案例
欠缴土地出让金无法办理相关不动产登记及
预售许可——申请在建工程抵押贷款
今年5月17日，国务院召开全国切实做好保交房工作视频会议，对打好商品住房烂尾风险处置攻坚战作了全面部署。为贯彻落实切实做好保交房工作要求，自然资源部会同国家发改委出台18条政策措施，概括起来就是“鼓励企业开发一部分”“促进市场转让一部分”“支持政府收回收购一部分”等三个方面，对存量房地产用地采取适度“松绑、放活、让利、简化”等政策，支持各地处置闲置用地、盘活存量土地，这对于推动防范化解房地产领域风险具有十分重要的现实意义。
该案例是应用18条解决困境问题的范例。
一是查实问题、理清责任。通过调查，了解到企业未能依约开发利用土地存在政府方面原因，如道路未通、地下光纤未排迁等问题；也有企业自身原因，如出现经营困难未能缴清土地出让价款。只有查清问题，才能提出有效的解决措施。只有理清责任，才能准确适用政策。18条在适用上明确了政策边界，“对于企业自身原因超期未开工满两年的土地，必须依法坚决无偿收回。”本案存在企业以外原因导致土地不能正常开发利用，可以适用文件规定的政策措施。
二是问题导向、依规处置。首先为企业消除了土地开发利用障碍，使土地具备开发建设条件。这里适用18条的规定，在开发障碍未消除前，不计算开竣工违约期。然后通过适当放宽分期开发给企业“松绑”,即适用“(三)适当放宽分期开发和价款缴纳时间”的规定，“在严格工程建设和资金使用监管的前提下，对于部分建筑已完工且相应建筑面积比例的土地出让价款已缴清的，经市、县人民政府批准，可根据建筑面积占比对相应的土地办理不动产登记等手续”。由企业缴齐住宅部分土地出让金，由区政府与企业建立资金共管账户，对项目所有销售资金及企业经营行为进行全过程监管。在此基础上，为其办理住宅部分相关不动产登记，企业通过预售回笼资金，完成项目后续开发建设。
三是敢作善为、探索创新。一些地方反映，在处置闲置存量土地时，还面临历史遗留的违约金认定难问题。实际上，18条也提出了解决思路，包括“补偿标准和方式无法达成一致的， 依合同约定申请仲裁或提起诉讼”“建立健全处置闲置存量土地协调推进机制……研究确定收回收购土地、计收违约金等重大事项”等。对此，各地可以结合实际，因地制宜，研究可操作的办法。本案通过仲裁方式明确因逾期未缴纳土地出让金产生的违约金及利息问题，是探索解决违约金计收问题的有益尝试，对其他地方有一定借鉴意义。
18条的有效期到2027年12月31日，这为地方政府处置闲置存量土地、企业盘活“沉睡”土地资产提供了难得的政策窗口期。这些政策措施既适应于当前房地产下行的形势需要，也是推动房地产转型实现高质量发展的重要举措。充分发挥其政策效应，有赖于各地真正吃透政策精神，在实践中灵活有效运用。
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