的重要因素予以考虑。

十、优化住房公积金使用。对引进人才、多孩（两个及以上）家庭购买自住住房申请住房公积金贷款提高额度不低于20%；住房公积金贷款额度与借款人及共同借款人住房公积金个人月缴存额挂钩计算，贷款额度不受住房公积金账户余额限制；放宽住房公积金贷款征信审核条件，征信报告审核条件自本次贷款申请之日起前五年内修改为自本次贷款申请之日起前两年内的信用信息，单次逾期金额少于100元且逾期额累计不超过1000元的，可视为正常；允许父母、子女住房公积金在购房时提取互用，可全额提取支付首付款。缴存职工及其父母或者子女可以作为共同申请人提取住房公积金账户余额帮助购买人支付购房款；加大对职工提取支付房租力度，一般家庭租房提取上线提高为16000元，多孩（两个及以上）家庭租房提取最高限额为20000元；取消申请住房公积金贷款房屋面积不得超过144平方米的限制。

十一、加大新市民、青年人住房公积金贷款支持力度。只要缴纳住房公积金（不限地域）且在本市范围内购房的新市民、青年人，均可使用住房公积金贷款。在我市缴纳住房公积金，购买住房或租房的新市民、青年人，允许提取住房公积金冲抵首付和租金，对已办理租房提取合同未到期，购买住房期间允许使用公积金贷款。

十二、实施购房补贴政策。支持各县（区）政府实施购房补贴政策。本措施实施期间在本市（不含兵团）购买首套商品住房，完成合同网签备案和契税缴纳的购房人，可享受合同50万元以上（含50万）财政补贴5000元，合同50万元以下财政补贴3000元。合同签订、备案日期和契税缴纳日期均在补贴时限范围内；同一购房人在非补贴时间网签备案后撤销合同并再次网签的不在补贴范畴内（购房补贴政策不与其他房地产营销活动财政补贴重叠享受）。支持各县（区）对引进人才、教师、医务人员、进城务工人员等群体出台住房优惠政策，推进以县城为重要载体的新型城镇化。

十三、推进住房“以旧换新”。结合推动大规模设备更新和消费品“以旧换新”行动，支持居民在本市“卖旧买新”。鼓励房地产企业、房地产经纪机构、购房人三方联动，实现“旧房先卖”“新房优买”。倡导开发企业、中介机构在购房价款、佣金等方面向换房人提供优惠方案，切实降低换房成本。对自2024年1月1日至2025年12月31日出售自有住房并在现住房出售后1年内在哈密市重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。对个人购买保障性住房的，减按1%的税率征收契税。

十四、积极开展营销活动。各县（区）政府积极组织开展多元化住房消费活动，通过举办线上线下房交会、购房节、家装节等活动，鼓励房地产企业积极开展营销活动，促进商品住房销售。引导房地产开发企业支持科研机构、产业园区、大中专院校、企事业单位等通过团购商品住房等方式，集中解决职工住房问题。鼓励房地产经纪机构通过合理降低居间服务费用等措施促进商品房成交。

十五、盘活存量商品房。行政机关、事业单位、街道社区、国有企业经批准需要调整、增加办公用房和技术业务用房的，或用于“创客空间”等其他用房的，原则上通过置换、购买、租赁存量商品房解决。鼓励房地产企业成立专业租赁公司，对自持商品房开展房屋租赁业务。

十六、允许依法依规改建商品房。支持房地产企业通过收购、内部装修等方式，将符合条件的存量非住宅商品房依程序转为公寓出租或出售。鼓励社会主体租赁或购买相对集中的商品房，依法依规改造后用于租赁、民宿等运营。在满足使用安全的条件下，按照经营企业相关规定完成一表一户改造后，对购买商业、办公类房屋实际用于个人居住的，参照居民用气、用电价格标准执行。

十七、优化配建保障性住房。区、县政府要优化调整在普通商品住房项目中配建保障性住房的政策规定，减轻企业负担。对已按要求配建完成的经济适用房,在满足现有申请人员需求的前提下，长期空置未分配的，可通过补缴土地出让金等方式转为普通商品房，由房地产企业自主销售。

十八、支持收购存量商品房用作保障性住房。支持符合《中国人民银行关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》（银发〔2024〕110号）《中国人民银行国家金融监督管理总局关于实施保障性住房再贷款的通知》（银发〔2024〕135号）条件的金融机构按照市场化、法治化原则，向市、县政府选定1—2家的国有企业发放保障性住房收购贷款或者住房租赁团体购房贷款，用于以不超过同地段保障性住房“重置价格”收购房地产企业已建成未出售商品房，采取用好专项债收购存量商品房，并继续用好保障型安居工程补贴资金，支持方向进一步优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房方式收购。用作保障性住房配售或租赁，支持上述银行金融机构按照要求向中国人民银行申请保障性住房再贷款。

十九、大力实施城中村改造。充分利用国家城中村改造有关贷款、税费等支持政策，鼓励房地产企业参与城中村改造、棚户区改造，引导群众积极改善居住条件。涉及房屋征收，可结合当地商品房库存水平，合理安排货币安置和实物安置比例，鼓励采取房票安置等方式进行安置。鼓励各县（区）积极开展棚户区改造，做好“一项目两方案”（即项目准备，拆迁安置方案和资金平衡方案），并以项目成熟度来确定实施改造。

二十、积极开展商品房现房销售。稳步实施商品房销售模式从预售向现售转变，稳定房地产市场预期。实行现房销售的项目，经县（区）土地出让协调决策机构集体认定，可作为特殊项目的，在土地出让合同中约定2年内缴清土地出让金；土地出让合同签订后，可容缺办理规划、施工等手续；加大开发贷款支持力度，放款及还款周期与现房销售项目建设、销售周期相匹配。

二十一、优化商品房预售资金监管。适当放宽房地产企业“白名单”项目预售资金监管力度，合理合规释放监管额度，合理增加支付节点，提高资金拨付效率，减轻企业资金周转压力。支持银行保函置换预售资金监管政策，根据企业实力、信用状况、项目实际情况合理确定置换预售资金比例，实施差异化监管。

二十二、推进地下停车位预售及登记办证。探索推进对房地产项目中计入容积率的可售的非人防工程地下停车位、车库、储藏室，与商品房同步办理预售许可或现售备案，加快办理网签备案不动产登记等手续。

二十三、减轻企业税费负担。积极协调解决房地产企业历史遗留问题,帮助依法推进涉法涉诉的问题化解，对确有特殊困难，不能按期缴纳税款的房地产企业，经自治区税务局批准，可以延期缴纳税款（最长不超过三个月）。

二十四、减轻企业配套建设负担。各区、县根据机动化发展水平、居住区所处区位、用地及交通条件等，综合确定房地产项目商业、停车位配比，不得“一刀切”要求配建商业。允许房地产企业自行建设红线内水、电、气、暖等设施设备，相关专业运营单位按照有关标准进行验收。加强区域统筹，充分利用周边已有配套和公共服务设施，按照服务半径合理配置社区用房、幼儿园、蔬菜直销点、老年日间照料中心等配套建设。为政府代建的社区用房、蔬菜直销点、老年日间照料中心等配套建设，超过约定回购时间未回购,或虽未约定回购时间但竣工验收超过2年的，允许房地产企业自主销售或租赁。

二十五、提升监管服务水平。全面落实房地产重点项目服务管理机制，建立从土地出让、规划许可、施工许可、竣工验收、网签备案、不动产登记等全生命周期服务管理机制。主动向前延伸不动产登记服务，在总体建设项目设计方案前提下，允许分期实施并办理建设工程规划、施工、商品房预售、竣工验收等手续。积极探索房地产项目“拿地即开工”，加强部门协同合作，逐步实行新建商品房“交房即交证”，提升群众置业信心，推动房地产行业健康发展。

二十六、提升不动产登记便利化。通过新旧抵押权组合模式、新旧抵押权分段模式、抵押权变更模式等，积极推行“带押过户”。推动不动产登记与金融系统融合，优化工作流程，实时信息共享，精简办事材料，实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，切实便民利企。

二十七、强化市场运行监管。严厉打击虚假违法广告、价格欺诈、不公平格式条款等侵害群众利益的违法行为，持续加大执法检查力度，密切关注房地产领域价格投诉，强化依法合规收费，实行明码标价等内容的宣传力度，持续开展打击违法违规行为，治理房地产市场乱象行动，营造主体诚信，行为规范、监管有力的房地产市场环境。

二十八、放宽就近入学限制。非本市户口的商品住房购房家庭子女，凭不动产权证或购房合同享有与本地市民子女同等待遇的就近就便入学（九年义务教育）政策。

自2024年10月21日起实施，有效期2年，其间遇国家、自治区相关政策调整，以最新政策为准。

来源 | 哈密市住房和城乡建设局

编辑｜张亚兰

责编 | 江懿栗

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