他们之间到底有什么样的差别，火箭哥整理了上海近100个破发和倒挂项目后，给大家分享一些其中的规律，尽量大家避坑——
01 “破发盘”
破发盘在上海不是个例，目前可追溯销售时间最早的破发盘在2018-2019年，四舍五入相当于6年不赚钱还得倒贴个税费；
这些项目，大多数都在远郊无地铁区域。
我们先来看看南翔云翔湖板块——
这是一个全新开发的新片区，界面新但地铁远；板块第一个项目云湖漫城上市，当时单价5.78万/平；
2024年，项目最新成交价5.1万/平，比5年前价格还便宜了10%。
再来看看莘庄北——
2018年，当时的闵行地王金辉海上铭著取证约7.06万/平，远离地铁和商业配套，硬靠一个挂牌学区卖完了；
2024年，小区最新成交约7.7万/平，6年8%涨幅，跑输T+0理财产品。
再来看看假杨浦滨江——
2018年，当年所谓的江景盘东外滩一号取证约9.5万/平，一顿鼓吹江景和杨浦滨江规划，最后靠中介忽悠清盘售罄；
2024年，项目最新成交单价约9万/平，不算利息和税费都已经破发。
还有17号线嘉松中路站的赵巷——
赵巷自带产业和17号线，新华联奥莱悦府距离地铁站仅约400米，自住来说相当不错；
但是随着大虹桥没落，赵巷作为徐泾的下游板块价格自然也跟着跌。
2018年，新华联项目取证单价约4.8万/平；
2024年，最新成交约4.7万/平。
翻看了上海近50个破发案例，火箭哥发现这些项目普遍存在这样的普适性规律：
1.地铁较远的郊区，市区客户都靠地铁上下班，地铁一旦太远流动性急剧降低，最后只能折价卖出；
2.市区建设相对滞后的区域：杨浦滨江规划很好，但2018年并不是合适的买入点，2024年可能才是；板块不错但时机买错一样是大坑。
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02 “例外”
比如浦东唐镇，大名城紫金九号、仁恒东郊花园、浦发檀府等项目当时取证价格普遍在6.2万左右，今天依旧在7.5万左右成交，不仅不破发，而且还能赚钱；
又比如浦东前滩，2018年取证价格在8.1-8.6万之间，今天小区成交价还能在13万+，6年收益率超50%，可以说是最强王者；
又比如静安大宁北，2018年的静安府价格约8.8万/平，今天成交价依旧能在11万+；根据实地探访，客户对项目的品质还是非常认可的：
还有杨浦东外滩，2018年的翡丽甲第约9.6万单价，最高点17万成交，9月最新13.5万左右，还是大赚。
还有虹口瑞虹新城，2018年的瑞虹8期10.88万单价，9月最新成交15万，5年利润率在30%以上：
限于篇幅，我们无法在这里展开讨论所有2018年至今的项目价格，但是从规律来看，核心地段or高品质产品在市场中拥有更高溢价是事实，这个大家应该是认可的；
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03 “2024上海新房盘点”
2024下半年上海滨江沿线板块新房地图（以直线距离约1.5公里作为筛选标准），发现还有将近40个项目可供挑选。
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