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用争奇斗艳的娱乐圈来类比上海各板块之间的PK，好像也没什么毛病。
有些是永恒C位，有些是万年末流......
横空出世的前滩很不一样，它好像一个自带“黑红体质”的顶流，多少板块看不起它的流量，又眼红着它的热度。
经历了自2017年起的新房狂欢，争议中的前滩已基本进入二手房时代。
潮水隐去，得见真章的时刻越来越近，前滩二手房的冷与跌又仿佛印证着看客的负面论断。但当929新政的风吹到了前滩，10月份的二手房成交占了今年成交总量的30%，难道它已经正式企稳了？考虑到前滩还有一众五年限售的次新尚未流入市场，现在的数据有多大的参考性呢？房地产常常有一个悖论，人们总是期待一个新兴板块尽快趋向完善，而当它终于成型之时，又会成为所谓“价值见顶”的“弃选”。它的声名鹊起，确实遭人嫉妒。本来都是灰头土脸的无名小卒，前滩却无端异军突起，搅弄城市风云。只能说，前滩的崛起是机缘巧合下的“时也运也命也”。2002年12月，美国环球影城集团在实地考察后与外高桥集团、锦江集团草签合约，选址三林建设环球影城主题公园，征用规划中环线以北、济阳路以西、川杨河以南范围南的所有土地，也就是前滩。但2004年初，环球影城集团的母公司被通用电气收购，后者无意在上海发展环球影城计划，终止了项目。对比更早签约，后续为迪士尼保留土地近20年的川沙，作为浦东中环内少有的没有历史包袱的滨江地带，前滩出路的暂时搁置不失为一种幸运。后来的2007年，上海赢得了14届国际泳联世界锦标赛的举办权，并将东方体育中心选址前滩以承办赛事。10月，2024年世界泳联游泳世界杯（上海站）在东方体育中心举办2012年，围绕着东方体育中心的前滩大规模整体开发拉开序幕，作为陆家嘴集团倾注心血的“二胎”，不过短短十年，前滩就兑现了开发之初“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的承诺。现代审美的开放式街区呈现出商业的新样态，能级到了将重奢一网打尽的程度，人气也已力压国金中心成为上海商场TOP10里的浦东独苗。另一个人多的地方是华二附中，接孩子放学的私家车停满晴雪路。今年中考，华二前滩很争气，坐实了浦东公办一梯队的江湖地位，瓦解着关于它的争议。整个学校90人中考，四校录取率10%，四大八大录取率40%，市重点率72%。据了解，从四校自招数据来看，华二前滩今年拿下浦东公办第三的好位置；从名额到校均分来看，更是直接拿下浦东第一。这样的现实，和新政一起刺激着10月小户型的大量成交。人群的分布，简明扼要地描绘出前滩的优势——商业与学区。2020年年初，前滩写字楼的空置率还在30%徘徊。现今依托“产业之王”浦东，作为CAZ的它轻易获得了更多倾斜，集聚着医药及生命科学、科技新媒体、专业服务业等行业龙头，逐年扩容毫无压力。去年，李佳琦所在的美ONE也从上生新所搬入前滩，西门子能源、罗氏诊断等也陆续进驻。其中，美ONE和罗氏诊断都是整栋承租。除了华二，前滩还有公办冰厂田幼儿园、惠灵顿国际学校......除了太古里，前滩还有晶耀前滩、L MALL、刚刚开业的前滩公园巷......当这些顶级资源与大量小户型杂糅在一起，形成了前滩在楼市里“中产以上，富人未满”的尴尬定位。数据显示，10月份二手成交30套，不仅创下新高，甚至完成了成交量对新挂量的反超。我们从其中，看到了前滩大小户型量与价的分化。受五年限售影响，前滩可供交易的新房还是有限，但在长期单月个位数成交的大背景下，我们终于看到此轮回调有了企稳的迹象。不过细看成交，就会发现：10月份30套成交中，有25套是建面90㎡以下、套均总价800万左右的小户型。购房者们已被各种信息反复教育：前滩的小户型是不被看好的、没有上升空间的、最容易出现“踩踏”事件的，但它依然是每次新政后成交最多的。不能否认的是，在全市房价回调的大背景下，前滩的“以价换量”相当残酷，小户型让低总价“捡漏”顺理成章。1月份小户型还有将近16万/㎡的成交均价，10月份新挂挂牌均价却已自动来到12万/㎡，这背后是前滩小户型业主的无奈妥协。甚至还未过半的11月份，小户型又有8套成交，10套新挂，大有赶超10月之势。成交更少的大户型量价波动并不明显，10月成交均价稳在16万/㎡，挂牌价也同样未显疲态。拥有前滩一线江景的三湘印象名邸，8、9、10月各成交一套344㎡大户型，均价维持在20万/㎡。前滩大户型稀少，特供给喜欢这里的业主，不必和传统豪宅区一争高下。而小户型却正与一些自带学区的二手房上演着“挤兑”。消费降级的中产已经无福消受前滩包括学区在内的顶级配套，这就让板块内的小户型变得更加鸡肋。但又有哪个板块不是两个或者多个市场并行呢？比起老破小、新房甚至豪宅混杂的其他板块，前滩已然太过优异。对于刚刚过了“本命年”的前滩，我们实在无需收敛对它的预期。不必关心已经成型的建筑，而要关注其中流动的城市要素，商业、产业、人群......才是成就资源集群的关键力量。现在，可以是前滩跌落“神坛”的开始，但也是它沉淀为实力派的转折。![]()
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