存量房贷利率下调方案公布后，首套房业主感到有点失望，因为只下调到LPR-30个基点（BP）。要知道，此前很多城市首套房贷利率，已经在5年期LPR利率基础上下浮了超过70个基点。
比如在广州，首套房最低利率是2.89%，相当于在当前的5年期LPR利率（3.85%）基础上，下浮了96个基点。
那么问题来了：为何此次下调存量房贷利率，规定调整后的利率不低于LPR-30个基点（BP）？
让购房者费解的是，在宣布存量房贷利率下调的时候，央行同时还宣布：1、对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率降至全国新发放房贷利率附近。
2、自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。
第一，没有让首套房存量房贷利率，真正降低到“全国新发放房贷利率附近”。第二，既然有上述2的利率浮动机制，是否意味着首套房存量房贷利率下调到“LPR-30个基点”之后，还可以第二次申请下浮，到达目前普遍的“-70个基点”的优惠水平？如果是这样，为何不一次到位？我的理解是，央行这样做，可能隐含着一个大秘密：未来LPR利率会大幅下降，但“减点”会不断收窄。
申请过房贷的人都知道，房贷利率是由“LPR+加点（减点）”构成的。比如当前5年期LPR利率是3.85%，如果你现在申请房贷享受的是70个基点的优惠，那么你的利率是3.85%-0.70%=3.15%。
在整个按揭期里，加点（或减点）一般不可调整，除非国家统一下调（不可能上调）。LPR是浮动的，可能每个月都不一样。未来你的房贷利率可能跟着LPR下降而下降；当然，LPR几年之后也可能上调，也就是加息，到时候你的房贷利率也会上升。美联储降息之前的2年里，中国为了避免中美利率倒挂，影响人民币汇率稳定，对楼市采取的是定向降息，也就是LPR降息很少，但通过“减点”给房贷降息。由此产生了最多减点95个BP（相当于降息0.95个百分点）历史奇观。现在情况变了：美联储降息了，而且力度不小。中国降息的空间打开了，最近召开的政治局会议表示，要实施有力度的降息。
所以，未来2到3年中国降息空间非常大，LPR估计有80到100个基点的降息幅度。降息100个基点之后，如果经济仍然起不来，就可能降息150个到200个基点。LPR降息力度加大了，减点（BP）的优惠就会收窄，否则银行就吃亏吃大了。而且这种大幅度减点优惠，也是特殊历史时期的产物。比如10月21日，LPR可能会降息20到25个基点，估计是1年期降息20个基点，5年期降息25个基点。到那时，LPR是3.60%，如果继续保持95个基点的减点，则房贷实际利率会降低到2.65%，这是银行很难承受的。所以未来大概率是这样的：LPR利率不断走低，但减点不断收窄。
LPR降息两三次之后，减点的幅度可能收窄到40个基点以内，甚至30个以内。此次下调存量房贷，只调整到LPR-30个基点，就预示了未来房贷利率的“新玩法”！
当然，这不是意味着实际房贷利率不会比现在低了。房贷利率未来2到3年一定是走低的，只是结构发生了变化。未来走低主要是LPR大幅降低实现的，减点将变少。
现在就是房贷利率最优惠的时候。你现在买房、贷款，可以把“减点”固定下来。虽然LPR仍然偏高，但未来LPR降息你是可以享受的。此外，我还要调整之前对楼市的判断。之前，我只建议当前买一线城市核心区，觉得二线城市都要等到明年春节之后再观察、确定是否买。
现在宏观政策出现了重大变化，已经不是轰油门，而有点地板油的意思了。再加上人民币资产大反攻，尤其是股市的飙升，市场氛围正在发生显著变化。
所以我最新的建议是：如果你是刚需，一线、二线城市都可以买了，把利率最大的优惠固定下来。如果是投资的话，尽量去大城市核心区。所谓大城市，除了四大一线城市，还有非东北地区的副省级城市、国家中心城市，经济实力超强的地级市等。至于普通三四五线城市，投资不碰，自用可以先观察到春节之后。欢迎关注以下公众号：
