作者系沪上某高校环境科学系主任，文责自负。本文不构成投资建议。
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近两年房价下行明显，也来聊一聊上海房价，从生态环境的视角。很多上海本地人和来上海的外地人，都关心上海房价。之前有一个笑话，是这样说的。上海房价在内环以内的，每平方米是10万块以上，这里的人们说英语。在内环和外环之间，是8万块到10万块，这里讲普通话。外环以外是6万块，这里的阿拉们讲上海话。虽然是笑话，但也有一定的合理性，说明上海的房价和语言都是一个圈层结构。现在的房价是上图这种情况，看看就好，有助于沉迷工作。那么，上海未来房价哪里会涨，哪里会跌？有没有什么规律呢？无疑，这个问题是很多人更加关心的。很多人会从规划、新城、地铁、商圈、园区的角度提出见解，本文凑个热闹，从生态环境的角度来谈一谈这个问题，供大家参考。未来上海会是什么样子？如果从生态环境的角度来看，本文提一个观点，就是上海是一个依水而生的城市，是一个“滩涂”生长起来的城市，是一个以“外滩”为核心地带的城市，"外滩”在哪里，哪里就是上海发展的核心地带，是上海未来房价最贵的地方。因此，未来上海房价趋于走高的地方，就是上海那些“临水靠滩”的房子，是各种“老外滩”和“新外滩”。具体说来，有以下几个地方。第一还是黄浦江的江景房。显然，黄浦江是上海城市发展的中心轴线，随着黄浦江两岸贯通、两岸区域开发，从外滩向北延伸出北外滩，向南延伸出南外滩，在对面延伸出前滩、后滩，这里慢慢变成了上海最高大上的居住社区之一。所以，黄浦江两边的江景房，会是上海最贵的房子之一。第二应该是老上海中心城区苏州河的河景房。就是苏州河两边的老房子。有改造的老式里弄，老工房，有新建的各个苏河湾新城，还有穿插在老小区之间的小别墅、老式洋房，这些房子也都身价不菲，构成了近现代大上海最重要城市记忆。![]()
一个沿湖小区（图片来自网络）
第三是上海大河小河和湖泊旁边的河景房和湖景房，上海除了有黄浦江、苏州河，还有蕴藻浜、淀浦河、川杨河、大治河、金汇港、南北横引河，还有淀山湖、元荡等大大小几万条河流和数百个湖泊。如果房子在一条大河旁边，或是某个居民小区旁边或里面有一个湖，或者说小区旁边一个非常漂亮的河流，比如淀浦河、川杨河等，这样的房子都会是越来越值钱的。一些人工开挖或修复的河流湖泊如张家浜、上海之鱼、远香湖、兰香湖，还有华为基地所在的青浦元荡，都是房价的上涨趋势。第四应该是长江、东海、杭州湾的江景房和海景房。就是上海长江岸线或海岸线边上的，沿着长江边，东海旁，杭州湾的房子。这样的房子未来应该是上海看涨的房子之一。![]()
未来上海的外滩（图片来自网络）
说了这么多，有什么依据或道理么？为什么生态环境会影响房价，还会体现出明显的趋势呢？这个道理，应该从“上海滩”这三个字说起。很多上海人和来上海的外地人，都会对“上海滩”有一种莫名的好感，认为这三个字就是代表了上海。而放眼全国或全球，似乎也只有上海以“上海滩”自豪，从来没有听过什么伦敦滩、纽约滩、东京滩、新加坡滩，或北京滩、广州滩、深圳滩什么的说法。为什么会这样呢？简单的说，上海就是一个在滩涂上成长起来的城市。原来世界上并没有上海，只是因为长江、太湖来水带来的泥沙，在上海不停地沉积，不停的延伸，最后形成了上海滩（shanghai bund）。上海就是在滩涂上成长起来的城市，上海滩是这座城市最鲜明的特征。从生态环境的角度，理解了“什么是滩涂”，就理解了上海的发展。如果更深一步的话，追问一下：为什么外地人对上海印象最深的都是上海滩？实际上可能是这么一个答案。滩涂，或者上海滩，代表着中国人精神当中一种不断沉积、不断突破、不断创新的这样一种城市发展的人文精神，上海就是这种城市精神的化身，是上海这个城市的希望所在，房子预期所在。因此，无论是产业的发展，还是居住区的拓展，都会沿着滩涂的边际线，都会沿着不同年代的上海滩来拓展。![]()
外滩上的先行者（图片来自网络）
我们可以说在在一八几几年上海开埠的时候，最早的上海滩就是苏州河两岸的河滩，这里诞生了中国最早的民族工业，仓库、码头、啤酒厂、造币厂、灯泡厂、蜡烛厂、电风扇厂、药水厂、化工厂、留声机厂、自来水厂等各种各样的工厂都汇集于此，这里就是第一个上海滩，可以叫做苏州河的河滩。后来上海发展了，苏州河两边装不下了，就从苏州河汇入黄浦江河口开始，沿着黄浦江西岸，慢慢建起了上海最早的洋楼，上海大厦、海关大楼、汇丰洋行，沿着外滩构成了上海最早的工商业、保险业、金融业、证券业、码头业，这就变成了上海的第二个上海滩，就是黄浦江的江滩。现在的上海市更是大上海了。原先的黄浦江、苏州河的面积只占上海市市区面积的很少的一部分。未来上海的外滩在哪里呢？笔者认为这应该是长江的边滩、浦东的边滩、崇明的东滩。这里面向长江、面向东海，面向杭州湾，面向太平洋，这就是上海的新外滩。一个城市的外滩和新外滩，就是这座城市发展的生长线、边际线，天际线，还是这座城市房价上涨的趋势线，背后的道理，这就是城市生态环境支撑城市经济社会发展的原理和逻辑。因此，如果从这个角度，提一个建议的话，笔者认为，未来上海房价最高的地方，也是最值得买房子的地方，也会是上海生态环境最好的地方，那就是崇明的东滩、浦东的边滩，南汇的东滩，当然还有长江的边滩，如果你错过了苏州河和黄浦江的外滩，那一定要去新的上海滩去碰碰运气。![]()
南汇新城（图片来自网络)
本文纯属空谈，仅供娱乐，不构成任何投资建议。但最后发一条小小的“证据”，上海市浦东新区区委书记朱芝松最近提出：临港新片区要拿出“南汇新城就是世界未来之城”的志气，要坚持高标准规划、高品质建设，把智慧城市、低碳城市、海绵城市、公园城市、无废城市、韧性城市等未来城市理念贯穿始终，说明他也是非常看好这一片临江、临海，在滩涂上生长起来的新的上海滩。因此，这里的房子，会是不错的。选择新上海滩，就是选择上海的未来。![]()
还犹豫什么，买新外滩的房子吧！
特别致谢：本文内容做过多次演讲和现场讲课，感谢相关人士对本文的启发和指正，图片来自网络。
