这周有好几位同行、读者聊起海德园日光的消息，大家都想弄清楚它到底是个例还是一个市场信号。拖了好几天了，就写出来。
我的看法比较一贯和简单，它可以作为一个分析的样本，反映了市场的一些变化。市场变化一定不是一个孤立的现象，而是一系列的事件组成的。我认为它折射出市场的两个变化值得开发商和消费者注意：其一，就整体盘面讲依然是个例，还是原来说的：好盘卖得好只说明它是好盘，别的不说明。其二，就同类产品比较，再次折射出消费者购房心态在发生显著转变，买房的消费逻辑已然超越了增值逻辑，这一点值得重视。
海德园这次卖的是依然是87-450平米的产品，主力是约145-250平米的大户，单价12.8万/平米，主流单套价格2-3千万，很贵了。过往3年，海德园从2021年开始每年卖出一批，备案价基本都不变——限价的缘故，也都是日光。最高峰的时候，2021年最低入围积分高达62.2分。同样在先前开盘的深湾玖序，两者单价都差不多，玖序的面积大总价普遍更贵——更类似于奢侈品，比海德园高一个段位，但两者在200平米左右、250平米左右区间的产品是高度重叠的，单价总价都类似。同属于高档楼盘，放在一起比较是可行的。
但结果显然不同，深湾玖序的开盘结果是低于市场预期的，先前市场一致希望能够靠这个盘日光来提振市场信心，像上海豪宅那样给大家注入一针兴奋剂，尤其是考虑到它所在的绝版位置。但是结果低于预期（注意，不是卖得不好，而是相对于市场预期它没有达到）。这个重任海德园默不作声的完成了，这是两者最大的不同。而这个背后，就是我上面说的。
首先讲，这是个盘现象，不具备主导市场逆转的能力。这是我先前一直的看法，无论是上海豪宅售罄，还是深圳豪宅日光，都没有改变过。如果你认为海德园今天这个第四次日光代表市场逆转的信号，那么就要解释一个简单的矛盾：过往3年来市场大幅下跌了3-4成，伴随着海德园三次日光。
看整个盘面，我列了一下数据，从2021.2.08住房指导价以来，深圳房地产成交的月线图很能说明问题。看下图，以5000套为枯荣线论，2.08后深圳二手房成交量快速掉到3000套以下，在整个2022年月成交都在2000套以下，2023年在4000-2000套之间震荡，2024年相对有好转，能够维持在4000套以上（注意，这是政策不断给药的缘故）。但整体上，成交量都一直被压在枯荣线下方。新房市场从去年第四季度以来，成交量一直是萎靡不振，在二手房之下，3000套之下。
7月份的成交量会更好，截至7.24二手房是3790套，但新房只有1967套。预计7月份二手房依然摸不到5000的线，而新房会比上月更低。
就是说，盘面上还是一个下跌的熊市，个盘改变不了这个。海德园卖得好，或者说，以海德园为代表的豪宅卖得好，只是中国房地产市场的一个“分化”，发生在豪宅和普宅群体的分化。豪宅普遍卖得好，自身原因更多，比如说，越是熊市，有限的资金越往核心资产集中，这是一个规律性的解释。但另有一个直接原因：限价。这是国内一线城市所有（顶级）豪宅卖得好（日光或者去化很好）的第一原因。这一点无论是在海德园还是在玖序，还是在其它的豪宅身上，都很明显。深圳豪宅最高限价是含精装13.2万/平米，海德园周边的二手房卖到17万左右/平米，即便是价格下跌几年买它依然是拥有安全边际（买周边的二手更惨）。玖序突破了限价1000块/平米，性质也是一样。这是首先的原因。
未来，我们还会在后海、东角头、宝中那些限价豪宅身上看到卖得好的现象，但这些都逆转不了市场的方向。打个比方，像这两年的A股，你如果买了煤炭石油，今年买了水电银行，你都能感觉这是牛市，但实际上它是大熊市。
下面说第二点，豪宅VS豪宅，我认为同类的地段、同样的限价，有的盘卖光有的盘卖不光，背后是值得细细考究的。这些对于开发商、对于消费者，是有重要的参考。
最重要的变化就是上面说的，购房人，无论是刚需还是高端，消费者心态在2024年都发生了快速转变。客户的关注点在变化：更加注重当下的所得，而非未来的想象，消费逻辑开始超越了增值逻辑。
这两个盘身上是很明显的，地段都是类似的，玖序的地段更胜一筹，超级地段，深圳的第一名片。价格逻辑也都是类似的，都是限价，与周边二手都依然存在显著价差。结果不同——超乎预期与不及预期，需要找其它原因。我认为在社区、配套、以及产品本身这些因素，海德园所在的安托山，是近年来崛起的纯净高端住宅区，并且拥有完善的已落地配套，公园、商场、地铁，尤其是以红岭、深高南为加持的教育配套。同时它是准现楼发售，可以在今年年底交楼，不但可以大大减少客户等待期，而且创造了交付安全——这是本轮调整以来购房人买房的必备考察点。在这个产品序列里，同时有这么多竞争力要素的盘，难找替代品。
相较之下，玖序的奢侈性反而有更强有力的竞争者。它的地段没得说，但身处在商务区——这是一个令人复杂的居住体验，因为商务区的配套虽然非常棒好但通常和住宅社区的匹配度不那么好。当然，上面说了玖序的纯大户面积段决定它实质是奢侈品，那么产品打造上就一定需要“无敌”，但玖序的大部分海景会被遮挡（没有景观大阳台也是一个遗憾），这会令客户考虑海景无敌的东角头更值得等待。交房时间是在3年后，这也是一个需要考量的地方（下面还会说到怎么防范这个），尤其是开发商中海这几年在深圳的口碑大幅下滑，这构成了实实在在的风险。这些从一开始，我就和一些实力粉丝沟通过的，如果你有实力得到一个奢侈品，那么东角头更值得等，它拥有一切。当然也有风险，会否继续限价是一个“风险”，产品打造能力是另一个风险（希望不要做成快周转），但值得等。
总结来讲，反而是海德园的竞品更少，而玖序虽然更高端但是却有一个东角头爱马仕在上头。这背后客户的逻辑变化是有章可循的，在赚钱更不容易的熊市里，大家更愿意看到摸得着的东西，而不愿意冒不确定的风险。
这个转变，给到开发商最大的一个提醒，就是过往的增值逻辑需要做出调整。调整已经有3年，我注意到，大部分开发商脑袋里现在还都是过往的增值逻辑，讲规划讲故事画大饼，但实质上消费者已经不太关心这个了，他们更关心买到房之后我能够立即得到什么。我观察到，尽管有越来越多的操盘手在思想上也知道客户已经是这样的心态，但是在行动上依然没有形成市场共识。
如果外围的规划开发商无力左右，那么，我认为，客户在用钞票呼吁开发商在产品上面做出更多的动作。慢下来，在具体的楼盘开发上全方位放弃快周转。拿到地后设计要慢一点，工程要慢一点，展示要完整一点，准现楼卖最好，交楼瑕疵要少一点……这一定是未来的方向，你不改变，客户就拒绝买你的盘，或者是刚下了定就开始搞团建让你焦头烂额——这几年，传统巨头栽在这上面的不知多少个了。
只有慢下来，才是解决一切问题的开始。依然是过往牛市里的“快”思路，追求拿地当夜就出图纸会越来越被抛弃。今年这个端倪已经明显了，我屡次强调了近期出来的几个准现楼，都是慢腾腾搞了好几年才卖的，开发商新的口碑、新的竞争力，也会从这时候开始慢慢建立。
