南京豪宅，从此划时代

楼市 2024-11-27 18:11 江苏

金陵序实景示范区终于开放了。

说实话，南京地产圈从来没有如此翘首以盼一个项目：

首先，这是南京真正意义上首个第四代住宅，也是南京四代宅浪潮的奠基者，它的出现有划时代的意义，不仅改变南京，未来更要代表南京；

其次，这是招商“玺序”系顶豪产品在南京的首次落地，同时今年也是南京招商30年，大家期待这个不一样的项目，本质上也是在期待一个不一样的招商。

金陵序示范区实景

事实证明，这一切等待是值得的。

用两个词来形容我看完实景的真实感受——一是从未见过，二是意犹未尽。

其实在此之前我很难想象，这两年南京顶豪市场内卷激烈，各家房企把能提升的维度都提升了，新的产品还能怎么做出差异化？

但金陵序做到了，而且是彻底的耳目一新。更重要的是，它带来的震撼和冲击不仅是在感官上，它的每个产品细节背后都是对豪宅生活方式、对人的需求的深度洞察，看时很惊艳，看完仍回味无穷，它在用真实的呈现重塑我们的豪宅观。

至少在3个维度，金陵序将南京楼市带入了全新时代：

①南京从此进入四代宅时代，成为高端居住新风尚；

②南京从此进入实得面积时代，实现近100%实得率；

③南京从产品时代迈向服务时代，豪宅竞争再升级。

在南京重新定义中国豪宅，招商没有食言。

前不久的招商蛇口论坛上，德科未来城市总编辑刘德科表示：南京是现在中国房地产特别是住宅产品最卷的城市，也是品质最高的城市。

这是一个客观事实，也是一个全行业正在逐步达成的共识。

好的一面是，南京人的居住品质切实提升了，在南京就能享受到全国一线豪宅居住体验，甚至还带动了中端市场、刚需市场全面的产品升级。

但同时也带来更大的挑战，现在的新项目要想进一步升级和突破，面临的难度将是地狱级。

换言之，这是一条几乎无法模仿、很难复制，又鲜有经验可以借鉴的路。房企自身必须足够强大，要有一套完整成熟的体系做支撑，要有不断迭代升级的产品造血能力，要始终走在行业前沿、具备敏锐的深度洞察力。

在我看来，这一切只能是招商，也刚好是招商。

虽然参观前我是有预期的，但参观完我的心理建设还是被击碎了，在金陵序我看到了太多南京豪宅的第一次。

● 南京从未见过的第四代曲线立面

这是南京第四代住宅立面的首次公建化实践。

户户增加挑空露台的情况下，如何保证立面的简约性和秩序感？

招商用了两个解题思路：

一是，采用轻量化设计，让用材服务于质感呈现。

区别于传统豪宅厚重的手法，金陵序主张为立面“减负”，即不做材质的堆砌，而是通过合理的搭配和设计让材质发挥最佳状态。

比如南向的幕墙窗系统，就特地做了更窄的隐框设计。

于是我们看到，弧形石材+精奢全铝板+大面积玻璃幕墙，在经典的三段式立面设计基础上，通过横向挑檐的运用、竖向线条的勾勒，创造出视觉上更高级的立体层次美感，视野和采光也更开阔了。

金陵序示范区实景

二是，大量曲线元素的使用，赋予建筑舒适流畅的体态。

金陵序在建筑设计上汲取了迈阿密顶级豪宅The Residences at 1428 Brickell的弧线灵感，立面上有大量的曲线元素表达。

细致到每个阳台的边框，都做了圆角设计。这就使得无论是远看还是近观，整个豪宅项目都呈现出温润典雅的质感，非常具有辨识度。

据了解，这样的弧形倒角工艺，成本是远大于石材本身的。

当然这无关舍得与不舍得，而是审美和诚意的差距。

金陵序示范区实景

● 南京从未见过的垂直会所体系

目前大多数豪宅，对会所仅仅停留在“有”的阶段，对会所的理解也仅仅是功能空间和一种豪宅身份。

但招商在金陵序，对会所又有了新的挖掘——会所不再是单一的会所，而是将会所、地库、架空层以及公共区域连接成一个有机的整体，业主生活在这里可以万向延伸。

打个很形象的比喻，如果把下沉式会所比作一棵树的主干，那么架空层、公共区域、地库等空间就是生长出的枝杈，它们不仅在功能上互补，而且相互之间可以快速抵达，进一步加强人与人、人与空间、人与生活的交往，真正意义上做到让公区成为家的延伸。

金陵序示范区实景

除了包含私宴、恒温泳池、健身中心、红酒雪茄室等一整套高阶生活体验的下沉式会所外，金陵序这次还诚意十足，拿出全部7栋楼首层架空做泛会所空间。

目的只有一个——尽可能地丰富业主的生活功能场景，在社区内部为业主提前构筑一套丰富、成熟、高端、享受的生活体系。

金陵序示范区实景

所以最终我们看到，金陵序达成了超6000㎡的公区面积（下沉式会所+架空层泛会所）、28个主题功能场景，只服务于372户业主。等于户均约16㎡，这种数据放眼全国也是遥遥领先。

如此诚意，才是金陵序的“最珍贵”。

金陵序示范区实景

● 南京从未见过的地库中央车站

中央车站对于南京是一个全新的概念，这基于招商对地下车库的全新理解——使用主体由车转向人。

不仅实现网约车等外部车辆进入内部落客，而且地上车库入口和中央车站均有物业服务人员，保证私密性和及时服务。

同时围绕中央车站，还有几个南京首创的人性化设计，比如设置洗车房，让业主可以随时在家实现洗车；又比如专门配置了司机休息室、储藏间等，满足高端客户的多样化需求。

中央车站效果图

● 南京从未见过的超前服务运营

过去衡量一套房子的价值：好地段+好产品。

现在的好房子公式：好地段+好产品+好服务。

实际生活中，绝大多数项目的服务力，只有等到交付才会全部展现。

而金陵序，打破了这一现状，其会所随着实景示范区的开放已经投入使用，客户可以通过管家于各功能空间进行预约体验。而对于认购的业主，更是能直接前置享受交付后的一应运营权益。

spa体验

招商的底气在哪里？

成熟的服务运营经验和强大的服务运营能力。

前者是10年“玺序”顶豪的经验累积，后者是百年央企的深厚底蕴，这都是南京其他项目无法超越的。

从一定维度上来讲，金陵序的出现，将南京豪宅的迭代进程又往前推进了好几年。

事实上，比产品创新更重要的，是招商在豪宅理念上的更新。

这也是在强者如林的河西，金陵序依然能做出巨大突破的关键原因。

过去两年，豪宅卷大门、卷会所、卷园林、卷地库、卷装标......看似不遗余力地升级，但本质上大多数干得都是同一件事——材质和配置的装备竞赛。

这背后忽略了两个问题：

第一，纯粹的材质和配置的装备竞赛，或许是一时之计，但绝不是长久之策，到最后就会走向产品同质化怪圈；

第二，随着市场迈向供大于求的阶段，好房子的标准不应该由房企的主观意志决定，而是遵循买房人客观需求上的指引。

这也就引出招商在金陵序这个项目的理念核心——使所有的产品开发都以人为核心展开。

说白了，一个项目首先要找准自己的目标客群，然后面向他们做能直击人心的产品。

我们具体看看金陵序是怎么做的：

①第四代住宅不仅是露台，更是对人与空间关系的重新审视

为什么我说金陵序才是南京真正意义上的第四代住宅，不仅因为它是南京第一个提出此概念的项目，更重要的是他对四代宅的理解和诠释。

从LDKX（餐-厨-客-多功能厅）到LDKX-Y（yard 院落），第四代住宅变化的仅仅是露台的增加，以及使用率的提升么？

这样的理解是非常浅显和片面的。四代宅的出现，伴随着的是人与空间、建筑与空间等复杂关系的重新审视。

首先，是上文提到的是露台对立面的改变。

其次，是露台对室内空间的改变。它不应当是简单地外挂，而是室内空间的有机增长。比如15㎡以下的露台，一般作为阳台功能的补充或者私密空间的延伸；而到了20㎡以上，露台就应该具备社交公区属性。这在项目建面约150㎡、175㎡、225㎡三个户型里就有很好的诠释。

重要的是，第四代住宅的全新计容规则下，金陵序户型面积的实得率能接近惊人的100%。

举个例子：

这是河西中某二手房建面约200.49㎡的三房两厅三卫户型，得房率约85%，套内面积约169.64㎡，无论是布局合理性还是得房率，已经非常能打了。

河西中某200㎡大平层户型

但我们再看金陵序，建面约175㎡的户型，却做到了更惊人的四房两厅三卫布局，并且每个空间的尺度都很大，超大的公区、四开间朝南、南北的通透性......怎么做到的？

就在于第四代住宅赋予的更高实得率，这个户型的实得面积达到了约173㎡，实际使用空间比过去的200㎡大平层还要大。

这样的改变除了提升居住舒适性，某种意义上还提升了购入的性价比，对买房人是通赢。

金陵序建面约175㎡边套奇数层户型

还有，是露台对生活方式的影响。面向不同的城市、不同的人群，四代宅理应有不同的表达方式，正如金陵序，它的最终规划呈现，不仅基于招商丰富的四代宅经验，更基于项目所在地视野、气候以及南京人的生活习惯等等，才有了我们看到的露台和阳台的均衡比例以及合理的错层布局等。

金陵序示范区实景

这也是金陵序的另一层意义，它是南京四代宅的“活体”范本。

金陵序示范区实景

②注重小空间小场景打造，在大规划里看到“人”的存在

我一直认为，一个真正意义上的好房子，哪怕你不懂技法、不是业内，单凭纯粹的感官也能辨认出来。

金陵序就是如此，这也是每个看过金陵序的人的共同感受——项目到处充满着被小空间“包裹”的温柔。

比如泳池，没有追求一味追求一眼望到底的大空间尺度，而是一侧的休憩区，用帘幔和精致的景观做了隔断，形成了一个个小范围的空间，既不影响和泳池的无障碍互动，也保证了家人之间交流的私密性。

金陵序示范区实景

又比如几处奢石围成的露天休息空间，名贵花木、潺潺流水在旁，让人看到就有忍不住坐下的冲动，不管是一人静坐，或是小范围交谈，都是非常惬意的。

金陵序示范区实景

再比如丰富的会所功能里，其实也有很多看似“不经意”的小空间，把互动和私密平衡得刚刚好，无论停留在哪里都能感受到人本尺度的舒适。

金陵序示范区实景

而值得注意的是，像这样的小场景小空间，是很难被规范和量产出来的，你之所以能感受到无处不在的被小空间“包裹”的温柔，只有一个原因——你的任何一种生活场景可能，都被招商看到了，并且付诸了实际。

③充分尊重在地文化，将造房子提升到手工艺的级别

“玺序”系是招商拥有十年经验的成熟产品系，但金陵序从拿地到公开，期间仍然经历了250多天漫长的打磨期，为什么？

在我看来，除了四代宅的特质外，金陵序还是一个“沉得下心、慢得下来”的豪宅项目，这体现在两点：

其一，它深度钻研南京的历史文化、居住风情，是专为南京人设计的中国豪宅。

比如洋房的建筑和景观规划上，就受到了颐和路民国公馆区的启发；又比如在金属幕帘、屏风、门环及各式设计之中注入梅花、金箔、云锦等富有金陵特色的元素；包括大门前震撼的雕塑铜艺品，也是邀请大家以金陵折扇、山石为主题的定制。

金陵序示范区实景

其二，它在产品打造上融入了大量不计时间成本付出带来的定制工艺。

过去我们形容一家房企的产品标准高，会说它是以制造业的标准造房子，但现在金陵序又将其提升到全新的层次——以对待手工艺术品的标准造房子。种种错综的铺贴拼花、大师手工捶打的铜艺，为项目倾注可传承的价值。

金陵序示范区实景

④奢石“武装”到玄关，开启南京豪宅的“石器时代”

如果说奢石的使用是豪宅的重要标志之一，那么金陵序堪称一座典藏级的“奢石博物馆”。

一方面，其采用奢石种类繁多，整个示范区目之所及，来自海内外的保加利亚进口维纳多石材、巴西进口天然奢石彩虹印象、滨州青大面积石材、印度宝蓝、意大利碧潭金沙、福鼎黑、透光云石等石材不下十数种。

金陵序示范区实景

另一方面，其对石材的打造工艺极其讲究，比如大量使用拉槽工艺，只为提升石材质感；又比如石材的弧形切面工艺，其加工费本身已经远超石材价值。

金陵序示范区实景

而更夸张的是，金陵序的奢石“武装”一直延续到室内，玄关背景墙、电视背景墙都是精选的石材。

⑤188项清单式服务规范，“不给自己留余地”

在服务运营方面，不夸张地说，金陵序就是南京豪宅市场的TOP级，它的出现一定程度上将影响南京未来的服务力迭代方向。

强调以人为核心是基础，在此之上，是服务的专业化、定制化、细节化。

第一，接近顶级酒店的服务理念，每栋楼标配一位荷兰国际管家认证管家，并且目前已经到岗，开盘后就会和业主提前建立联系，这样等到交付后就能提供更细致化、定制化的服务。

熟人管家，销售阶段就已经进入服务状态

第二，以人与人的服务模式为主导，将有专业理疗师、咖啡师、侍酒师、选书顾问、健康顾问、国家级泳教等专业服务者，在各个功能区为业主生活的方方面面提供专人服务。

空间运营课程

第三，它应该是全国首个敢将“188件小事”写进物业合同的项目，在基础服务上做到不遗余力、比细更细。

入夜护送

“以人为核心”并不是一句宣传说辞，招商在金陵序已经形成了一套完整打法，从产品到空间，再到服务，全维度的颠覆。

除了带给买房人前所未见的项目外，金陵序的出现对南京豪宅市场也是一次不小的冲击，很大程度上它树立了一个未来豪宅迭代的典范。

而就在刚刚，项目的价格已经曝光：

整盘备案套总价为1007万-1925万；

最高洋房单价达85673元/m²。

总的来说，洋房价格在意料之中，同时上车门槛又给到充分的惊喜——首开175㎡户型折后总价仅950万-1200万，也就是说甚至不到1000万，就能买到现在南京TOP级的好房子。

因此关于金陵序，我们已经不必再讨论买入值不值的问题。而是应该好好思考一下，如果抛开价格，单论价值，金陵序的上限到底在哪里？

这里面有三条逻辑线：

● 今年全国顶豪市场最“爆”的两个要素集齐了

金陵序身上有两个显著标签——真正意义上的高端四代宅，以及招商蛇口TOP级的“玺序”系产品。

从近两年情况来看，凭借着超大实得率和全新的生活方式，四代宅产品已经在各个城市走出独立行情。

福州某项目，凭借最新的第四代住宅理念，成功拿下福州上半年销售面积和金额的双销冠；

重庆某项目，首开80天就全部售罄，打破了近2年重庆豪宅市场多项记录，而据不完全统计，2023年重庆四代住宅平均去化率89%，而非四代宅平均去化率仅17%左右......

再看招商“玺序”系在全国的表现：

北京招商玺，今年1-10月网签套数200+，是亦庄商品房成交套数、金额的TOP1，是北京商品房（总价约1200-2000万）网签套数、金额的TOP2；

合肥招商玺，首开狂卖6个亿，最贵一套3100万，在1-10月合肥套总价1000万以上的新房成交套数中招商玺更是占比约90%，而且有不少业主进行复购；

武汉武昌序，6月首开热销5个亿，近日306套房源全部卖完，创下了160天清盘的记录......

合肥招商玺开盘现场

另外，曾经大卖的招商·西安序现在已经快交付了，无论是“序”的品质力，还是四代住宅的呈现观感，都非常令人动心，甚至还要超预期。

招商西安序实景

全国经验在前，金陵序的首开热销是可预见的。

同时手握“玺序”和四代宅两大核心，它已然拥有全国一线的豪宅基因。对买房人来说，就目前的价格买到金陵序，一定程度上还是享受了特殊时代、特殊行情下的超级红利，它的真实价值远不止于此。

金陵序示范区实景

● 江东中路+集庆门大街，稀缺地段拱卫价值基本盘

金陵序正处江东中路与集庆门大街的交汇处，也是主城鼓楼+河西新城的咬合地带，主城老钱购买力和河西新钱购买力在这里达成共识。

更重要的是，目前河西中的成片开发基本已经结束，仅有极少数的点状土地供应，说白了，地卖一块少一块，房子也是卖一套少一套。

尤其是金陵序周边，近7年才等来这样一块罕见的纯住宅项目，而下一块还不知道要等多久。

稀缺的地段属性+土地供应，也让金陵序有着更坚实的价值基本盘。

● 金陵序掌握南京豪宅新时代的话语权

从金陵序开始，我们将见证南京豪宅市场的进化方向：进入四代宅时代、进入实得面积时代、进入服务时代。

前两者，是四代宅对过去产品的降维打击。

会有两个时间点，一是四代宅项目多起来的时候，二是四代宅项目进入二手市场的时候，除了有强学区属性、强地段属性、强圈层属性的极少部分，过去大部分豪宅项目都将受到狠狠地冲击。

而第三点，是金陵序和其他四代宅拉开差距的关键。

归根到底，四代宅还是产品层面的升级，随着时间推移，高品质的四代宅也会多起来。但服务力不同，它对房企的实力要求极高，金陵序背靠百年央企招商蛇口的综合能力以及十年“玺序”的顶豪服务经验，这是无法被学习和模仿的。

重点是，招商的服务体系还是在不断升级的。所以金陵序于南京豪宅市场而言，将始终筑起这道高高的价值壁垒，手握更高的话语权。

池边点单

这样一座金陵序，它的价值上限，其实某种程度上就决定了南京顶豪市场的价值上限。

随着销许已下，金陵序很快就要迎来首开了。

一共就372户，这次将推出近三分之一的体量。据说意向客户非常多，目前225m²和150㎡预约已满，175m²随时停止预约。

和所有全国性顶级豪宅一样，这样的项目留给市场反应的机会总是很短，能抓住的也注定是少数。

金陵序注定会成为下一个只属于少数人的答案。

金陵序示范区实景

最后，金陵序实景示范区现已公开，我建议你一定要去看。

因为这是一个照片比效果图惊艳，实景比照片更震撼的项目，关于南京顶豪、关于未来居住方式的迭代，看完你会有更深的感悟。

姜凌凌：13174098521

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孟祥远

C9博士、硕士生导师、知名城市与房地产研究专家、全国十大房产大V、政府和名企咨询专家、资深置业导师，一起读懂城市与房产，助力美好生活！